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La libreta de compraventa en cuotas y su Escrituración


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"Ferreira Domingo Ranulfo c/ Sucesores de González de Giacopello, Martina s/ Escrituración" relata un caso judicial en la ciudad de Formosa, Argentina. El demandante busca la escrituración de un inmueble y la sentencia de primera instancia le da la razón. La demandada apela argumentando falta de prueba de posesión y el incumplimiento de una cláusula del contrato de compraventa. Sin embargo, la cámara considera que el demandante ha presentado pruebas suficientes y que la cláusula no es aplicable. Por lo tanto, confirma la sentencia de primera instancia, estableciendo que el contrato de compraventa genera la obligación de escriturar y que el juez puede firmar la escritura en representación del obligado en caso de negativa.





Fallo Completo:





En la ciudad de Formosa, Capital de la Provincia del mismo nombre, a los veinticinco días del mes de noviembre del año 2016, se reúnen en Acuerdo Ordinario las Señoras Juezas que integran la Excma. Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial, Dras. VANESSA JENNY ANDREA BOONMAN y MARÍA EUGENIA GARCÍA NARDI, sin que suscriba la Dra. TELMA C. BENTANCUR por encontrarse en uso de licencia para pronunciar sentencia definitiva en la causa “FERREIRA DOMINGO RANULFO C/ SUCESORES DE GONZALEZ DE GIACOPELLO, MARTINA S/ ESCRITURACIÓN” (Expte Nº 11.017/16 Registro de Cámara) venidos del Juzgado de Primera Instancia en lo Civil y Comercial Nº 3 (Expte. Nº 779 - Año 2010), en virtud del recurso de apelación deducido a fs. 207 por la demandada, el cual fue concedido libremente a fs. 208. El orden de votación es el siguiente: Dras. VANESSA JENNY ANDREA BOONMAN Y MARÍA EUGENIA GARCÍA NARDI: I.- RELACIÓN DE LA CAUSA: La Dra. Boonman dijo: DOMINGO RANULFO FERREIRA, por su propio derecho, y bajo patrocinio letrado, promueve formal demanda de escrituración contra los sucesores de la Sra. Martina González de Giacopello y/o quien resulte responsable del inmueble ubicado en la manzana 26 (hoy 59) de la ciudad de Formosa e individualizado como Lote 26 (hoy parcela 26) nomenclatura catastral: Departamento 01- Circunscripción VII- Sección “T”, Manzana 59- Parcela 16 y se continúa en el Tomo 9- Folio 393 del Registro de la Propiedad Inmueble de la Provincia de Formosa. Los hechos en que los accionantes fundan la acción y demás alternativas de la causa acaecida en la inferior instancia, hasta llegar a la Sentencia, se encuentran relatados en los “Resultandos” de la misma, a los que cabe remitirse por razones de brevedad y por reputarse lo allí expuesto suficiente a los fines de la resolución del recurso en análisis. En consecuencia, se hará referencia al Fallo apelado y a lo actuado con posterioridad a dicho pronunciamiento. La Sentencia, obrante a fs. 200/203 y vta. se expide en su parte pertinente: “I) HACIENDO LUGAR a la demanda de escrituración promovida en autos por el Sr. Domingo Ranulfo Ferreira contra los herederos de la Sra. Martina González viuda de Giacopello; en consecuencia condenando a éstos últimos y representantes- también demandados y notificados- para que en el plazo de treinta (30) días de haber adquirido firmeza el presente pronunciamiento otorguen a la primera la escritura traslativa de dominio del inmueble inscripto en el Registro de la Propiedad Inmueble al Tomo 28 - Folio 221- Finca 168 y continúa en el Tomo 9 Folio 393; ubicado en el lote rural 25 -
REGISTRADA AL TOMO 2016 FALLO Nº 18.187 DEL LIBRO DE SENTENCIAS
Manzana 26 (hoy Mz 59)- Lote 26 (hoy parcela 16) del Plano oficia del Formosa: partida Nº 23508 - Nomenclatura Catastral: Dpto 01- Circ. VII - Secc. “T”- Fracc. 00 - Mz Nº 59- Parcela 0016 cuyos demás datos obran en autos, en los términos del art. 509 del CPCC y bajo apercibimiento de ley. II) CON COSTAS POR SU ORDEN de conformidad a los fundamentos dados; posponiendo la regulación de los honorarios de los profesionales intervinientes hasta tanto exista base para ello (cfr. Art. 33, 24 y cctes. de la Ley 512). III) REGISTRESE, NOTIFIQUESE personalmente o por cédula a las partes. Cúmplase y oportunamente ARCHIVESE”. Notificadas las partes del fallo en cuestión, el mismo es apelado por la parte demandada, representada por la Defensora de Ausentes. Elevados los autos a la Alzada, son puestos en Secretaría para que la parte apelante exprese agravios, a cuyo fin la demandada presenta el escrito que rola a fs. 211/212 vta. y corrido el traslado del mismo a la contraria, no lo contesta, por lo que se llama a autos para dictar Sentencia mediante providencia de fs. 215. La Dra. García Nardi dijo: Adhiero a la relación de la causa que antecede. II.