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ARTICULO 1140.-Entrega de la cosa. La cosa debe entregarse con sus accesorios, libre de toda relación de poder y de oposición de tercero.
I. Relación con el Código Civil y con el Código de Comercio. Fuentes del
nuevo texto El Código Civil regulaba el capital tema de las obligaciones del vendedor en un capítulo separado, dentro de las normas que disciplinaban la compraventa.
Concretamente, en los arts. 1408 a 1423. El Código de Comercio, por su parte, trataba la cuestión de manera dispersa dentro del articulado general dedicado a la compraventa (arts. 450 a 477).
Como el nuevo Código divide el tratamiento de la compraventa en disposiciones generales y en disposiciones específicas relativas a la venta de cosas muebles, las normas del viejo Código de Comercio se reflejan más en estas últimas que en las reglas genéricas de los arts. 1137 a 1140, que seguidamente examinaré. No obstante, como en esencia las obligaciones del vendedor son las mismas cualquiera sea el tipo de cosa objeto del contrato con algunas variantes que en cada caso se señalarán , aquellas disposiciones del Código mercantil también sirven como antecedentes pertinentes de la nueva regulación.
La fuente inmediata de los arts. 1137 a 1140 son los arts. 1074 a 1077 del Proyecto de 1998, de contenido semejante a las disposiciones transcriptas.
II. Comentario
1. Generalidades Elaborar un comentario unificado de las disposiciones vinculadas con las obligaciones del vendedor resulta apropiado y conveniente puesto que: a) existe una clara interrelación entre ellas; b) un estudio omnicomprensivo de esos deberes proporciona al lector una mirada más integral de la materia analizada; y c) existen algunas obligaciones a su cargo que no surgen expresamente del articulado que se comenta, pero que emanan de otras disposiciones del Código que se aplican a la materia y que, por ende, deben integrarse en el análisis. Por estos motivos, opté por comentar unificadamente estas disposiciones, y no hacerlo de forma segregada.
En esencia, como se advertirá del desarrollo que sigue, las obligaciones del vendedor son similares en el régimen extinto y en el sistema actual: debe conservar la cosa como existía al tiempo del contrato, transferir la propiedad al comprador, abonar ciertos gastos y responder por evicción y vicios redhibitorios e sto último, denominado obligación de saneamiento en el nuevo sistema, arts. 1033 y ss. . El nuevo ordenamiento no replica numerosas disposiciones del Código Civil sustituido vinculadas con los efectos del incumplimiento del vendedor a las obligaciones debidas (arts. 1412, 1420 y ss., entre otros, CCiv.).
La ausencia de esas normas en el nuevo ordenamiento no modifica los efectos del incumplimiento del vendedor a sus obligaciones.
Además de las tradicionales obligaciones del enajenante, el Código agrega algunos deberes colaterales de conducta a cargo de vendedor, que luego examinaré. Por otra parte, el nuevo ordenamiento no recoge concretamente la obligación del vendedor de recibir el precio de la venta, como establecía el art.
1411, CCiv., aunque esto es razonable desde que se trata de un deber genérico de todo acreedor de sumas de dinero, que no exigía una disposición específica en la regulación de la compraventa.
Por lo tanto, si bien se trata de un nuevo Código, la matriz obligacional y la mecánica de funcionamiento de este contrato resulta similar en el cotejo entre los textos anteriores y el actual.
2. Las obligaciones del vendedor El Código regula en pocos artículos lo relativo a las obligaciones del enajenante, de manera más ordenada, purificada y sencilla que su Código antecesor, lo que resulta metodológicamente más apropiado y coadyuva a una adecuada interpretación.
El vendedor se encuentra obligado a cumplir con los siguientes deberes: a) conservar la cosa objeto del contrato; b) transferir la propiedad de la cosa; c) pagar los gastos de entrega de la cosa y los que se originen en la obtención de los instrumentos de la venta; y d) responder por saneamiento. Además, el vendedor también tiene a su cargo el cumplimiento de ciertos deberes colaterales y, en las ventas de cosas muebles, existen ciertas obligaciones adicionales específicas como por ejemplo entregar una factura en los términos del art.
