- << Art Anterior || Art Siguiente >>
ARTICULO 1195.-Habitación de personas incapaces o con capacidad restringida.
Es nula la cláusula que impide el ingreso, o excluye del inmueble alquilado, cualquiera sea su destino, a una persona incapaz o con capacidad restringida que se encuentre bajo la guarda, asistencia o representación del locatario o sublocatario, aunque éste no habite el inmueble.
I. Relación con el Código Civil. Fuentes del nuevo texto
Puede observarse una mejor técnica legislativa que subsume en un solo artículo numerosos preceptos del Código de Vélez relativos al destino. Asimismo, el texto resuelve problemas interpretativos al establecer que, ante la presencia de un destino mixto, han de aplicarse las normas correspondientes al destino habitacional. No encontramos en el nuevo régimen de locación de cosas un texto similar al del art. 1503 de Vélez (requisito de uso honesto en el destino de la cosa), pues, en realidad, no es necesario, por vigencia de los preceptos generales contenidos en los arts. 279, 386 y 1014 del Código Civil y Comercial de la Nación.
En cuanto a las fuentes del artículo: Código Civil, arts. 1504 (reforma ley
II.156) y 1554.
Proyecto del Poder Ejecutivo de 1993, arts. 1083 y 1089; Proyecto de Código Civil de la República Argentina de 1998, arts. 1127 y 1128.
II. Comentario
1. Determinación del destino El artículo comentado establece las reglas necesarias para determinar el uso o destino de la cosa locada. En primer lugar, se otorga preeminencia a la autonomía privada de las partes mediante la frase " destino acordado" , que nosotros denominamos como destino subjetivo . A falta de convenio expreso, se disponen distintas alternativas para suplir esta omisión. La conjunción disyuntiva " o" permite inferir que el locatario podrá darle a la cosa cualquiera de los siguientes destinos: aquel que tenía la cosa al momento de celebrarse el contrato, el que se le suele dar a cosas de naturaleza análoga o bien aquel que mejor se corresponda con la naturaleza de la cosa. Este último, lo conocemos como destino objetivo.
La determinación del destino de la cosa es de suma importancia toda vez que el emplearla para otro distinto, hace nacer la facultad del locador de dar por extinguido el contrato (conf. arts. 1205, 1219 inc. a), y exigir los daños y perjuicios correspondientes. Pero estas alternativas operan indistintamente cuando no exista modo alguno de inferir algún acuerdo tácito. Ahora bien, cuando el uso se ha convenido explícitamente, el apartamiento del destino acordado, debe juzgarse con mayor severidad (López De Zavalía).
2. Supuesto de destinos múltiples. Error sobre el destino Toda vez que el destino habitacional ha sido objeto de una mayor tutela, la norma establece que existiendo destino mixto (inmueble que se alquila para colocar un comercio y vivienda), debe dispensarse el tratamiento normativo de tutela habitacional (ver arts. 1196, 1222). Todo error sobre el destino, en la medida que implique una variación del régimen legal aplicable, debe ser considerado esencial, y viciará al acto de una nulidad relativa. Se enseña por autorizada doctrina (Lorenzetti) que el destino de la cosa puede determinarse objetiva o subjetivamente. Mientras la determinación subjetiva del destino viene dada por el acuerdo de partes, la objetiva se vincula más bien con el uso propio de la cosa, y reseña este autor que las cosas tienen un uso, un destino que surge de las propias condiciones funcionales de la cosa, de los usos anteriores al contrato y, menciona incluso, como un calificante objetivo, la habilitación municipal.
Entendemos que todas estas ideas están receptadas en el artículo 1194 anotado.
3. Tutela habitacional de incapaces El texto (art. 1195) confiere una tutela más amplia a las personas incapaces o con capacidad restringida, pues no sólo protege a aquellos que se encuentren bajo la representación o guarda del locatario o sublocatario, sino que se extiende incluso a aquellos que reciben mera " asistencia" por parte de éste, y aun cuando no habiten el inmueble. En tal sentido, se dijo: " El art. 1195 propuesto coincidente con el artículo 1128 del Proyecto de Código Civil de 1998 para la República Argentina también invalida la exigencia de que el locador pueda exigir como condición que el eventual locatario capaz habite el inmueble junto con el incapaz" (Leiva Fernández) .
En efecto, el Proyecto de 1993 disponía, en su art. 1083, que: " Será nula toda cláusula por la que se pretendiere excluir de la cosa arrendada o subalquilada a los menores que estén bajo la patria potestad o guarda del locatario o sublocatario, en su caso".
La sanción sigue siendo la nulidad de toda cláusula que restringa el ingreso de los incapaces mencionados o pretenda excluir del inmueble, aun cuando la locación no tuviera destino habitacional, admitiendo ambas opciones. Ello surge del giro utilizado " cualquiera sea destino" debiéndose interpretar en sentido amplio. Asimismo, la nulidad será " parcial y sólo recaerá sobre la cláusula de exclusión" (Cifuentes- Sagarna).
La regla se extiende a todos los incapaces de hecho y no sólo a los menores (Leiva Fernández), como estaba redactado en el Proyecto de 1993.
III. Jurisprudencia
(CCiv. y Com. Resistencia, sala 4a, 29/6/2010, LLAR/JUR/34489/2010).
Ver articulos: [ Art. 1192 ] [ Art. 1193 ] [ Art. 1194 ] 1195 [ Art. 1196 ] [ Art. 1197 ] [ Art. 1198 ]
¿Qué artículos del Código Civil de Velez Argentino se CORRELACIONAN con El ARTICULO 1195 del Código Civil y Comercial Argentina?
Codigo Civil y Comercial Argentina >>
LIBRO TERCERO
- DERECHOS PERSONALES
>>
TITULO IV
- Contratos en particular
>>
CAPITULO 4
- Locación
>
SECCION 2ª
- Objeto y destino
>>
<< Art Anterior || Art Siguiente >>
También puedes ver: Art.1195 Codigo Procesal Civil y Comercial Nacion
➥ La Corte puntana debió revocar la sentencia en la que rechazó una indemnización por violación a la propiedad privada
➥ Confirmaron la condena por abuso sexual basados en el testimonio de la víctima y de su madre
➥ Calificaron de permanente el daño psicológico sufrido por la empleada a raíz de un accidente in itinere
➥ Ordenaron al trabajador restituir a la aseguradora los fondos percibidos en exceso