- CUESTIONES A RESOLVER: La Dra. Boonman dijo: Propongo como cuestiones a resolver las siguientes: ¿Es ajustada a derecho la sentencia recurrida? En su caso ¿ Que pronunciamiento corresponde? La Dra. García Nardi dijo: Adhiero a dichas proposiciones. III.- A LAS CUESTIONES PLANTEADAS: La Dra. Boonman dijo: El recurrente critica la sentencia apelada expresando en primer término que lo agravia el hecho de que la A quo, de manera absurda y casi caprichosa, concluye que la compraventa no resulta enervada por la negativa genérica realizada por los Defensores Oficiales, restando valor a la labor de los funcionarios públicos que impugnaron la documental adjunta. Se quejan de que se otorgó valor probatorio a favor de la actora de la confesional prestada por la misma, desconociendo el alcance de dicha prueba. Manifiestan que no resultó acreditada la posesión durante todo el tiempo para hacer procedente la acción de escrituración. Se agravia también del valor que la A quo otorga al boleto de compraventa o libreta por mensualidades, donde se ha incumplido la clausula 6ta., en la cual se establece que para transferir derechos sobre el inmueble es necesaria la conformidad del vendedor. Por ende, concluye que, no habiendo el comprador cumplido esta obligación, tampoco puede exigir la obligación de escriturar. Califica a la sentencia de dogmática, lo que imposibilita la defensa.
A fin de llegar a una adecuada solución jurídica, debemos recordar, que el terreno cuya escrituración se pretende fue adquirido originariamente a través de una “libreta de compraventa en mensualidades”, por la Sra. Laureana Rojas, modalidad habitual en aquella época, como habitualmente se verifica en los casos judiciales. La compra venta del terreno en cuestión se pacto en 120 cuotas, y fue suscripto en fecha 13 de noviembre del año 1.958 (conforme surge de las fotocopias certificadas de la libreta de fs. 7/25). De la referida libreta de compraventa en cuotas, surge que la compradora originaria ha abonado la totalidad de las 120 cuotas pactadas. Que en tal carácter, tuvo la efectiva posesión del inmueble, acreditado ello con las fotocopias certificadas de fs. 26/27 donde consta la Aprobación por parte de la Municipalidad del pedido de construcción, en fecha 22 de marzo de 1968. Que posteriormente, la Sra. Laureana Rojas cede todos los derechos y acciones a favor del presentante, Sr. Domingo Ranulfo Ferreira, por escritura pública, cuya copia obra a fs. 01 de estos autos, debidamente certificada, en febrero del año 2009. En este contexto inicia el Sr. Ferreira, demanda de escrituración; aunque adjunta, a título probatorio, un plano para adquirir por usucapión de fecha junio del año 2.009 (véase fs. 28/32). Aduna también, comprobante de algunos impuestos (fs. 33/40) de tasa única de servicios, de agua potable, impuesto inmobiliario y energía eléctrica, a efectos de constatar que efectivamente tiene la posesión del inmueble res litis. En el contexto descripto, no debemos perder de vista, que nos encontramos ante un Juicio de Escrituración, y por ende, las elucubraciones expuestas por la Sra. Defensora de Ausentes no tienen asidero. En primer lugar, expresa que el actor “no probó la posesión”; circunstancia ésta innecesaria si se trata de un juicio de Escrituración, en el que se debe probar si el título que se adjunta es válido para exigir la escrituración de una propiedad. Tampoco puede afectar la actuación de los funcionarios el hecho de que la juez considere que la negativa general no es válida para desvirtuar la prueba documental, dado que ello es así, sea quien fuere que efectúe la impugnación (particular o defensor oficial). De lo que se trata es de exigir algo más, no la negativa por la negativa misma. La demandada en estos obrados, impugna la autenticidad de las documentales, las que se hayan debidamente certificadas, pero no ha ofrecido prueba tendiente a desvirtuar la documental adjuntada (Art. 374 C.P.C.C.). Que, la negativa por la negativa misma, se aleja del principio de colaboración de las partes, máxime cuando se trata de un documento certificado, y la impugnación no lo releva de probar que el documento no es válido como lo pretende. Asimismo, de la simple visualización de las fotocopias certificadas de la
