- Para los romanos, la plena propiedad comprendía un complejo de facultades: el jus utendi (el usar de la cosa), el jus fruendi (a todos sus frutos)-, el jus abutendi (la potestad de abusar, muy discutida en su sentido y alcance), el jus disponendi (la disposición .sobre el bien) y el jus vindicandi (el poder reivindicarla de un supuesto propietario o de un injusto poseedor). Cuando el dueño sólo tiene la disposición del bien y acción para reivindicarla de un extraño que la detenta, cuándo pesa sobre la cosa el usufructo de otro, aquel primero sólo tiene la nuda propiedad; esto es, las atribuciones que hacen relación al dominio, pero no al goce de la cosa, y una expectativa: la de reunir en su mano el pleno dominio, una vez cumplido el plazo del usufructo o por sobrevivir al usufructuario, entre otras causas. Igual situación se plantea por el uso y la habitación; pero no por el arrendamiento, porque en esta relación el propietario percibe frutos, en forma de renta o alquiler.
La nuda propiedad difiere asimismo del dominio directo censual; por cuanto el censo implica división del dominio, definitiva casi siempre, y con más probabilidades de consolidarse en el censualista por la facultad de redención; por ser transmisible a los herederos, y enajenable ínter vivos; y por el canon o pensión que el dueño útil paga; mientras el usufructo y los derechos análogos son gratuitos por esencia.
La calificación de nuda que a la propiedad se le adjudica en estos casos obedece a que se encuentra desnuda o despojada de sus naturales atribuciones.
El origen de la nuda propiedad puede ser convencional, testamentario y legal. El primero, aunque raro, puede darse, sobre todo si el reducido a nudo propietario obtiene una remuneración única inicial (pues la periódica equivaldría a un arrendamiento) y queda sujeta la relación a un plazo, o al factor aleatorio de la supervivencia del usufructuario; ya que al morir éste el goce de la cosa vuelve al dueño o pasa a sus herederos. La testamentaria es la más frecuente, cuando el testador quiere cumplir con deberes afectivos o de otra índole con personas determinadas, y no desea que los bienes vayan a parar en definitiva a los sucesores de ellas, ni que salgan de la familia. Por último, es legal tratándose del cónyuge supérstite, a quien el Cód. .Civ. esp. hace usufructuario a costa de los herederos; de ser hijos, a cargo del tercio de mejora; de concurrir con los ascendientes; en una mitad, obtenida de la de libre disposición; y en cualquier otro supuesto, de dos tercios de la herencia, sacada de todo esa sin distinción, porque entonces no existen otros herederos forzosos. Por tanto, el tercio de mejora, la mitad de libre disposición o toda la herencia en sus dos tercios queda al menos, por precepto de la ley, en situación de nuda propiedad, que tendrán)según los supuestos) los hijos u otros descendientes, los demás herederos o los legatarios.
La nuda propiedad se extingue por las mismas causas que el usufructo, y por la característica de enajenarla a favor del usufructuario; y sólo a su favor, porque la venta, donación, permuta o la cesión, no la extingue, pues se reduce a un cambio de nudo propietario.
A tenor del art. 107, no 2v, de la Ley Hipot. esp., también puede hipotecarse: "La mera propiedad, en cuyo caso, si el usufructo se consolidare con ella en la persona del propietario, no 6Ólo subsistirá la hipoteca, sino que se extenderá también al mismo usufructo, como no se haya pactado lo contrario", (v. DOMINIO DIRECTO, ENFITEUSIS, NUDO PROPIETARIO, USUFRUCTO.)
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