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ARTICULO 1887.- Enumeración. Son derechos reales en este Código:
a. el dominio; b. el condominio; C. la propiedad horizontal; d. los conjuntos inmobiliarios; e. el tiempo compartido; f. el cementerio privado; g. la superficie; h. el usufructo; i. el uso; j. la habitación; k. la servidumbre; l. la hipoteca; m. la anticresis; n. la prenda.
Introduccion COMENTADA al Art. 1887 (con doctrina)
2. Interpretación
El precepto en comentario enumera los derechos reales. Sigue a tal fin un patrón que es el de consignarlos según el mayor número de potestades que concede. En otras palabras, desde el dominio (art. 1941 CCyC) o derecho real que mayores potestades concede a su titular, hasta la prenda, que traduce según se verá al comentarla (art. 2219 CCyC) un derecho de garantía que puede o no otorgar la posesión de la cosa o bien.
A su vez, cada uno de los derechos tiene su propio contenido, el que se estructura bajo el esquema de "tipo" "”de donde resulta el término "tipicidad""” para permitir hacer cumplir la premisa en cuya virtud cada derecho no puede tener otro contenido ni otorgar otras facultades más que las que el "tipo" concede.
Pero como dijimos, se trata de una enumeración que tiene por reconocidos para este Código a los derechos que enuncia, aunque hay otros derechos reales comprendidos en distintos ordenamientos, como la hipoteca naval y la aeronáutica (leyes 20.094 y 17.285).
En comparación con la enumeración tradicional comprendida en la legislación anterior (art. 2503 del Código Civil "”en adelante, CC"”), la presente se destaca por incorporar otros derechos reales como la propiedad horizontal (art. 2037 CCyC), otrora dispuesta por ley especial; los conjuntos inmobiliarios (art. 2075 CCyC); el tiempo compartido (art. 2087 CCyC); el cementerio privado (art. 2103 CCyC) y la superficie (art. 2114 CCyC). De esta manera se da respuesta concreta a una antigua disputa sobre la necesidad o no de su regulación en el ámbito de los derechos reales, lo cual quedó contestada por el legislador al incorporar estas nuevas formas de propiedad de manera autónoma, sin fundirlas en moldes de antiguos derechos de propiedad conocidos.
A su vez, cada derecho real tiene su propia regulación. Más abajo, el CCyC da cuenta de ello al tratar cada uno de los derechos que se expresan en la nómina del artículo que se glosa.
En líneas generales el dominio constituye el derecho real que más facultades concede a su titular en la cosa. Decimos "en la cosa" por cuanto las facultades "”usar, gozar y disponer"” resultan viables en tanto el objeto "”la cosa"” permita ejercitarlas. Lo contrario sería afirmar derechos contra las cosas, lo cual en rigor implica la posibilidad "”en derecho"” de reclamar a otro por ellas.
Las facultades que conceden los demás derechos reales son ejercidas por sus titulares de modo distinto. Así, tenemos al condominio, o derecho de varios, cada uno por una parte alícuota respecto de la cosa común. La propiedad horizontal, o el derecho de cada copropietario de un inmueble afectado al régimen de ese derecho real, que recae tanto sobre cosas, partes y sectores comunes como de las partes propias, haciendo del objeto un todo inescindible.
Los conjuntos inmobiliarios, o propiedad horizontal especial, que tienen por objeto distintos modelos de urbanizaciones en las que los propietarios de los terrenos donde estas se asientan participan de sectores, partes o cosas comunes que sirven para el servicio, la seguridad y la recreación de aquellos, sus familiares e invitados, pudiendo incluso atribuir la titularidad de una porción propia, la titularidad de una acción en el emprendimiento, que le permitirá a cada uno intervenir en cuestiones relativas a la reglamentación del derecho en comunidad. Es característico de este derecho la regulación especial que se le acuerda al muro de encerramiento o perimetral, y la posibilidad de que cada propietario lo sea también del suelo en el que se asienta la construcción concluida o no.
El tiempo compartido se presenta con su característico uso alternado y sucesivo de una misma cosa.
El denominado "cementerio privado" conforma otra propiedad horizontal especial, con su correlativo derecho sobre las parcelas con destino de sepultura, en las que aparecen involucrados sectores que hacen a la funcionalidad del cementerio, con restricciones a las facultades de los propietarios.
La superficie concede, con múltiples destinos, la posibilidad de afectar el derecho a construir, plantar o sembrar, entre otros.
Luego continúan los derechos reales de disfrute y de garantía ya reconocidos por la legislación anterior. En ese orden se encuentra el usufructo, que se trata de un derecho real que concede a su titular "”el usufructuario"” la potestad de usar y gozar la cosa, haciendo propios los frutos que de ella se obtengan, con la limitación de no alterar la sustancia del objeto en su ejercicio. El derecho real de servidumbre, que concede al titular de un inmueble denominado "dominante" el derecho a ejercer ciertos derechos de disposición o uso respecto de otro predio, el "sirviente", o bien a impedir que el titular de este último realice actos que bien podría realizar en el ejercicio de su derecho de propiedad si ella no existiera.
Por último vemos a los derechos reales de garantía. Ello son la hipoteca, que afecta cosas inmuebles o la superficie superficiaria, las que permanecen en poder del constituyente de la garantía; y la prenda y la anticresis, que, en cambio, ponen al acreedor en posesión de la cosa dada en garantía. En todos los casos, estos derechos de garantía se constituyen en resguardo de un crédito del cual el titular de cualquiera de estos derechos será necesariamente el acreedor.
Introduccion COMENTADA al Art. 1887 (con doctrina)
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