ARTICULO 1218 Continuación de la locación concluida del C.C.C. Comentado Infojus Argentina


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    ARTICULO 1218.-Continuación de la locación concluida Si vence el plazo convenido o el plazo mí­nimo legal en ausencia de convención, y el locatario continúa en la tenencia de la cosa, no hay tácita reconducción, sino la continuación de la locación en los mismos términos contratados, hasta que cualquiera de las partes dé por concluido el contrato mediante comunicación fehaciente.

    La recepción de pagos durante la continuación de la locación no altera lo dispuesto en el primer párrafo.

    Introduccion COMENTADA al Art. 1218 (con doctrina)


    interpretación
    2.1. Requisitos para que opere la continuación de la locación concluida La continuación de la locación con los efectos que fija la norma requiere de la configuración de los siguientes requisitos:
    a) extinción del plazo inicial locativo; b) voluntad de las partes, manifestada por actos inequí­vocos que permitan inferir que es su voluntad, seguir ejecutando el contrato; c) que la ejecución se produzca en los mismos términos contratados inicialmente.
    2.2. Efectos de la continuación de la locación concluida El cuadro de situación descripto requiere de una solución legal dentro de las varias posibilidades de interpretación que pudiera dar lugar la conducta desplegada por las partes. Especialmente, desde la lógica, pueden suponerse dos interpretaciones posibles: que el comportamiento de las partes configure la voluntad de reconducir el contrato en iguales condiciones a las del contrato extinguido, o bien que se entienda continuado el contrato vencido en los mismos términos.
    La solución legal, que no se aparta en su esencia de lo ya regulado en el art. 1622 CC, consagra esta última interpretación. Por lo tanto, una vez vencido el plazo pactado, o el mí­nimo presunto en ausencia del este, la conducta de las partes será considerada en el sentido de la continuación de la locación concluida en los mismos términos. De allí­ que se recalque en el texto de la norma, que "no hay tácita reconducción". El significado de esta última expresión puede definirse como la renovación automática del contrato en las mismas condiciones y por el mismo plazo a partir de una conducta inequí­voca de las partes, y que, como tal, el Código no consagra. No obstante, la Corte Suprema de Justicia de la Nación ha interpretado que una modificación en el canon no desvirtúa la solución de continuidad sin tácita reconducción, mientras se reúnan los requisitos para esa interpretación a partir de la conducta desplegada por las partes.177 2.3. Fin de la continuación Esta continuación locativa quedará sujeta y vigente mientras se extienda la conducta de las partes en este sentido.
    El art. 1622 CC rezaba expresamente que la locación continuará hasta que "el locador pida la devolución de la cosa". Si bien es correcta, la expresión resulta incompleta ya que omite mencionar la posible decisión del locatario en el mismo sentido. Es decir, acudiendo al concepto de que el efecto es de continuación, significa que no hay plazo obligatorio al que quede sujeto el contrato, por lo que el locatario, aun cuando no lo dijera el art. 1622 CC, está facultado para restituir la cosa en cualquier momento con posterioridad al vencimiento del plazo, pese a la ausencia de esa previsión en la norma. Vale esta reflexión porque el artí­culo aquí­ analizado ha rectificado esta omisión, y el texto de la norma expresamente incluye a ambas partes como facultadas a dar fin a la continuación locativa. Para ello expresa que la continuación se extenderá "hasta que cualquiera de las partes dé por concluido el contrato mediante comunicación fehaciente".
    2.4. Recepción de pagos por el locador El párrafo final del artí­culo resalta el aspecto central del espí­ritu de la norma. Se sitúa en la conducta del locador, y a modo ratificatorio de lo expresado en su primer párrafo, insiste en la conclusión de que aun cuando el locador recibiera pagos en esa circunstancia de continuación, se interpretará como una situación no configurativa de tácita reconducción, sino como continuación de la locación con vigencia original ya concluida.
    (179) CSJN, "Cebral, Luis Antonio y otros c. Buenos Aires, Provincia de s/Desalojo", 20/05/1982 (Fallos: 304:711 ) y "Guillón, Luis s/Sucesión c/Nación s/Consignación de llaves", 14/12/1942 (Fallos: 194:378 ).

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