- Denominación difundida para designar el derecho, común en parte y privativo en otra, resultante de corresponder una misma casa a distintos propietarios, dueños exclusivos cada uno de ellos de un piso, departamento u otra vivienda independiente.
Aun conocida la copropiedad de edificios en el Derecho Civil clásico, y de ello es muestra la pobre regulación existente en el Cód. Civ. esp., relativa al condominio de casa de pisos, el criterio era tan refractario, que el Cód. Civ. arg. declaraba en su art. 2.617 lo que sigue: "El propietario de edificios no puede dividirlos horizontalmente entre Yarios dueños, ni por contrato, ni por actos de última voluntad". Este concepto ha sido derogado por la Ley 12.312.
La necesidad de la propiedad horizontal se hizo patente luego de la crisis de vivienda determinada por la Primera guerra mundial, que encareció la mano de obra y llevó, como protección de los inquilinos, a la congelación de los alquileres o a trabas en la subida de los mismos. El costo excesivo de las grandes casas, y los inconvenientes del edificio de vivienda única (porque no se aprovecha el costo del solar, y por mayores gastos de pavimentación, alumbrado, transporte, etc.), dificultan la adquisición de casas de pisos por una sola persona, expuesta además, a corto plazo, como efecto combinado de depreciación de moneda y del mantenimiento de las rentas, a obtener beneficio escasísimo de su capital. Y de ahí ese fraccionamiento de los edificios, entre diversos dueños, por el menor desembolso que supone la adquisición de la vivienda para la familia y por la satisfacción que procura ser propietario de la residencia que se utiliza.
Por decreto-ley de 1939 se reguló en España nuevamente sobre propiedad horizontal, al quedar redactado así el art. 396 del Cód. Civ.: "Si los diferentes piso- de un edificio o las partes de piso susceptibles de aprovechamiento independiente, por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública, perteneciesen a distintos propietarios, cada uno de éstos tendrá derecho singular y exclusivo de propiedad sobre su piso o parte de él, y, además, un derecho conjunto de copropiedad sobre los otros elementos del edificio necesarios para su adecuado uso y disfrute; tales como el suelo, fundaciones, sótanos, muros, fosos, patios, pozos, escaleras, ascensores, pasos, corredores, cubiertas, canalizaciones, desagües, servidumbres, etc. Las partes en copropiedad no son, en ningún caso, susceptibles de división, y, salvo pacto, se presumen iguales. Los gastos de reparación y conservación de los elementos comunes del edificio serán satisfechos, también salvo pacto, a prorrata por todos los interesados, según el valor de 9u parte privativa, y esta misma norma regirá para la adopción, por mayoría, de los acuerdos. El derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio sólo es enajenable, gravable o embargable por terceros, conjuntamente con la parte determinada privativa de la que es anejo inseparable. Si el propietario de un piso o parte de él susceptible de aprovechamiento independiente tratare de venderlo, deberá comunicarlo, con expresión del precio, a los demás propietarios en el edificio, los cuales tendrán, respecto de extraños, preferencia para su adquisición, si dentro de los 10 días siguientes al de la notificación formal del aviso comunicasen al vendedor su voluntad de adquirir. En caso de concurrencia con ofertas distintas, la venta se efectuará con el que haya ofrecido mayor precio, y si aquellas fuesen iguales, será preferido el propietario del piso o parte de piso horizontalmente inmediato al objeto de la venta. En identidad de condiciones será potestativo del vendedor realizar la venta con cualquiera de los oferentes. Ningún propietario podrá variar esencialmente el destino o la estructura de su piso sin previo acuerdo de la mayoría de los otros interesados".
Los pisos o partes determinadas de ellos, que constituyan propiedad horizontal, se inscribirán en el Registro de la propiedad como una sola finca o como fincas independientes. Y pueden ser objeto de hipoteca, (v. PROPIEDAD VERTICAL.)
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