1145 . Examinaré separadamente estas cuestiones.
2.1. Conservar la cosa Este deber no surge explícitamente de los arts. 1137 a 1140 que se comentan, pero sí de otras disposiciones aplicables a la compraventa. En efecto: el art.
746, al regular las obligaciones de dar, dispone que el deudor de una cosa cierta e n nuestro tema, el vendedor está obligado a conservarla en el mismo estado en que se encontraba cuando contrajo la obligación. Este deber reitera el principio general que establecía el art. 1408, CCiv., y nada agrega a él. Por ello, son aplicables a esto obligación las enseñanzas tradicionales de la doctrina y jurisprudencia sobre su alcance y contenido.
El tradicional carácter consensual de la compraventa recuerdo que la división entre contratos consensuales y reales que proponía los arts. 1140 y ss., CCiv., ha desaparecido del nuevo texto, como surge de los arts. 966 a 970, y a salvo el caso del art. 1554 confirma que el vendedor queda obligado a conservar la cosa desde el día mismo del contrato, excepto, claro, los supuestos en que la ley exige una formalidad esencial para la celebración del contrato podría ser el caso de art. 1°, ley 14.005 de Venta de Inmuebles Fraccionados en Lotes y Pagaderos a Plazos (ley E- 0372, según Digesto Jurídico Argentino aprobado por ley 26.939; cfr. ARIZA) , en cuyo caso hasta tanto esa solemnidad no se cumpla, el contrato no se considerará celebrado y, por lo tanto, no habrá obligaciones exigibles a cargo del vendedor. Parecería que el régimen formal que se impone al contrato de compraventa de inmuebles en el art. 1017, inc. 1°, al exigir escritura pública, no tiene carácter solemne absoluto (doct.
arts. 285, 969 y 1018), como sí lo tiene la formalidad requerida para ciertas donaciones (art. 1552).
2.2. Transferir la propiedad de la cosa Luego de conservar la cosa en su poder, el vendedor debe seguidamente transferir su propiedad al comprador, en el tiempo y lugar contractualmente estipulados. Esta tradicional obligación del enajenante surge con claridad del art.
1137 que se comenta y de la propia definición del art. 1123 que el Código provee. Como expliqué al examinar este último artículo, los Fundamentos del Código (apartado VI, cit. ) explican los motivos por los cuales se prefirió emplear la palabra propiedad, y no dominio, en la definición de este contrato. Esos motivos resultan válidamente aplicables a este análisis.
La obligación del vendedor que se examina constituye el deber central a su cargo. El Código Civil originario la fijaba en los arts. 1323, 1409 y concordantes.
En esencia, el deber de transferir la propiedad se puede fraccionar, por lo menos teóricamente, en dos aspectos: a) la entrega de la cosa; y b) la existencia y legitimidad del derecho que se transmite sobre ella.
a) La entrega de la cosa es la dación material que el vendedor debe efectuar al comprador. Esa entrega o tradición es sumamente relevante no sólo en el ámbito de los derechos personales emanados de la venta sino porque, antes de esa entrega o tradición, el acreedor e l comprador, en nuestro tema no adquiere sobre la cosa ningún derecho real. Este inveterado principio surgía del famoso art. 577, CCiv., y lo reitera el art. 750, del nuevo Código.
La tradición de la cosa debe cumplirse de acuerdo con la forma legal que exigen los arts. 1924 y 1925 similares a los arts. 2377 y ss., CCiv. , salvo que se presenten algunas de las excepciones que se establecen en los arts. 1892, 1923 o en otras disposiciones que admitan un modo suficiente diverso para tener por cumplida la entrega de la cosa (doct. art. 1149, por ejemplo). El Código Civil decía: " Lo que en adelante se dispone sobre la tradición en general de las cosas, es aplicable a la tradición de las cosas vendidas " (art. 1417), con lo que remitía a los referidos arts. 2377, siguientes y concordantes (cfr. Salvat). El nuevo Código no reproduce esta remisión, a tono con la simplificación de las normas y la aplicación de las pautas generales a las situaciones particulares que se verifica en numerosas hipótesis del nuevo texto, como en la situación examinada.
