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Los gastos por daños exceden el rubro de alquileres


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Un tribunal de Mendoza rechaza el reclamo de un locador, de los gastos referidos a cerradura, llaves de luz, asiento de inodoro, gastos de pintura, arreglo de escalera, manija de portón, depósito de camioneta, ya que carecen de la liquidez exigida por el art. 399 II A) del CPC para la procedencia de la vía ejecutiva.-

En cambio si hace lugar al reconocer al locador la vía ejecutiva para el cobro de los cánones, aclarando que dicho concepto integra no solo el precio por el uso y goce de la cosa locada sino también todos los accesorios (expensas, servicios, etc) que asume con la misma dinámica obligacional el locatario, todo ello en concordancia con lo que consagra el Código Civil y Comercial de la Nación.-

Fallo Completo:

EXPTE. 251.387 “PONCE LUCIANO HORACIO C/ CAPADONA MARGARITA ANGELICA Y OTS. P/ EJECUCION TIPICA (COBRO DE ALQUILERES)

Mendoza, 14 de septiembre de 2016.

Y VISTOS: Estos autos arriba caratulados llamados para sentencia a fs. 179 de lo que,

RESULTA:

I.- Que a fs. 21/23 comparece el Sr. LUCIANO HORACIO PONCE, por intermedio de abogado patrocinante, e inicia ejecución típica por cobro de alquileres contra MARGARITA ANGELICA CAPADONA, MARIA LOURDES GONZALES y GLORIA DELIA CRUZ en su carácter de inquilinos y contra SANDRA VIOLETA VILLEGAS y JORGE RAFAEL LOPEZ en carácter de garantes, por la suma de $ 39.016,36 con más los intereses y costas.

Relata que con fecha 01/09/2011 celebran un contrato de locación con los demandados, quienes se retiran en el mes de abril de 2013 no haciendo entregas de las llaves del departamento alquilado, sin abonar los cánones de alquileres, ni los servicios de impuestos, y no dejando la propiedad con las condiciones establecidas en el contrato. Indica que el 24/06/2013 se procede a intimar mediante carta documento a las locatarias y garantes a abonar las sumas adeudadas, hacer entrega de las llaves de la propiedad y a retirar los restos del vehículo incendiado en el interior de las cocheras, incendio que se provocó por un desperfecto del rodado. Que para fecha 03/07/2013 se procede mediante acta notarial a la entrega de llaves de la propiedad y a dejar constancia del estado del inmueble locado. Reclama alquileres, gastos por cerradura, asiento inodoro, pintura, arreglo de escalera, manija portón, supercanal, servicios, depósito de camioneta.

Ofrece prueba. Funda en derecho.

II.- A fs. 49 se cita a las inquilinas y garantes a reconocer firma de la documentación y para que el locatario exhiba el último recibo de alquiler; a fs. 54 reconoce documentación la Sra. Gloria Delia Cruz, a fs. 71 la inquilina Mariela Lourdes Gonzales y a fs. 81 la Sra. Miriam E. Herrera.

III.- A fs. 85 se tiene por desistido del proceso y la acción contra el Sr. Jorge López.

IV.- A fs. 88 queda prepara la vía ejecutiva y se libra el auto de mandamiento, ejecución y embargo.

V.- A fs. 102/103 se presenta la demandada GLORIA DELIA CRUZ, por medio de apoderado, contesta demanda negando en forma general y particular los hechos invocados por la actora, e interpone excepciones de defecto legal en el modo de proponer la demanda y nulidad por vicio de procedimiento, por entender que la suma reclamada no es liquida y exigible, siendo necesario debatir los daños y perjuicios en un proceso ordinario; plantea también excepción de litispendencia por existir un juicio sumario respecto a los daños y perjuicios que tramitan ante el 4° juzgado Civil (autos n° 251.208 “Nievas Walter Daniel y ots. c/ Ponce p/ D y P.). Ofrece prueba.

