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ARTICULO 1221.-Resolución anticipada. El contrato de locación puede ser resuelto anticipadamente por el locatario:
a) si la cosa locada es un inmueble y han transcurrido seis meses de contrato, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador. Si hace uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, debe abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de un mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso; b) en los casos del artículo 1199, debiendo abonar al locador el equivalente a dos meses de alquiler.
I. Relación con el Código Civil. Fuentes del nuevo texto
El Código de Vélez carecía de una norma similar. La Ley de locaciones urbanas introdujo esta posibilidad en el régimen nacional, a favor del locatario de inmuebles urbanos con destino para vivienda.
En cuanto a las fuentes del artículo: ley 23.091,art. 8; Proyecto del Poder Ejecutivo de 1993, art. 1120; Proyecto de Código Civil de la República Argentina de 1998, art. 1153.
II. Comentario
1. De la resolución anticipada La norma autoriza al locatario a resolver el contrato de locación antes del tiempo de finalización del contrato. Esta posibilidad ya estaba incluida en la ley 23.091 y había sido mantenida en los Proyectos de unificación. En el Proyecto de 1993 (art. 1120) en similares términos al art. 8 de la ley 23.091. En el Proyecto de 1998, el art. 1153 esquematiza los supuestos en tres incisos.
2. Análisis del sistema Sin embargo, la norma anotada importa en materia de resolución anticipada un importante giro. En primer término, podemos observar que, siempre que fuera un inmueble el objeto de la locación y cualquiera sea el destino del mismo, existirá la posibilidad de resolución anticipada, estructurándose dos regímenes según que la finalidad del contrato sea de las enumeradas por el art. 1199 (excepciones al mínimo legal) o no. Dicha facultad le compete únicamente al locatario. En tales términos, se expresó recientemente: " En mi propuesta, la regla ahora contenida en el proyectado art. 1221 también contenía como supuesto de resolución anticipada, pero por voluntad del locador, la institución hoy vigente en el art. 1.507, modificado por la ley 11.156. Su no recepción por la comisión eliminaría, en caso de convertirse en ley, el instituto de desalojo por aumento de capacidad locativa " (Leiva Fernández).
Fuera de los casos del art. 1199, se requiere que hayan transcurrido al menos seis meses de contrato. Si bien se exige una notificación fehaciente al locador, lo cierto es que no se establece una determinada antelación en la comunicación, siendo ésta una de las novedades más inexplicables de la reforma. En el último párrafo del art. 1153, del Proyecto de 1998, se prescribía " la resolución anticipada se produce a los sesenta (60) días de ser comunicada a la otra parte" . En tales términos se afirmó: " En mi propuesta, como en la norma vigente, se establecía que el aviso de resolución debía efectuarse al menos con sesenta días de antelación. Inexplicablemente, el Proyecto no contiene antelación alguna, lo que originará abusos de las partes y también planteos judiciales" .
Basta con que el locatario abone los montos referidos en el inciso b) del artículo para conseguir el efecto extintivo.
El régimen de la ley de locaciones urbanas resulta absurdamente exigente con el locatario, el que, aparte de tener que abonar los montos equivalentes a un mes o mes y medio de alquiler (montos que dejaban suficientemente indemne al locador), debía notificar con una antelación de sesenta días su intención resolutoria, circunstancia que le dejaba en una compleja realidad habitacional en dicho lapso. Sin embargo, lo preocupante, es que al no aclararse expresamente el carácter de orden público de esta disposición, deja abierta la posibilidad de plantear su derogación por la voluntad contractual de las partes (casi siempre impuesta por el locador), lo que neutralizaría en la práctica el avance de la reforma y podría, incluso, colocar a los locatarios de inmuebles con destino a vivienda, en peor situación a la que ostentaban con anterioridad a la reforma.
Un análisis del plexo axiológico subyacente a la norma debe concluir en la inderogabilidad de este precepto, salvo que el mismo resulte más beneficioso a la parte débil (locatario del inmueble). Ello por cuanto esta norma, al importar una excepción a las reglas generales de los contratos, en tanto importa una extinción unilateral y anticipada de carácter tuitivo, debe revestir carácter inderogable. De otro modo bastaría con que el locador imponga en cada contrato la imposibilidad de resolver anticipadamente el mismo (arg. conf. art. 1077), para que este beneficio del locatario quede eliminado. Cuando la locación de inmuebles tiene por destino los consignados en el art. 1199 (excepciones al plazo mínimo legal) no se requiere el plazo de mínimo de seis meses para el ejercicio de la facultad resolutoria, pero deberá abonarse siempre un monto equivalente a dos meses de alquiler. En caso de contrato de consumo hay que estar a las reglas del art. 1092 y siguientes del Proyecto.
III. Jurisprudencia
(CNCiv., sala A, 24/2/1998, LA LEY, 1999- E, 904); (Trib. Cas. Penal Bs. As., sala I, 27/11/2008, LL AR/JUR/17319/2008); (CNCiv. sala J, 20/10/2010, LLAR/ JUR/65149/2010).
Sección 7a - Efectos de la extinción.
Bibliografía de la reforma: Leiva Fernández, Luis F. P ., "La locación en el Proyecto de Código", LA LEY del 6/2/2013; ídem, "La facultad de retención en el Proyecto de Código Civil", en DCCyE, La Ley, Buenos Aires, 2012; ídem, "Locación", en Rivera, Julio C. (dir.) - Medina, Graciela (coord.), Comentarios al Proyecto de Código Civil y Comercial de la Nación 2012 , Abeledo-Perrot, Buenos Aires, 2012.
Bibliografía clásica: Borda, Alejandro , El contrato de fianza. Límites de la responsabilidad del fiador , La Ley, Buenos Aires, 2009; Hernández, Carlos A. Frustragli, Sandra A. , "Contrato de Locación de cosas", en Nicolau, Noemí , Fundamentos de derecho contractual , t. II, La Ley, Buenos Aires, 2009; Leiva Fernández, Luis F. P. , "El derecho de retención anómala del locatario del inmueble", LA LEY, 1977-C, 907; ídem, Derecho de retención , Astrea, Buenos Aires, 1991.
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