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ARTICULO 1996.-Reglas aplicables. Rigen para el condominio las reglas de la división de la herencia, en tanto sean compatibles.
I. RELACIÓN CON EL CÓDIGO CIVIL. FUENTES DEL NUEVO TEXTO
Tanto la norma vigente como la del Código sustituido (art. 2698) se vinculan en cuanto resultan contestes en aplicar a la división del condominio las reglas de la división de las sucesiones.
Fuente: Proyecto de 1998, art. 1937.
II. COMENTARIO
El artículo dispone que a los fines de la partición del condominio rigen, en lo que resulte compatible, las normas que regulan la división de la herencia.
Deben distinguirse dos etapas: a) el ejercicio del derecho de los condóminos a pedir la división del condominio y b) la partición propiamente dicha. La primera es la acción judicial de división del condominio; la segunda, la ejecución de la sentencia recaída en juicio.
Cuando lo que se persigue es la división del condominio, el proceso se inicia ante el juez que corresponda al lugar de ubicación del inmueble; en tanto que si lo que se pretende dividir es una comunidad hereditaria, resulta competente el juez de la sucesión, formando incidente dentro de esta última.
La partición puede hacerse en forma privada, salvo que entre los comuneros exista un menor o incapaz, que exista un tercero que alegando un interés legitimo se oponga a la partición privada o bien cuando no existe acuerdo entre los condóminos para efectuar la partición, en todos estos supuesto no queda otra alternativa que ocurrir por la vía judicial.
1. Alcance de la remisión El art. 2374 establece el principio de partición es especie que dice: "Si es posible dividir y adjudicar los bienes en especie, ninguno de los coparticipes puede exigir su venta".
A su vez, el art. 2371 dispone que "las particiones deben ser judiciales: a) si hay copartícipes incapaces, con capacidad restringida o ausentes; b) cuando terceros, fundándose en un interés jurídico, se opongan a que se haga la partición privada; 3) si los coparticipes son plenamente capaces y no acuerdan en hacerla partición privadamente".
Debe distinguirse el pedido de la división del condominio entre los comuneros derecho propio de cada condómino que se ejercita mediante la acción judicial de división de condominio del procedimiento a seguir para obtener la concreción de la partición de los bienes entre aquéllos que debe concretarse según las normas propias de la división de las sucesiones, con arreglo a lo previsto en el art. 2369 y ss. del Cód. Civil el cual se hace efectivo en una segunda fase del juicio, esto es, durante la etapa de ejecución de sentencia.
2. Diversas formas de la partición 2.1. En especie Si los condóminos resuelven la división en especie, nada cabría objetar a tal decisión que no sea en orden a la indivisibilidad de la cosa.
El art. 2375 dispone: "Aunque los bienes sean divisibles, no se los debe dividir si ello hace antieconómico el aprovechamiento de las partes".
Es decir que la división en especie, preferida por la ley, no podrá verificarse en dos casos: a) cuando la división produzca la destrucción de la cosa, o aun sin que este resultado acaezca, cuando no resulten porciones reales que constituyan un todo homogéneo y análogo a las otras partes y a la cosa misma; b) cuando convierta en antieconómico el uso o aprovechamiento de las partes resultantes o, en materia de inmuebles, no se alcance la superficie mínima de la unidad económica. Dándose cualquiera de estas dos situaciones, la división en especie no es posible.
De ser posible la división en especie, si las partes resultantes no fueran equivalentes a las cuotas de los condóminos, quien recibiera una fracción material que superara el valor de su parte indivisa, se vería precisado a compensar en dinero a quienes recibieran una de menor valor en comparación a su cuota.
Esta solución partición en especie con saldo no puede imponerse a los condóminos. Necesariamente, debe haber acuerdo general entre ellos para que resulte factible.
2.1.1. Preferencia legal por la división en especie . Existiendo posibilidad de dividir y adjudicar los bienes en especie, no se podrá exigir por los coherederos la venta de ellos. Este principio imperativo y de carácter general solamente cede cuando la división en especie convierte en antieconómico el aprovechamiento de las partes, resultando de ello deducible que quien se opone al progreso de la aplicación de esa norma, tome a su cargo la demostración de los hechos impeditivos que eventualmente se opondrían a la división en especies del bien.
Si la división en especie del inmueble sujeto a un condominio sólo es factible a partir de importantes modificaciones estructurales que requieren la ejecución de reformas de cierta envergadura cuyo tiempo de realización y costo no han sido determinados, a la vez que resultan sumamente antieconómicas en función del valor total del bien, y no se ha demostrado que exista disponibilidad efectiva de dinero de parte del deman dado para afrontarlos, corresponde disponer su venta en subasta pública.
2.2. Por venta La división por venta, cualquiera que sea la naturaleza de la cosa, podrá ser llevada a cabo mediando acuerdo unánime. En este caso podrá arbitrarse la venta privada o en subasta, pública o particular. No mediando tal acuerdo, será preferida la división en especie. Si esta última no puede ser llevada a cabo, será de rigor la división por venta judicial (arg. arts. 2639, 2371 y 2374 2do.
párr.).
2.3. Provisional o de uso La llamada partición provisional o del uso se produce cuando los condóminos recurran a este instituto, no con la finalidad de concluir el condominio, sino con el objeto de dividir el uso y goce de la cosa, ya que consiste en una reglamentación de sus facultades en tal sentido. El art. 2370 llama a esta situación "partición provisional", y la resolución debe ser adoptada por unanimidad.
III. JURISPRUDENCIA
1. Debe distinguirse el pedido de la división del condominio entre los comuneros derecho propio de cada condómino que se ejercita mediante la acción judicial de división de condominio del procedimiento a seguir para obtener la concreción de la partición de los bienes entre aquéllos que debe concretarse según las normas propias de la división de las sucesiones, con arreglo a lo previsto en el art. 2698 delCód. Civil el cual se hace efectivo en una segunda fase del juicio, esto es, durante la etapa de ejecución de sentencia (CNCiv., sala K, 9/8/1999, LA LEY, 2000-D, 703).
2. Existiendo posibilidad de dividir y adjudicar los bienes en especie, no se podrá exigir por los coherederos la venta de ellos. Este principio imperativo y de carácter general solamente cede cuando la división en especie convierte en antieconómico el aprovechamiento de las partes (art. 3475 bis, parte 2a y art.
2326, Cód. Civil), resultando de ello deducible que quien se opone al progreso de la aplicación de esa norma, tome a su cargo la demostración de los hechos impeditivos que eventualmente se opondrían a la división en especies del bien (CNCiv., sala F, 13/3/1980, ED, 88-607).
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