VI.- A fs. 134/139 se presentan MARGARITA ANGELICA CAPADONA, MARIELA LOURDES GONZALES, MIRIAM ELIZABETH HERRERA, SANDRA VIOLETA VILLEGAS y JORGE RAFAEL LOPEZ, por medio de apoderado, plantean excepciones: de defecto legal en el modo de proponer demanda, por entender que el actor reclama no solo el cobro de alquileres sino también gastos como pintura, arreglo de escalera, etc, que no corresponden ser reclamados por esta vía. Que el responsable del incendio de la camioneta, por el cual reclama gastos, es el propio actor, habiendo iniciado su parte acción por daños y perjuicios en los autos n° 251.208 del 4° Juzgado Civil. Y excepción por falta de legitimación sustancial activa y pasiva, considera que el actor no está legitimado para reclamar los daños derivados del incendio que se produjo el día 15/11/2015, y por consiguiente los demandados carecen de legitimación pasiva. En subsidio, contestan demanda, sostienen que es verdad que se celebró un contrato de locación con el actor el día 01/09/2011 y que se retiraron del inmueble antes del vencimiento del contrato en el mes de abril de 2013, pero indican que avisaron verbalmente sobre la desocupación al actor con 60 días de anticipación, quien en aquella oportunidad se negó a recibir las llaves del inmueble. Que es verdad que la entrega de llaves fue el 03/07/2013 mediante acta notarial. Niega e impugna cada uno de los rubros reclamados. Ofrece prueba. Funda en derecho.

V.- A fs. 146 contesta la actora, solicitando el rechazo de las excepciones articuladas, por las razones que doy por reproducidas a mérito de la brevedad.

VI.- A fs.173 obra el auto de sustanciación de prueba; admitiéndose sólo la prueba instrumental ofrecida por las partes, la que corre agregada a fs. 2/20; 26/46, 106/133.

VII.- A fs. 184 obra el dictamen Fiscal.

VIII.- A fs. 179 queda la causa en estado de resolver.

CONSIDERANDO:

I.- De los antecedentes expuestos, resulta que la pretensión sub examine debe encuadrarse en lo estatuido por los arts. 1578 y 1582 del Código Civil en concordancia con el art. 229 apartado 3° del C.P.C., por ser las deudas derivadas de la locación aquellas que habilitan la acción ejecutiva contra el locatario y fiador (RODRÍGUEZ, “Tratado de la Ejecución”, T. II-B, Editorial Universidad, Buenos Aires, págs. 414 y ss.).

Así el art. 1578 del C.C. dispone:” Si la cosa arrendada fuese inmueble, compete al locador, aunque la locación esté afianzada, acción ejecutiva para el cobro de los alquileres y rentas, requiriendo mandamiento de embargo sobre los bienes sujetos al privilegio concedido por este código al crédito del locador, y el art. 1582 , con relación a la fianza , expresa “ las fianzas o cauciones de la locación o sublocación , obligan a los que las prestaron , no solo al pago de los alquileres o rentas, sino a todas las obligaciones del contrato , si no se hubiese expresamente limitado al pago de los alquileres o rentas.

Asimismo el art. 399 II A) prevé la vía ejecutiva no solo de los cánones adeudados y devengados dentro del plazo contractual, sino de las deudas de sumas líquidas que por cualquier otro concepto se hubieren originado en la locación de inmuebles.

Sin embargo, previamente debe prepararse la vía ejecutiva citando al demandado para que manifieste si es locatario y, en caso afirmativo exhiba el último recibo de pago, a fin de demostrar la existencia del contrato y la suma adeudada; el fiador, por su parte, debe reconocer la firma que se le atribuye.

El objeto de esta diligencia es cerciorar al juez sobre la existencia de la obligación reclamada, cuya instrumentación carece de la fehaciencia suficiente para meritar por sí el despacho del auto de mandamiento.

En el sublite, la inquilina Mariela Lourdes Gonzales y las fiadoras Gloria Delia Cruz y Miriam E. Herrera reconocen el contenido y firma de la documentación que refiere al contrato de locación acompañado por el actor, quedando así preparada la vía ejecutiva.

En consecuencia, ha quedado acreditada la existencia de una relación locativa válida, derivada del contrato de locación que vincula a las partes respecto del inmueble sito en calle Salta n° 1436, departamento interno n°4 de la Ciudad de Mendoza, con vigencia desde el día 01/09/2011 hasta el 01/09/2013 (v. copia a fs. 26/32).

II.- Conforme se ha trabado la litis, las excepciones entabladas por las demandadas a fs. 102/104 y fs. 134/140 (defecto legal en el modo de proponer demanda y nulidad por vicios en el procedimiento, falta de legitimación sustancial activa y pasiva, y litispendencia), centran su cuestionamiento en las sumas reclamadas por el actor en conceptos que exceden el rubro de alquileres, y que radican en daños ocasionados con motivo de un incendio producido en el inmueble donde se ubica el departamento locado, es decir, la discusión gira en torno a la habilidad del título locativo.