Como dispone el art. 1140 que se comenta, la entrega de la cosa debe hacerse con sus accesorios, libre de toda relación de poder y de oposición de terceros.
Estas condiciones se reiteran: a) en el art. 746, cuando impone al deudor de una cosa cierta la obligación de entregar la cosa con sus accesorios; b) en el art. 1926, cuando se establece que para adquirir la posesión o tenencia por la tradición, la cosa debe estar libre de toda relación excluyente; y c) cuando este mismo precepto ratifica que para adquirir la posesión o tenencia por la tradición no debe existir oposición alguna. El Código Civil sustituido preveía disposiciones similares en los arts. 575, 1409, 1426, 2380 y 2383.
Por otra parte, el art. 1139 del nuevo Código dispone que el vendedor debe entregar el inmueble " inmediatamente de la escrituración" (sic ). Es evidente que se trata de un defecto de redacción y que debe leerse como "inmediatamente después de la escrituración" . El vendedor queda exceptuado de entregar el bien en ese momento si se hubiere acordado lo contrario (art. 1139, in fine ), mas no resultaba necesario aclarar esto último puesto que el propio Código establece como principio general el carácter supletorio de las normas legales en materia de contratos (art. 962), salvo que se verifiquen los supuestos allí indicados.
Finalmente, en materia cosas muebles, se aplican primordialmente las disposiciones de los arts. 1142, a cuyo análisis me remito.
b) El otro aspecto que involucra la obligación del vendedor de transferir al adquirente la propiedad de la cosa reside en la existencia y legitimidad del derecho que transmite. En efecto, no basta con que el vendedor entregue materialmente la cosa al comprador, cumpliendo las formalidades legales que exigen los arts. 1924 y concs., si él no transmite un derecho completo, legítimo y válido sobre esa cosa, sea porque no es el titular del derecho de propiedad que transmite, porque éste se encuentra restringido o gravado, porque el propio vendedor no puede disponer de sus bienes o por cualquier otro motivo que afecte el derecho del comprador a recibir un derecho pleno y disponer, usar y gozar de la cosa adquirida sin pretensión de terceros. Se debe tratar de una tradición válidamente realizada y, además, que permita al comprador adquirir un derecho de propiedad perfecto. El incumplimiento de esta obligación activa la responsabilidad del vendedor por saneamiento (arts. 1033 y ss.), que en el Código Civil extinto se denominaba evicción (arts. 2089 y ss.).
2.3. Pagar los gastos de entrega y los originados en la obtención de los instrumentos de la venta La ley pone a cargo del vendedor el pago de algunos costos vinculados con la venta celebrada, salvo que lo contrario se haya pactado en el contrato, dado que en esta materia, como lo vengo indicando insistentemente, rige con plenitud el principio de autonomía de la voluntad (doct. arts. 12, 944, 958 y 962).
En primer término, el enajenante debe abonar los gastos que origine la entrega de la cosa. Así lo dispone el art. 1138, tal como lo establecían el art. 1415, CCiv., y el art. 460, CCom.
En segundo lugar, el nuevo Código también pone a cargo del vendedor los gastos que se generen para obtener " los instrumentos requeridos por los usos o las particularidades de la venta" (art. 1137), como podrían ser certificados, visados, constancias documentales, etcétera. Además de esos costos a cargo del enajenante, la ley agrega que, en la venta inmobiliaria, también se encuentran a cargo del vendedor los gastos derivados del estudio de títulos, los costos de la mensura del inmueble y el pago de los tributos que graven la venta.
Respecto del " estudio del título y su s antecedentes" , la expresión más difundida sería estudio de títulos, como se encuentra afianzada en la doctrina, jurisprudencia y en el ámbito notarial (cf. Alterini, " Estudio..." , ob.cit. ). La decisión legal de poner a cargo del enajenante el pago del estudio de títulos recoge los usos y costumbres notariales según los cuales, usualmente, es el vendedor quien sufraga ese análisis jurídico- documental, en aquellas jurisdicciones donde se suele confeccionar.
