- << Art Anterior || Art Siguiente >>
ARTICULO 1190.-Continuador de la locación Si la cosa locada es inmueble, o parte material de un inmueble, destinado a habitación, en caso de abandono o fallecimiento del locatario, la locación puede ser continuada en las mismas condiciones pactadas, y hasta el vencimiento del plazo contractual, por quien lo habite y acredite haber recibido del locatario ostensible trato familiar durante el año previo al abandono o fallecimiento. El derecho del continuador en la locación prevalece sobre el del heredero del locatario.
Fuentes: art. 9°, de la Ley 23.091 de Locaciones Urbanas y de Promoción de Locaciones Destinadas a Viviendas.
Introduccion COMENTADA al Art. 1190 (con doctrina)
2. interpretación
2.1. La regla especial Como se adelantara, la norma genérica consagra la continuidad del contrato por fallecimiento de alguna de las partes. Los continuadores, en tal caso, serán, por el carácter esencialmente patrimonial del contrato, sus sucesores.
Ahora bien, es sabido que la dinámica del contrato de locación, cuando su destino es ha- bitacional, excede el mero aspecto de patrimonialidad para consagrarse como uno de los medios de garantizar el derecho constitucional de acceso a la vivienda digna (art. 14 bis, párr. 3, CN). De allí que la trascendencia de esta garantía requiera de una especial regulación que configure un mecanismo de cumplimiento idóneo de ese precepto constitucional.
Por ello puede afirmarse que la regla dispuesta en este artículo tiene preminencia sobre lo establecido en el art. 1189 CCyC, cuando se reúnen los requisitos y caracteres para su aplicación e invocación. Estos son:
a) locación sobre inmueble o parte material del inmueble. Debe recalcarse que la norma aquí consagrada tiene como antecedente lo dispuesto en el art. 9°, Ley 23.091 de Locaciones Urbanas. En ella, por su regulación especial, no se hacía referencia a "parte material del inmueble" ni a concepto similar, quedando el ámbito inmobiliario definido por el art. 1° de esa ley que, a su vez, no distingue la aplicación de la norma para locación de partes materiales de un inmueble. El CCyC distingue, en este caso, no solamente el concepto de inmueble como unidad de objeto transaccional, sino que incluye, en su delimitación para la aplicación de la norma, las partes materiales de un inmueble, entendiendo que este puede ser locado de modo parcial en cuanto a su extensión material; b) inmueble destinado a habitación. Es esencial que la locación hubiera sido pactada con destino a habitación. Si nada se hubiera expresado al respecto, rige lo establecido en el art. 1194 CCyC. Se logra así incluir en esta norma de protección a los casos en que el inmueble locado tuviera un destino mixto, y se evita la práctica inveterada fraudulenta en la que se expresaba falazmente en el contrato esta designación ambigua para evitar la aplicación de esta norma protectoría. El reconocimiento y preponderancia de la política legislativa del derecho a la vivienda digna fundamenta esta limitación; c) abandono o fallecimiento del locatario. El abandono es entendido como la ausencia del locatario, que se constituye como duradero o permanente en el tiempo, de modo que pudiera habilitar al locador, en términos generales, a solicitar la resolución del contrato (art. 1219, inc. b, CCyC). Por lo tanto, la norma aquí estipulada se consagra, además, como un remedio excepcional que impedirá, de darse todos sus elementos constitutivos, que se reconozca al locador este derecho. En cuanto al fallecimiento, bastará con acreditar su circunstancia, mediante los mecanismos que el propio Código reconoce como eficaces a tal fin (arts. 97y 98 CCyC); d) persona que habite el inmueble y acredite haber recibido del locatario ostensible trato familiar durante el año previo al abandono o al fallecimiento. Además de imponerse como requisito que el continuador haya habitado el inmueble, se agrega que hubiere recibido ostensible trato familiar. El artículo no define este concepto, que de acuerdo a lo interpretado por la norma que le sirve de fuente (art. 9°, ley 23.091), debe entenderse como situaciones en las que, sin ser necesario el requisito del trato o relación conviven- cial (regido por el art. 526 CCyC), importen un trato personal que permita reconocer una relación personal propia de cualquier forma familiar, aunque esta fuera objetivamente amistosa, social o similar (concubinos, compañeros de habitación, parientes lejanos, etc.). Este trato, además debe haberse extendido por un plazo mínimo de un año, computado desde el fallecimiento o abandono del locatario. La carga de la prueba de todos requisitos recaerá en quien lo invoca y la continuación de la locación se extenderá hasta alcanzar el plazo de vigencia contractual originalmente acordado con el locatario.
2.2. Prevalencia del derecho del continuador por sobre el heredero del locatario Como ya se expresara, el artículo reconoce la prevalencia del continuador por sobre el derecho del heredero del locatario. La norma no es contradictoria con lo dispuesto en el art. 1189 CCyC ya que se trata de la supremacía de una disposición especial sobre la regla general en la materia, y la prevalencia de un criterio tuitivo respecto de sujetos que el legislador considera, en principio, con mayor vulnerabilidad.
Introduccion COMENTADA al Art. 1190 (con doctrina)
Fuente del Codigo Comentado Infojus Ver articulos: [ Art. 1187 ] [ Art. 1188 ] [ Art. 1189 ] 1190 [ Art. 1191 ] [ Art. 1192 ] [ Art. 1193 ]¿Qué artículos del Código Civil de Velez Argentino se CORRELACIONAN con El ARTICULO 1190 del Código Civil y Comercial Argentina?
Codigo Civil y Comercial Infojus Argentina >>
LIBRO TERCERO
- DERECHOS PERSONALES
>>
TITULO IV
- Contratos en particular
>>
CAPITULO 4
- Locación
>
SECCION 1ª
- Disposiciones generales
>>
<< Art Anterior || Art Siguiente >>
También puedes ver: Art.1190 Codigo Procesal Civil y Comercial Nacion
➥ Los menores que cometan delitos accederán a tobilleras electrónicas
➥ Condenaron solidariamente a una firma y a sus socios por registrar como tal a quien sólo trabajaba de carnicero
➥ Un juez determinó la fecha de separación de un matrimonio según sus conversaciones de WhatsApp
➥ La Corte provincial le otorgó prisión domiciliaria a un abusador sexual por su edad avanzada