Por lo cual, conforme las facultades brindadas por el art. 46 inc. 9 del CPC, las cuestiones planteadas por la parte ejecutada deben ser calificadas como excepción de inhabilidad de título, ya que de los hechos reseñados surge que la controversia reside en las condiciones que hacen a la ejecutividad de la obligación reclamada por el actor, esto es; licitud, liquidez y exigibilidad.

Es así, que la actora reclama no sólo el pago de los alquileres y servicios, sino también gastos, cuya individualización surge a fs. 22 vta., referidos a cerradura, llaves de luz, asiento de inodoro, gastos de pintura, arreglo de escalera, manija de portón, depósito de camioneta, que carecen de la liquidez exigida por el art. 399 II A) del CPC para la procedencia de la vía ejecutiva; por lo que deben ser rechazados.

Asimismo, resulta oportuno indicar que el Código Civil y Comercial de la Nación, receptando la opinión de la doctrina y jurisprudencia, consagra la vía ejecutiva para el cobro de los cánones, en comprensión al precio por la locación y por las prestaciones periódicas de la cosa locada; lo que denota que los rubros detallados exceden dicha órbita, y deben ser discutidos en un proceso sumario.

“No corresponde la vía ejecutiva cuando tratándose de otra deuda que no sean alquileres se suele tropezar con el inconveniente de su iliquidez. Se requiere entonces liquidez de la deuda. La iliquidez afecta la habilidad del título ejecutivo que en el caso de autos corresponde la vía sumaria (se reclama el rubro gastos de pintura y arreglos)” (19/05/1995, 1° CÁMARA EN LO CIVIL, LS153-146); “Las deudas reclamadas en concepto de reparaciones en el inmueble locado son deudas de valor, no de dar sumas de dinero, y por lo tanto aún cuando el actor haya acompañado recibos y facturas relativas a gastos de reparaciones, pintura, honorarios, etc., en primer lugar debe debatirse si tales gastos debieron o no realizarse a cargo del locatario y en su caso si debieron ser hechos por esos montos o por otros, etc. En definitiva, aún cuando la actora ostente una factura de determinada cantidad de pesos, ello no hace líquida a la deuda que reclama, pues no se sabe si se corresponde con las obligaciones concretas y efectivas de los demandados, cuestión cuyo debate corresponde a un juicio sumario.” (Expte.: 32048 - 30/07/2009, 3° CÁMARA EN LO CIVIL, LS 124-095).

Por las razones expuestas, calificando el planteo de las ejecutadas como excepción de inhabilidad de título, el que corresponde hacer lugar y en consecuencia, rechazar la suma de $24.486,03 ejecutada en autos, por los rubros detallados up supra.

III.- No obstante lo expuesto, cabe destacar que la legitimación sustancial del actor y pasiva de los demandados, surge del contrato de locación acompañado, que se encuentra reconocido en su contenido y firma por la parte demandada en la etapa de preparación de la vía ejecutiva.

Sobre la excepción de defecto legal en el modo de proponer demanda y nulidad por vicios en el procedimiento, cabe decir, que el defecto legal es la imperfección, falta o ausencia de un elemento que contiene o se deriva de la ley y que es requerido por la misma para la admisibilidad de un acto procesal. Se trata de un impedimento procesal puesto que procede frente a la ausencia de alguno o ambos de los presupuestos procesales de claridad o de formalidad, sin cuyo cumplimiento no es posible la constitución válida de un proceso (Falcón Enrique, “Defecto legal”, Revista de Derecho Procesal, 2003-1, Rubinzal- Culzoni, p.81).

Mientras que la nulidad por vicios en el procedimiento, es una excepción que ataca al proceso y no directamente al título o pretensión, debiendo reunir los mismos recaudos de admisibilidad a cualquier pretensión invalidatoria de actos procesales, con excepción a la convalidación tacita del quinto día según dispone el art. 94 inc II CPC.

En este orden de ideas, no se encuentra configurado ningún defecto en el escrito de demanda, ni surge imposibilidad o dificultad para oponer las defensas a la acción entablada y ofrecer prueba. En definitiva, no se ha visto afectado en forma cierta el derecho de defensa en juicio de las demandadas; presupuesto solicitado por la jurisprudencia y doctrina, y en el cual ellas respaldan su planteo defensivo.

La misma suerte, corre respecto a la excepción de nulidad por vicios en el procedimiento, en la que si bien puede ser planteada a fin de acusar defecto legal en el modo de proponer la demanda, no puede fundarse en defectos del título o instrumento presentado como base de la demanda.

