- Esta palabra, de origen griego, significa gramaticalmente suposición, como acción o efecto de poner una cosa debajo de otra, de substituirla, añadirla o emplearla. De esta manera, hipoteca viene a ser lo mismo que cosa puesta para sostener, apoyar y asegurar una obligación. Cuatro acepciones capitales posee este árido y riguroso tecnicismo: 1* Como derecho real accesorio que grava los bienes inmuebles, o ciertos bienes muebles (buques y aeronaves), para garantía del cumplimientos de una obligación, del pago de una deuda. 2* Como contrato, en virtud del cual una persona, el deudor hipotecado„ grava una finca, o ciertos bienes, propios o ajenos, a favor de otro, el acreedor hipotecario, para que éste, en ca90 de no poder o no querer aquél cumplir la obligación asegurada, una vez que sea exigi- ble, proceda, para hacerse pago del principal y demás gastos, a la pública enajenación de la oosa que constituye la garantía. 3* Como obligación legal, cuando la ley impone la forzosa constitución expresa o tácita, con objeto de responder de determinadas gestiones o prestaciones. 4* Como finca, o bien mueble especial, que garantiza la obligación hipotecaria convenida entre las partes o exigida por el legislador." En sus comienzos, en el Derecho romano, la hipoteca se confundió con la prenda, bajo la designación genérica de pignus; pero má9 adelante se dió el nombre de prenda a la garantía que pasaba a poder del acreedor, y el de hipoteca, a aquella que permanecía en poder del deudor. Tal distinción entre ambos derechos de garantía real (frente a la fianza, garantía personal, salvo consistir en depósito de dinero u otros valores), se estableció fundándose en que la hipoteca recaía sobre inmuebles, y la prenda sobre muebles. Hoy día, tal terminología se encuentra, en bancarrota, luego de la prenda agraria (que es en esencia hipoteca sobre muebles), y con las hipotecas sobre buques y aeronaves, que sólo a efectos hipotecarios presentan, por ficción, naturaleza inmobiliaria. Posiblemente, el lindero más seguro dentro del Derecho moderno se encuentre en la inscripción registral de la hipoteca, sin excluir que la prenda común pueda establecerse por documento público, ante notario o escribano, DO ante registrador, como la garantía hipotecaria. Además, en la prenda subsiste la transferencia de la posesión inmediata al acreedor pignoraticio; mientras en la hipoteca ello resulta excepcional, salvo cláusulas especiales del contrato constitutivo, lo cual elimina la complejidad hipotecaria que alcanza a terceros poseedores, en caso de enajenar el bien o cosa gravados con hipoteca.
Dentro del Derecho positivo, el art. 3.108 del Cód. Civ. arg. expresa que: "La hipoteca es el derecho real constituido en seguridad de un crédito en dinero, sobre los bienes inmuebles, que continúan en poder del deudor". Con excepción de lo de derecho real y la finalidad de garantía, todos los demás caracteres son negables en la actualidad. El art. 1.878 del Cód. Civ. esp, repetido en el 104 de la Ley Hipot«, dice, sin definir directamente la hipoteca, cuáles son sus caracteres o efectos principales: "La hipoteca sujeta directa e inmediatamente los bienes sobre que se impone, cualquiera que sea su poseedor, al cumplimiento de la obligación para cuya seguridad fué constituida". Para el Cód. Civ. francés: "La hipoteca es un derecho real sobre inmuebles afectados al cumplimiento de una obligación, indivisible por naturaleza y que subsiste por entero sobre todos los inmuebles afectados, sobre cada uno de ellos y sobre cada porción de dichos inmuebles". El Cód. Civ. alemán declara, a su vez: "La hipoteca es el gravamen impuesto sobre una finca, en virtud del cual aquel en cuyo beneficio se establece puede obtener de ella determinada suma de dinero, para cobrarse de un crédito a su favor".
Sin perjuicio de insistir en las voces que siguen a este artículo en conceptos referentes a las principales especies de hipotecas, debe anticiparse aquí, por su naturaleza diametralmente opuesta en cuanto a la espontaneidad y origen, que, cuando la hipoteca es impuesta, en ciertos casos, por la ley, se denomina legal; y cuando surge de. la voluntad de las partes, se denomina voluntaria. Puede ser la hipoteca resultado de un acuerdo bilateral o de un acto unilateral, como si se establece por testamento. La hipoteca legal se impone en ciertos casos, como cuando se concede a favor de menores o incapacitados sobre los bienes de sus tutores.
Para que haya hipoteca es necesario que previamente haya obligación; o sea, que una persona se baya obligado con respecto a otra a dar, a hacer o no hacer una cosa, siendo por tanto la hipoteca accesoria de la obligación principal; y 6i ésta no fuera válida, tampoco lo sería la hipoteca, produciéndose automáticamente la extinción de la misma.