libreta de compra venta surge la antigüedad de la misma, de igual manera, la autorización de la Municipalidad de la aprobación de construcción en el año 1968, la posterior cesión del año 2009, y la confección del plano de mensura, dificultan la idea de que se haya intentado pre constituir prueba alguna. Y en este punto, es donde no debe perderse de vista, que nos encontramos frente a un contrato de compraventa celebrado entre las partes, en principio la Sra. Laureana Rojas, primera compradora y la Sra. Martina González de Giacopello, cuyos herederos son hoy demandados, habiendo cumplido la primera con el pago de la totalidad de las 120 cuotas pactadas, es decir, cumplió con la obligación correspondiente a su parte, quedando pendiente la obligación consiguiente de la compradora de proceder a la escrituración del bien. Este derecho de la compradora, y todos los derivados del mismo, fueron cedidos al Sr. Ferreira, actor de autos, estando debidamente acreditada la cesión de todos los derechos y acciones. La clausula 6ta. a la que hace referencia la apelante, podría tener algún valor en caso de que se trate de la cesión de un contrato incumplido, o en el transcurso del contrato de compraventa, porque ceder el contrato, implicaría ceder la deuda, pero en el caso no existía obstáculo alguno para la cesión porque el contrato de compra venta ya había sido cumplido por la Sra. Rojas (cedente), con el pago de la última cuota, quedando sólo la obligación restante por parte de la demandada (escrituración) y por ende tales cláusulas impeditivas resultan inaplicables. Al respecto se ha dicho: “la cesión de un boleto de compraventa, en cuanto importa transferir derechos y acciones, puede hacerse idóneamente, es decir con eficacia jurídica, sin necesidad de la conformidad del deudor cedido. Únicamente la aceptación sería imprescindible cuando la cesión del boleto implique también la transmisión o delegación de una deuda (concretamente el pago del precio de la cosa vendida)…”. Debe consignarse además, en cuanto a la exigencia del art. 1459 del Código Civil que “el cesionario que demanda al vendedor (deudor cedido) lo pone formalmente en conocimiento de la cesión, cuando notifica la demanda, de suerte que cualquier omisión o deficiencia anterior queda subsanada mediante ese acto procesal” (Morello, “El boleto de compraventa inmobiliaria”, Abeledo Perrot, 2ª edic., pág. 445 y sig.). Hoy idénticas cláusulas encontramos en los arts. 1.616 y concordantes del C.C.y C., por lo que arribaríamos a idéntica solución jurídica. Que, es sabido que todo contrato de compra venta de una cosa inmueble además de generar sendas obligaciones de dar (entrega de la cosa y pago del precio), origina también la obligación de escriturar. El art. 1.184 del C.C. enumeraba diversos casos, entre ellos el de compraventa de inmuebles, que debían ser hechos por escritura
pública, en caso contrario carecían de validez (Art. 1183 C.C.). El art. 1.185 del C.C. establecía que cuando en estos casos, los contratos se celebren en instrumento privado, si bien no quedan concluidos como tales son “Títulos en que las partes se han obligado a hacer escritura pública”. Tales normas del Código Civil vigente a la época de los hechos tienen idéntico correlato en los arts. 969, 1.017 y 1.018 del actual Código Civil y Comercial Unificado, estableciendo claramente la posibilidad de concretar una operación que requiera su instrumentación por instrumento público, por otro tipo de documento, y estableciendo la obligación de hacer que le cabe al que debe otorgar el instrumento correspondiente para perfeccionar la operación. Así el art. 1.017 del C.C.yC. establece: “Escritura Pública. Deben ser otorgados por Escritura Pública: a) Los contratos que tienen por objeto la adquisición, modificación o extinción de derechos reales sobre inmuebles…” Y el art. 1.018 C.C.yC. Agrega: “Otorgamiento pendiente del instrumento. El otorgamiento pendiente de un instrumento previsto constituye una obligación de hacer si el futuro contrato no requiere una forma bajo sanción de nulidad. Si la parte condenada a otorgarlo es remisa, el juez lo hace en su representación, siempre que las contraprestaciones estén cumplidas, o sea asegurado su cumplimiento”. La doctrina y la jurisprudencia no fueron pacíficas respecto de la posibilidad de que la escritura traslativa de dominio, en caso de negativa de alguna de las partes, pudiera ser otorgada, en su representación por el juez, hasta que en el año 1.951 se convocó al Plenario de la Cámara Civil en los autos “Cazes de Francino c/ Rodríguez Conde”, en el cual se decidió que: “en el caso de que en un juicio ordinario de compra venta voluntaria de un bien inmueble proceda la condena a escriturar, puede el juez firmar la escritura si no lo hace el obligado” (L.L. 64-476; JA 1951-IV-155). Por ello estimo, que surge de autos