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ARTICULO 1045.-Exclusiones. La responsabilidad por evicción no comprende:
a) las turbaciones de hecho causadas por terceros ajenos al transmitente; b) las turbaciones de derecho provenientes de una disposición legal; c) la evicción resultante de un derecho de origen anterior a la transferencia, y consolidado posteriormente. Sin embargo, el tribunal puede apartarse de esta disposición si hay un desequilibrio económico desproporcionado.
I. Relación con el Código Civil. Fuentes del nuevo texto
El Código Civil de Vélez, en el art. 2091, establece que no hay evicción por turbaciones de hecho, ni por turbaciones de derecho procedentes de la ley o establecidas de manera aparente por el hecho del hombre.
La norma que analizamos tiene su origen en el art. 1045 del Proyecto de 1998.
El antecedente establecía que el tribunal podía apartarse de aplicar la última exclusión conforme las circunstancias de caso, ahora el texto pone como pauta de apreciación judicial la existencia de un desequilibrio económico desproporcionado.
II. Comentario
No todas las turbaciones de derecho dan lugar a la evicción. El artículo que comentamos aclara que no habrá lugar a garantía, ni en razón de las turbaciones de hecho causadas por terceros ajenos al transmitente, ni aun en razón de las turbaciones de derecho procedentes de la ley, ni la evicción resultante de un derecho originado con anterioridad a la transferencia y consolidado posteriormente.
Así, por ejemplo, no da lugar a la evicción una servidumbre forzosa (art. 2166), ni un derecho real (por ejemplo un usufructo) o personal (un comodato) conocido por el adquirente al tiempo de la enajenación.
Tampoco responde el transmitente en virtud de turbaciones de hecho ejercidas por un tercero, por ejemplo si pretendería desposeerlo del inmueble adquirido.
La última excepción que introduce el artículo es la que la resultante de un derecho de origen anterior a la transferencia, y consolidado posteriormente. El art.
2095 del Cód. Civil estable una norma similar, previendo que cuando el derecho causante de la evicción es adquirido posteriormente a la transmisión de la cosa pero su origen era anterior, los jueces están autorizados para apreciar todas las circunstancias y resolver la cuestión (por ejemplo una prescripción adquisitiva iniciada antes de la venta y consolidada después). El texto del Código Civil y Comercial permite al juez apartarse de esta disposición sólo cuando apartarse de esta disposición exista un desequilibrio económico desproporcionado.
III. Jurisprudencia
El vendedor de un predio debe ser eximido de responsabilidad por la contaminación presente en el suelo y la subsistencia de antiguos tanques de combustible mal tapados, pues, si bien asumió la obligación de responder en caso de evicción y vicios redhibitorios, dicho pacto debe ser dejado de lado por haberse abonado un precio sensiblemente inferior al real en virtud del problema ambiental existente, máxime cuando el adquirente actuó con negligencia al no haberse asesorado debidamente respecto al cumplimiento de las operaciones de saneamiento respectivas. El vendedor de un predio debe ser eximido de responsabilidad por la contaminación presente en el suelo y la subsistencia de antiguos tanques de combustible mal tapados, pues, si bien asumió la obligación de responder en caso de evicción y vicios redhibitorios, dicho pacto debe ser dejado de lado por haberse abonado un precio sensiblemente inferior al real en virtud del problema ambiental existente, máxime cuando el adquirente actuó con negligencia al no haberse asesorado debidamente respecto al cumplimiento de las operaciones de saneamiento respectivas ( CNCiv ., sala E, 21/8/2013, LLAR/JUR/77055/2013).
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Codigo Civil y Comercial Argentina >>
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- Contratos en general
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- Efectos
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- Responsabilidad por evicción
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