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ARTICULO 1905.-Sentencia de prescripción adquisitiva. La sentencia que se dicta en los juicios de prescripción adquisitiva, en proceso que debe ser contencioso, debe fijar la fecha en la cual, cumplido el plazo de prescripción, se produce la adquisición del derecho real respectivo.
La sentencia declarativa de prescripción larga no tiene efecto retroactivo al tiempo en que comienza la posesión.
La resolución que confiere traslado de la demanda o de la excepción de prescripción adquisitiva debe ordenar, de oficio, la anotación de la litis con relación al objeto, a fin de dar a conocer la pretensión.
I. RELACIÓN CON EL CÓDIGO CIVIL. FUENTES DEL NUEVO TEXTO
Mediante la usucapión se subsanan no sólo los vicios de que pudiera adolecer la posesión sino también el título, si lo hubiere.
La ley 14.159 (con las reformas del decreto-ley 5756/1958 y la ley 20.440) implementó un procedimiento especial, hasta entonces inexistente, incorporando en su Título VI las pautas para el "Juicio de adquisición de dominio por la posesión continuada", como lo denomina la propia normativa. El art. 24 dispone las reglas que deben observarse en dicho juicio:
a) El juicio será de carácter contencioso y deberá entenderse con quien resulte titular del dominio de acuerdo con las constancias del catastro, Registro de la Propiedad o cualquier otro registro oficial del lugar del inmueble, cuya certificación sobre el particular deberá acompañarse con la demanda.
b) Con la demanda se acompañará plano de mensura, suscripto por profesional autorizado y aprobado por la oficina técnica respectiva, si la hubiere en la jurisdicción. Se ha declarado improcedente la demanda de prescripción adquisitiva cuando el peticionante no acompañó el plano de mensura del inmueble que se pretende usucapir, aprobado por la oficina técnica respectiva (C1aCiv. y Com., Bahía Blanca, sala II, 23/6/2008, LLBA, 2008-1208).
c) Se admitirá toda clase de pruebas, pero el fallo no podrá basarse exclusivamente en la testimonial.
d) En caso de haber interés fiscal comprometido, el juicio se entenderá con el representante legal de la Nación, de la provincia o de la municipalidad a quien afecte la demanda.
La norma mencionada supra quedó incorporada al Código Civil y su aplicación resultó inmediata en todos los juicios de adquisición de inmuebles por prescripción, en los que aun no hubiera recaído sentencia, conforme lo dispone el art.
25 de la ley citada.
Algunas leyes procedimentales provinciales han legislado el juicio de adquisición del dominio por usucapión adaptando sus disposiciones al art. 24 de la ley 14.159transcripto supra; el Cód. Procesal de la Nación no contiene un procedimiento especial al respecto.
Fuente: Proyecto de Código Unificado de 1998, art. 1840.
II. COMENTARIO
El art. 1905 mantiene algunos de los principios ya contenidos en el régimen de la ley 14.159 (y sus modificaciones) antes referenciada, en especial:
a) el carácter contencioso del procedimiento. El poseedor persona física o jurídica es el legitimado activo para promover el juicio. El legitimado pasivo es el titular de dominio del inmueble cuyo derecho real está inscripto en el registro de la propiedad, en la Dirección de Catastro o cualquier otro registro oficial. La competencia para el juicio de usucapión recae en el juez del lugar donde se encuentra ubicado el inmueble, por aplicación de la regla general impuesta en el art. 5°, inc. 1° del Cód. Procesal Civ. y Com., reproducido en la mayoría de los Códigos provinciales.
b) Valor de la sentencia: la adquisición del dominio del inmueble se produce por la posesión continua por el plazo que ella exige, se trata por tanto de una adquisición ex lege . La intervención judicial lleva a la comprobación de los requisitos legales para usucapir y, una vez rendida la prueba al respecto, al dictado de una sentencia meramente declarativa. Es decir: el derecho real ya fue adquirido por la concurrencia de posesión más tiempo, la sentencia con la que culmina el procedimiento de adquisición por prescripción sólo constata tales extremos y declara cumplidos los requisitos legales.
c) La sentencia que recae en un proceso promovido de conformidad a lo dispuesto por el art. 1905 es declarativa de la adquisición por el actual poseedor y tiene efectos ex tunc , es decir que carece de proyección retroactiva al momento en el que el usucapiente comenzó a poseer. En este aspecto, la norma se aparta de su fuente, el art. 1840 del Proyecto de 1998, en cuanto este último otorgaba a la sentencia efectos retroactivos al tiempo en que comenzó la posesión.
El último párrafo del artículo que comentamos contiene una disposición de carácter procesal en tanto ordena al juez de la causa disponer de oficio la anotación de la litis en el registro respectivo. Como consecuencia de la publicidad que genera toda anotación registral, la medida tiende a proteger a terceros interesados en adquirir derechos reales o personales sobre el inmueble cuya titularidad pretende el poseedor.
III. JURISPRUDENCIA
1. La adquisición del dominio de un inmueble por prescripción retrotrae sus efectos al día en que la posesión comenzó y no le es oponible la compra posterior alegada por un tercero de buena fe, pues la venta realizada durante el período en el que hubo posesión de parte del prescribiente no mejora la situación del titular dominial si no se realizaron actos interruptivos de la prescripción antes del vencimiento del plazo (CCiv. y Com., Mercedes, sala I, 21/4/2009, LLBA, 2010-348).
2. En la usucapión, cuando el propietario es conocido, si lo que se ignora es el domicilio, habrá que arbitrar los medios que sean conducentes a la averiguación de dicho domicilio, porque está en juego la garantía constitucional de la defensa en juicio, íntimamente ligada en el caso, a la garantía de igual raigambre relativa al derecho de propiedad (CCiv. Com. Minas Paz y Trib. Mendoza, sala 1a, 7/8/2009, Lexis N° 1/70058039-1).
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