ARTICULO 1197 Plazo máximo del C.C.C. Comentado Infojus Argentina


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    ARTICULO 1197.-Plazo máximo El tiempo de la locación, cualquiera sea su objeto, no puede exceder de veinte años para el destino habitacional y cincuenta años para los otros destinos.

    El contrato es renovable expresamente por un lapso que no exceda de los máximos previstos contados desde su inicio.

    1. introducción

    El plazo máximo de la locación ha resultado ser un tema de constante debate por cuanto coloca en juego dos intereses jurí­dicamente relevantes. Por un lado el carácter transitorio "”como antí­tesis de perpetuidad"” que debe impregnarse al contrato. Como ya se dijera, el art. 1187 CCyC, al definir al contrato, alude a su temporalidad. Lo contrario serí­a suponer que el uso y goce se podrí­a transmitir perpetuamente. Si bien esto último no es una situación jurí­dica prohibida, excede el plano de la locación y se ubica en el tratamiento del usufructo. Por lo tanto, de ser así­, se desvirtuarí­a la naturaleza del contrato y los derechos que genera. Por otro lado, la limitación necesaria en el tiempo debe garantizar el cumplimiento de la finalidad del contrato, y esto atiende también a su eficacia y legalidad. De ello se desprende que resulta esencial la determinación de un tiempo máximo de duración que equilibre los dos aspectos señalados.
    El art. 1505 CC, disponí­a como plazo de vigencia máximo, diez años. Sin embargo, la práctica corroboró que en algunas situaciones resultaba insuficiente, sobre todo en locaciones con destino comercial o industrial, en las cuales el locatario hací­a una importante inversión inicial a los fines de la explotación buscada, que en muchas situaciones no alcanzaba a amortizar en el plazo máximo dispuesto por la norma de fondo. Los numerosos intentos de reforma del CC se ocuparon del tema, y en general, establecieron plazos mayores al delimitado en aquel. Así­, a modo de ejemplo, el Proyecto de 1987 lo llevaba a cincuenta años.
    De allí­ que este artí­culo innove en la determinación del plazo máximo, estableciendo dos situaciones con sus correspondientes lí­mites, considerando para ello el destino de la cosa locada.
    Finalmente, la norma dispone que si el contrato se renovara, el nuevo plazo no puede exceder el máximo establecido en el artí­culo, computado desde su inicio. Nuevamente aquí­ se acentúa la idea de temporalidad y finitud como esencialmente inherentes a la locación.

    Interpretacion COMENTADA al Art. 1197 (con jurisprudencia)

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    LIBRO TERCERO
    - DERECHOS PERSONALES
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    TITULO IV
    - Contratos en particular
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    CAPITULO 4
    - Locación
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    SECCION 3ª
    - Tiempo de la locación
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