El art. 3.109 del Cód. Civ. arg. señale que: "no puede constituirse hipoteca sino sobre cosas inmuebles, especial y expresamente determinadas, por una suma de dinero también cierta y determinada. Si el crédito e9 condicional o indeterminado en su valor, o si la obligación es eventual, o si ella consiste en hacer o no hacer, o si tiene por objeto prestaciones en especie, basta que se declare el valor estimativo en el acto constitutivo de la hipoteca La hipoteca de un inmueble se extiende a todos los accesorios, mientras estén unidos al principal; a todas las mejoras sobrevinientes al inmueble y a todos los beneficios que el inmueble tenga (art. 3.110). "La hipoteca es indivisible; cada una de las cosas hipotecadas a una deuda, y cada parte de ellas, están obligadas al pago de toda la deuda, y de cada parte de ella" (art. 3.112).
Los que puedan válidamente obligarse pueden hipotecar sus bienes, y para constituir una hipoteca es necesario ser propietario del inmueble y tener la capacidad de enajenar bienes inmuebles; no siendo necesario que la hipoteca sea constituida por escritura pública, o por documentos, que sirviendo de título al dominio o derecho real, estén expedidos por autoridad competente para darlos, y deban hacer fe por sí mismos. Conforme el art. 3.134 del Cód. Civ. arg., la Hipoteca debe ser registrada y tomada razón dt ella en una oficina pública destinada a la constitución de hipotecas, o registro de ellas, que debe existir en la ciudad capital de cada provincia.
La hipoteca, como se ha dicho, se acaba por la extinción total de la obligación principal, sucedida por alguno de los modos designados para la extinción de las obligaciones. También se extingue por la renuncia que el acreedor hiciere de su derecho hipotecario, sin necesidad de que por ello se extinga la obligación principal, (v. sobre la hipoteca, los arts. 3.108 a 3.117 del Cód. Civ. arg.; sobre los que pueden constituir hipotecas y sobre qué bienes pueden constituirse, los arts. 3.118 a 3.127; sobre la forma de las hipotecas y su registro, los arts. 3.128 a 3.148; sobre efectos de las hipotecas respecto de terceros y del crédito, los arts. 3.149 a 3.156; sobre las relaciones que la hipoteca establece entre el deudor y el acreedor, los arts. 3.157 a 3.161; sobre las relaciones que la hipoteca establece entre los acreedores hipotecarios y los terceros poseedores propietarios de los inmuebles hipotecados, los arts. 3.162 a 3.180; sobre la consecuencia de la expropiación seguida contra el tercer poseedor, los arts. 3.181 a 3.186; sobre la extinción de las hipotecas, los arts. 3.187 a 3.198; sobre cancelación de las hipotecas, los arts. 3.199 a 3.023.) En el Derecho español, la hipoteca se rige por los principios establecidos en el Cód. Civ., desarrollados en la extensa Ley Hipotecaria y en su Reglamento. El primero de los textos citados, en la parte común a los derechos de prenda e hipoteca establece, como requisitos esenciales de uno y otro: "lv Que se constituya para asegurar el cumplimiento de una obligación principal. 2 La promesa de constituir hipoteca sólo origina acción personal entre los contratantes, sin perjuicio de la responsabilidad criminal en que incurra quien defraude ofreciendo como libre lo gravado, o como suyo lo ajeno (art. 1.862).
En los preceptos ya exclusivos que a la hipoteca dedica el cód. cit. declara que sólo pueden ser objeto de hipoteca: "19 Los bienes inmuebles. 2«? Los derechos reales enajenables con arreglo a las leyes, impuestos sobre bienes de aquella clase" (art. 1.874), Para la validez de esta garantía es imprescindible la inscripción en el Registro de la propiedad (art. 1.875).
En cuanto a la extensión de la hipoteca, ésta alcanza: "A las accesiones naturales, a las mejoras, a los frutos pendientes y rentas no percibidas al vencer la obligación, y al importe de las indemnizaciones concedidas o debidas al propietario por los aseguradores de los bienes hipotecados, o en virtud de expropiación por causa de utilidad pública, con las declaraciones, ampliaciones y limitaciones establecidas por la ley, así en el caso de permanecer la finca en poder del que la hipotecó como en el de pasar a manos de un tercero" (art. 1.877). (v. ACCIÓN HIPOTECARIA, ACREEDOR HIPOTECARIO, ACTA TORRENS, BIENES HIPOTECABLES, CANCELACIÓN DE HIPOTECAS, DERECHO REAL, ESTELIONATO, EXTINCIÓN DE LA HIPOTECA, GARANTÍA, PRENDA.) (531, 662, 666, 1.821, 2275, 2.844, 2.845, 3.747, 3.943, 5.360, 6.089, 6.090, 6.091, 6.092.)
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