ARTICULO 1198 Plazo mínimo de la locación de inmueble del C.C.C. Comentado Infojus Argentina


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    ARTICULO 1198.-Plazo mí­nimo de la locación de inmueble El contrato de locación de inmueble, cualquiera sea su destino, si carece de plazo expreso y determinado mayor, se considera celebrado por el plazo mí­nimo legal de dos años, excepto los casos del artí­culo 1199. El locatario puede renunciar a este plazo si está en la tenencia de la cosa.

    Introduccion COMENTADA al Art. 1198 (con doctrina)


    2. interpretación
    2.1. Unificación de plazo mí­nimo y presunto A diferencia de lo que ocurrí­a con el régimen del CC y de la ley 23.091, que disponí­an un entramado y variedad de plazos, el CCyC unifica el plazo mí­nimo de la locación inmobiliaria, para todos los casos, en dos años. Las normas primeramente mencionadas establecí­an diferencias en cuanto al destino y a la ubicación de los inmuebles. Así­, el CC, a partir de la ley 11.156, definió, como plazos mí­nimos, un año y medio para habitación y dos años para destino de industria y comercio. Estos plazos eran a su vez presuntos, para los casos en que el contrato no dispusiera plazo mayor de dos años. A su vez, el art. 2°, ley 23.091, establecí­a los plazos mí­nimos en dos años para destino vivienda, con o sin muebles, y en tres años para el resto de los destinos. Estos plazos serví­an a su vez como presuntos ante falta de acuerdo expreso.
    La doctrina mayoritariamente ha sostenido que ambos sistemas de plazos conviví­an: los del CC como una regla general y los de la ley 23.091 "”una norma especial y como tal prevalente a la anterior"”, cuando los inmuebles estuvieran ubicados en un casco urbano.
    La simplificación del plazo, tanto mí­nimo como presunto, resulta favorable al tráfico ne- gocial y agrega certidumbre para los contratantes. La interpretación sobre la extensión del tiempo en la locación, a la vez, elimina los distingos antes referidos, que no encontraban una justificación práctica para la actualidad del tráfico jurí­dico.
    2.2. Renuncia al plazo mí­nimo El último párrafo del artí­culo resulta novedoso considerando la legislación antecedente. Debe partirse, para su análisis, de que la fijación de un plazo mí­nimo es una prerrogativa que se incorpora en la ley como un mecanismo de protección al locatario: es en su beneficio que se establece legalmente. El cuarto párrafo del art. 1507 CC lo disponí­a expresamente: "El beneficio del plazo legal que se establece en el primer apartado de este artí­culo a favor del locatario...".
    Sobre esa misma idea, la norma actual faculta al locatario a renunciar a ese beneficio. Ahora bien, es sabido que toda renuncia, más en estos supuestos, podrí­a estar motivada por un condicionamiento negocial impuesto por el locador para contratar, en definitiva, o para entregar la cosa objeto del arrendamiento. Para evitar esta práctica abusiva, se impone como requisito para validez de la renuncia que el locatario estuviera en la tenencia de la cosa locada. De este modo, se neutraliza el posible abuso, ya que el arrendatario no se encuentra condicionado a renunciar para acceder a la cosa, de la cual ya es tenedor.

    Introduccion COMENTADA al Art. 1198 (con doctrina)

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    - DERECHOS PERSONALES
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    TITULO IV
    - Contratos en particular
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    CAPITULO 4
    - Locación
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    SECCION 3ª
    - Tiempo de la locación
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