En tercer lugar, el art. 1138 también establece como obligación a cargo del vendedor el pago de los gastos de la mensura del inmueble. Este deber surge cuando resulta necesario tomar las dimensiones del inmueble para determinar la exactitud de lo vendido por ejemplo, en los supuestos de los arts. 1135 y 1136 analizados , y su costo se refleja frecuentemente en la negociación del precio de la venta. En aquellos casos, entonces, la mensura y su costo se encuentran a cargo del enajenante. Queda siempre a salvo el pacto en contrario sobre la materia.
Finalmente, el enajenante también debe pagar los tributos que graven la venta, como prescribe el art. 1138, in fine. Esta disposición puede resultar problemática porque alude a los "tributos", es decir a los impuestos, tasas y contribuciones, que " graven la venta" , y no a los tributos que graven al vendedor. ¿Cuál es el alcance exacto de esa expresión? ¿Abarca los impuestos de carácter netamente local, como el impuesto de sellos por ejemplo, cuya creación, imposición y fiscalización corresponde a las jurisdicciones locales y no a una ley nacional como este Código? Salvat decía que eran a cargo del enajenante los impuestos que gravaban el acto de venta, " en la medida que sean legalmente a cargo del vendedor" . Entiendo que la exigencia legal se refiere a aquellos impuestos que gravan al vendedor en cuanto tal, como son el impuesto a la transferencia de inmuebles o el impuesto a las ganancias, por ejemplo, mas no se refiere al pago del impuesto de sellos u otros tributos locales que gravan operaciones y negocios, cuyo obligado al pago se determina por las legislaturas locales competentes para ello.
2.4. Responder por saneamiento El nuevo Código adapta la terminología de las clásicas garantías de evicción y vicios redhibitorios, que Vélez reguló de manera metodológicamente inapropiada (cfr. Mosset Iturraspe, Contratos , ob. cit. ) en la parte del Código que trata ba los contratos en particular (en los arts. 2089 y ss., y 2164 y ss., respectivamente). El nuevo ordenamiento las disciplina bajo la denominación global de obligación de saneamiento en las disposiciones de la parte general de los contratos, donde metodológicamente resulta más adecuado (arts. 1033 y ss.).
Esta obligación central del vendedor no aparece incluida en la sección que se comenta, que trata las obligaciones del vendedor. El Código Civil originario preveía expresamente esta obligación en el art. 1414, al regular el contrato de compraventa. Otro tanto hacía el Código de Comercio para las ventas mercantiles, al tratar los vicios ocultos en su art. 473.
La ausencia de mención específica de esta obligación en la parte del Código que trata sobre las obligaciones del vendedor en modo alguno afecta su existencia real, concreta y plenamente aplicable a la compraventa, ya que los contratos se integran con las normas supletorias de la ley (conf. art. 964, inc. b]) y no hay duda que la clásica obligación de saneamiento del vendedor, comprensiva de la responsabilidad por evicción y por vicios ocultos, rige con plenitud en el contrato de compraventa (doct. art. 1033, inc. a]). La política del nuevo ordenamiento ha sido simplificar los antiguos textos y establecer principios generales aplicables a situaciones particulares, como en este caso.
Finalmente, debe recordarse, como enseña la doctrina que comparto, que la responsabilidad emergente de la evicción o de los vicios ocultos tiene carácter objetivo porque no deriva de la culpa o dolo del enajenante, los que, de existir, sólo agravan su responsabilidad en cuanto a los daños resarcibles (cf. Mosset Iturraspe, Contratos , ob. cit. ).
3. Otros deberes a cargo del vendedor Los Fundamentos del Código (apartado VI, cit. ) explican que el vendedor y el comprador, además de las obligaciones nucleares y típicas del contrato, tienen deberes colaterales, que son " absolutamente diferentes" a aquéllas en cuanto a su entidad y funciones. Sin embargo, la redacción es algo confusa, no precisa cuáles son en concreto y sólo indica que " es labor de la doctrina desarrollar aisladamente cada uno de ellos" .