el derecho del actor ha obtener la escrituración: libreta de compraventa suscripta por la demandada (vendedora) y la Sra. Laureana Rojas (compradora), que en fotocopia certificada tengo a la vista; de dónde surge el pago total de las 120 cuotas pactadas, transferencia de derechos de la Sra. Rojas al Sr. Ferreira, actor en estos obrados. Todos estos elementos de prueba, analizados y valorados en conjunto, me llevan a la conclusión de la obligación que posee la demandada de otorgar la escrituración del terreno de marras a favor del Sr. Ferreira, por ser quien adquiriera válidamente todos los derechos y acciones que tenía la Sra. Rojas sobre el predio res litis. Entonces, habiéndose probado la transferencia operada a favor del actor, como que éste se encuentra en posesión del bien, tal transferencia configura una cesión de créditos, no cabiendo objeciones en cuanto a la posibilidad de los boletos de compra venta, salvo casos excepcionales en los que se tenga en cuenta la condición personal del comprador, que no es el caso de autos (art. 1.444 Código Civil). Si bien es usual que la cesión del boleto se haga por simple endoso en el mismo instrumento (Art. 1.456 del mismo Código), nada obsta a que se instrumente por documento separado, como en el sub lite, no siendo necesaria la conformidad del deudor cedido, en cuanto importa transferencia de derechos y acciones, dado que no se adeuda suma alguna por el inmueble (véase Libreta de compraventa, la operación fue abonada hasta la última cuota), y en consecuencia no hubo transmisión o delegación de una deuda, como ya se dijo. El certificado catastral es el que revela la verdadera situación del bien, por lo cual, acreditándose en autos que la titular registral es la Sra. Martina González Vda. de Giacopello, la demanda ha sido interpuesta correctamente contra sus herederos (Cfr. Mosset Iturraspe-Novellino “la obligación de escriturar”, Ed. La Rocca, 1.994 pág. 51). Todo ello conforme libreta de compraventa y escritura de cesión de derechos, estando los sucesores del vendedor obligados a cumplir la pretensión del accionante. Conforme lo expuesto, y por efectos del negocio jurídico concertado, estando acreditada la titularidad del dominio, la compraventa realizada por quien fuera titular del inmueble y la posterior transferencia del boleto a favor del actor y de acuerdo con lo normado en los arts. 505, 509, 620, 629, 1.185, 1.187, 1.204 y cctes. del Código Civil, corresponde hacer lugar a la acción instaurada (hoy normas similares en artículos 730, 731, 886, 777, 969, 1.018 y cctes C.C y C.). En efecto, la sentencia de escrituración tiene por finalidad que el juez la suscriba, cuando el vendedor se negare a ello, “el art. 510 del ordenamiento procesal consigna con precisión que la sentencia que condenara al otorgamiento de la escritura pública contendrá el apercibimiento de que si el obligado no cumpliere dentro del plazo fijado, el juez la suscribirá por él y a su costa” (Cám. 2ª Sala III, La Plata, causa B- 034.456 reg. Sent. 145/72). El art. 1.187 del Código Civil expresaba a su vez: “La obligación de que habla el art. 1185 será juzgada como obligación de hacer, y la parte que se resistiere a hacerlo, podrá ser demandada por la otra para que otorgue la escritura pública, bajo pena de resolverse la obligación en el pago de pérdidas e intereses”. Idénticas normas contienen hoy los artículos 1.017 y 1.018 del código unificado. Por lo expuesto, constancias de autos, doctrina y jurisprudencia citada y de acuerdo a lo normado por los arts. 505, 509, 629, 1.185, 1.187 y cctes. del Código Civil, (hoy normas similares de los arts. 730, 1.017, 1.018 y cctes. C.C.y C.), considero que debe confirmarse la sentencia en todas sus partes. Con constas en el orden causado, por no haberse contestado el traslado del memorial (Art. 68 C.P.C.C.). La Dra. García Nardi dijo: Por los fundamentos expuestos por la Señora Juez preopinante, adhiero al voto de la misma.





S E N T E N C I A: ///MOSA, VEINTICINCO DE NOVIEMBRE DEL AÑO DOS MIL DIECISÉIS.- A mérito del Acuerdo que antecede, la EXCMA. CÁMARA DE APELACIONES EN LO CIVIL Y COMERCIAL, R E S U E L V E: 1) RECHAZAR el recurso de apelación interpuesto a fs. 207 y, por ende confirmar la Sentencia Nº 815/2015 (fs. 200/203 vta.) en todas sus partes. 2) Imponer las costas en la Alzada en el orden causado (art. 68 C.P.C.C.). REGÍSTRESE, NOTIFÍQUESE y, oportunamente vuelvan los autos al Juzgado de origen.







Publicado el 13/07/2023. Temas: Boleto de Compraventa, Cámara de Apelaciones Contencioso Adm, Escrituración

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