Por último, en relación a la excepción de litispendencia que articula la demandada Sra. Cruz (fs. 103 vta) respecto del juicio sumario caratulados “Nievas Walter Daniel c/ Ponce p/ DYP”, originario del Cuarto Juzgado Civil; no encuentro configurada la triple identidad de sujetos, objeto y causa (litispendencia propia) como tampoco, conexidad entre la causa o el objeto de las pretensiones (litispendencia impropia); por lo que compartiendo el dictamen de la Sra. Fiscal a fs. 184, la misma es improcedente, debiendo ser rechazada.

IV.- En este contexto, y teniendo en cuenta que una de las principales obligaciones previstas por la ley para el locatario, es la de cumplir con el pago del canon convenido (art. 1556 C.C), permitiendo al locador que en caso de incumplimiento pueda reclamar el cobro de los alquileres por vía ejecutiva (art. 1578 CC), corresponde expedirse acerca de la procedencia de los alquileres y servicios reclamados.

Ello en concordancia con lo que consagra el Código Civil y Comercial de la Nación, al reconocer al locador la vía ejecutiva para el cobro de los cánones, aclarando que dicho concepto integra no solo el precio por el uso y goce de la cosa locada sino también todos los accesorios (expensas, servicios, etc) que asume con la misma dinámica obligacional el locatario. (CC Y CN Comentado, T. III, art. 1208, pág. 595/596); (art. 1208: “La prestación dineraria a cargo del locatario se integra con el precio de la locación y toda otra prestación de pago periódico asumida convencionalmente por el locatario. Para su cobro se concede la vía ejecutiva…”).

Por lo que se analizará la procedencia de los alquileres y servicios reclamados:

- A) Deuda de alquileres:

La actora reclama los cánones de mayo, junio, julio y agosto de 2013.

De las constancias de autos, surge que el día 03/07/2013, mediante actuación notarial, la Sra. Gonzales hace entrega de las llaves del inmueble locado al Sr. Ponce (v. fs. 35), por lo que a partir de tal fecha el actor a recuperado la tenencia del inmueble, concluyendo la relación locativa, con lo cual, y ante la falta de prueba en contrario, se debe hacer lugar a la pretensión por la suma de $6.900 en concepto de alquileres adeudados de los meses de mayo, junio y julio de 2013, a razón $2.300 cada mes, según clausula contractual tercera (fs. 27), con más los intereses pactados desde la fecha de mora hasta su efectivo pago.

El mes de agosto de 2013 por la suma de $2.300, debe ser rechazado.

B) Deuda por servicios, impuestos y tasas: Dichas obligaciones resultan a cargo de la locataria conforme indica la clausula 16° del contrato de locación.

- Deuda Edemsa: la actora reclama la suma total de $ 238, conforme boleta de fs. 14 por el periodo 02/2013 con su respectivo ticket de pago de fecha14/06/2013 por $142, y boleta de fs. 15 por el periodo de 03/2013 con su respectivo ticket de pago de fecha 12/07/2013 por la suma de $96.

Por lo que corresponde hacer lugar a los montos reclamados con más los intereses legales desde la fecha en que cada factura fue abonada y hasta su efectivo pago.

- Deuda Ecogas: la actora reclama la suma de $44,35. Sin embargo acompaña boleta a fs. 19 con ticket de pago de fecha 29/07/2013 por $44,35.

Por lo que corresponde hacer lugar a la suma de $44,35 con más los intereses legales desde la fecha en que la factura fue abonada y hasta su efectivo pago.

- Deuda Aguas Mendocinas: la actora reclama $184,62, conforme boleta de fs. 16 por el periodo de 23/04/13 al 22/06/13, con ticket de pago de fecha 10/06/2013.

Por lo que debe hacer lugar a la suma de $184,62 con más los intereses legales desde la fecha en que la factura fue abonada y hasta su efectivo pago.

- Deuda telefónica: la actora reclama la suma total de $ 748,86, conforme boleta de fs. 10 por $ 234,94 con su respectivo ticket de pago de fecha 13/06/2013; boleta de fs. 11 por $ 168,48 con su respectivo ticket de pago de fecha 31/07/2013; boleta de fs.12 por $ 178,08 con su respectivo ticket de pago de fecha 31/07/2013.

Montos a los que corresponde hacer lugar, en tanto comprendió el periodo en que resulto obligada la parte demandada, no así respecto de la factura de fs. 13 de fecha 10/10/2013 que responde al periodo de 01/09 al 30/09, no obstante, se deberá hacer lugar a la suma de $99,17 por la falta de devolución del modem, y al cual se había comprometido según consta en el acta notarial. Se rechaza $99,08.