La lectura de los Fundamentos parecería llevar a considerar que, para el Código, sólo son obligaciones nucleares y típicas del contrato la transferencia de la propiedad y el pago del precio, y que los demás supuestos son deberes colaterales. En esta interpretación, la obligación de pagar los gastos de entrega, del estudio de títulos, etc., constituirían los deberes colaterales a que hacen referencia los Fundamentos.
Algunos los deberes colaterales del vendedor referidos en los Fundamentos surgen del propio art. 1137: a) poner a disposición del comprador los instrumentos requeridos por los usos o las particularidades de la venta; y b) prestar toda cooperación para que la transferencia dominial se concrete. Otros deberes de esa clase pueden surgir secundariamente del principio cardinal de la buena fe que rige durante toda la vida del contrato (doct. arts. 9, 729, 961 y concs.).
Estos deberes colaterales a cargo del enajenante se diferenciarían de las obligaciones que él debe cumplir no sólo en cuanto a su contenido, desde que unos y otros resultan diferentes, sino, sobre todo, en cuanto a su jerarquía o potencia " entidad" , en los términos de los Fundamentos de suerte tal que el incumplimiento de estos deberes no revestiría la envergadura o jerarquía tal como para, por ejemplo, dar por resuelto el contrato en ejercicio de la cláusula resolutoria implícita prevista en el art. 1088, ya que su ejercicio requiere que el incumplimiento sea esencial , en los términos del art. 1084, y no parecería que la inobservancia de alguno de esos deberes pudiera considerarse como tal.
Dos reflexiones adicionales:
a) El deber de " poner a disposición" del comprador los instrumentos requeridos por los usos o las particularidades de la venta parecería agotarse con ello, es decir, con su puesta a disposición y no con su entrega efectiva. Sin embargo, creo que si esos instrumentos son accesorios de la cosa, o pueden ser calificados como tales, la situación del vendedor se modifica ya que se encontrará obligado a entregarlos junto con la cosa, como accesorios de ella precisamente (doct. art. 746). Por otra parte, en la compraventa de cosas muebles, este deber colateral puede asumir la entidad de una verdadera obligación, como la reputa el art. 1146, que luego examinaré; b) El deber de cooperar a que la transferencia dominial se concrete involucra obligaciones de hacer y de no hacer: lo primero, en cuanto implica actos de diligencia por parte del vendedor, como comparecer en tiempo, modo, lugar, etc., a la formalización del acto, o la entrega al escribano de la documentación necesaria para que éste pueda confeccionar la escritura pública que documente la operación, entre otras posibilidades; y lo segundo, en tanto debe abstenerse de realizar actos que obstaculicen o impidan hacer efectiva la transferencia dominial a que se comprometió por contrato.
III. Jurisprudencia
La copiosa doctrina judicial vinculada con las obligaciones a cargo del vendedor se mantiene mayormente sin variantes, desde que el nuevo Código reitera las históricas obligaciones y deberes del enajenante.
1. El vendedor no debe modificar el estado en que se hallaba la cosa en el momento de celebrarse el contrato (CNCiv ., sala D, 6/5/1964 , LA LEY, 115143).
2. La obligación de entregar del vendedor comprende la de realizar todas las formalidades, aun administrativas, que sean necesarias para que el comprador pueda gozar la cosa conforme a su destino ( CNCiv ., sala D, 22/5/1959 , JA, 1960-1 - 427).
3. Los accesorios que el vendedor tiene la obligación de entregar juntamente con la cosa vendida son los que estaban en ella en el momento de celebrarse el contrato (CCiv., sala A, 26/6/1951 , LA LEY, 63 - 752).
LEY 26.994/14 CODIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACION LIBRO TERCERO. DERECHOS PERSONALES TITULO IV CONTRATOS EN PARTICULAR CAPÍTULO 1. COMPRAVENTA Comentario de Mariano ESPER Sección 5a - Obligaciones del comprador.
Ver articulos: [ Art. 1137 ] [ Art. 1138 ] [ Art. 1139 ] 1140 [ Art. 1141 ] [ Art. 1142 ] [ Art. 1143 ]
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Codigo Civil y Comercial Argentina >>
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CAPITULO 1
- Compraventa
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SECCION 4ª
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