Por lo tanto, corresponde hacer lugar a la suma de $680,67 con más los intereses legales desde la fecha en que cada factura fue abonada y hasta su efectivo pago.

- Deuda Municipalidad: la actora reclama el monto total de $ 163. Para su acreditación acompaña las boletas de tasas por servicios municipales de los periodos mayo y junio de 2013, junto con sus respectivos tickets de pago de fecha 08/05/2013 y 10/06/2013 (fs. 17.). Por lo que corresponde hacer lugar a la suma reclamada de $ 163 con más los intereses legales desde la fecha en que cada factura fue abonada y hasta su efectivo pago.

- Deuda Supercanal: la actora reclama la suma de $87,50. Para su acreditación acompaña la boleta junto con su respectivo ticket de pago de fecha 08/05/2013 (fs.20), solicitando el pago del 50% del servicio. Por lo que corresponde hacer lugar a la suma de $ 87,5 con más los intereses legales desde la fecha en que la factura fue abonada y hasta su efectivo pago.

Con lo cual, procede hacer lugar a la pretensión por la suma de $ 1.398,13 con más los intereses legales desde las fechas señaladas y hasta su efectivo pago.

V.- Las costas del proceso deben imponerse a los demandados, en cuanto se admite la demanda y a la actora por lo que se rechaza (arts. 35 y 36 del C.P.C.).

Por lo expuesto y arts. 35, 36, 46 inc. 9, 399 II inc A. y cc. del C.P.C. y demás citados,

RESUELVO:

I.- Hacer lugar a la excepción de inhabilidad de título entablada por las demandadas GLORIA DELIA CRUZ, MARGARITA ANGELICA CAPADONA, MARIELA LOURDES GONZALES, MIRIAM ELIZABETH HERRERA, y SANDRA VIOLETA VILLEGAS, a fs. 102/103 y fs. 134/139, en consecuencia rechazar la suma de PESOS VEINTISEIS MIL OCHOCIENTOS OCHENTA Y SEIS CON 07/100 ($26.886,07).

II.- Hacer lugar parcialmente a la demanda, ordenando prosiga el trámite de ejecución contra las demandadas GLORIA DELIA CRUZ, MARGARITA ANGELICA CAPADONA, MARIELA LOURDES GONZALES, MIRIAM ELIZABETH HERRERA, y SANDRA VIOLETA VILLEGAS, hasta que la actora se haga íntegro pago de la suma de Pesos OCHO MIL DOSCIENTOS NOVENTA Y OCHO CON 13/100 ($ 8.298,13) con más los intereses establecidos en los considerandos, desde la fecha que allí se indica, hasta su efectivo pago.

III.-Costas a los demandados por lo que resultan vencidos y a la actora por lo que se rechaza (art. 35 y 36 C.P.C.).

IV.- Regular los honorarios profesionales por lo que se admite a los Dres. JORGE LUIS CARRIZO en la suma de pesos CUATROCIENTOS NOVENTA Y SIETE CON 88/100 ($ 497,88), NATALIA PERALTA y J. GABRIEL CARRIZO INGRASSIA en forma conjunta en la suma de pesos NOVECIENTOS NOVENTA Y CINCO CON 77/100 ($995,77); EDGARDO A. PORCILIO, MARIA CRISTINA GENTILE Y GILDA PELAGATTI SANTONI en la suma de pesos CIENTO SETENTA Y CUATRO CON 26/100 ($174,26) a cada uno; todo ello sin perjuicio de los honorarios complementarios que correspondan (arts. 2, 3, 31,13 y 19 de la ley 3.641 T.O. 26/11/02).

V.- Regular los honorarios profesionales por lo que se rechaza en la suma de pesos EDGARDO A. PORCILIO , MARIA CRISTINA GENTILE y GILDA PELAGATTI SANTONI en la suma de pesos OCHOCIENTOS SEIS CON 58/100 ($806,58) a cada uno; Dres. JORGE LUIS CARRIZO en la suma de pesos UN MIL CIENTO VEINTINUEVE CON 17/100 ($1129,17), NATALIA PERALTA y J. GABRIEL CARRIZO INGRASSIA en la suma de pesos DOS MIL DOSCIENTOS CINCUENTA Y OCHO CON 34/100 ($2258,34); todo ello sin perjuicio de los honorarios complementarios que correspondan (arts. 2, 3, 13, 31 y 19 de la ley 3.641 T.O. 26/11/02).

NOTIFIQUESE.COPIESE. REGISTRESE


Publicado el 22/08/2019. Temas: Daños y Perjuicios, Ejecución de Alquileres, Expensas, Juicio Ejecutivo

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