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La Declaratoria de Herederos inscripta en el Registro de la propiedad no crea un condominio


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La sentencia se fundamenta en que el estado de indivisión hereditaria no se transforma en condominio.Y que la inscripción de la declaratoria de herederos en el Registro de Propiedad Inmueble, no implica la adquisición del inmueble en condominio, sino simplemente la exteriorización de la indivisión –hereditaria o postcomunitaria, según el caso, publicidad y medio de oponibilidad de ella a terceros.

Fallo:

“R. L., S. c/R., E. D. y Otro s/División de Condominio”

-Tribunal: –Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil–

-Sala: – A –

-Fecha: 14/11/2017.

-Cita: –IJ–XDII–922–

-CÁMARA NACIONAL de APELACIONES en lo CIVIL-

Buenos Aires, 14 de Noviembre de 2017.

I.La sentencia de fs. 119/131 admitió la demanda por el Sr. S.E.R.L.

contra E.D.R. y N.B.R., disponiendo la división del inmueble sito

en la calle Z.… de esta ciudad, difiriendo la forma de división para la etapa de Ejecución de Sentencia, con costas a cargo de los emplazados.

-Recurso-

Contra dicha sentencia apeló la demandada N.B.R.-

II. -Hechos-

La actora como copropietaria de una parte indivisa del inmueble ubicado en la calle Z. de esta ciudad, inició demanda por “división de cosa común“ en función del art.2692 del Código Civil, contra los copropietarios E.,D. R. y N.B.R, quienes detentan una porción indivisa en su carácter de sucesores universales de C.L.G., cuya sucesión corre por cuerda.

A fs. 31 se decretó la rebeldía del demandado.

La codemandada N.B.R. contestó la demanda. Negó que la actora fuera titular de una parte indivisa equivalente al 7/36.

Se opuso al progreso de la “división de condominio“, toda vez que la mera declaratoria de herederos inscripta en el Registro de la Propiedad no implica la adjudicación del inmueble en condominio, sino sólo una exteriorización de la “indivisión hereditaria o postcomunitaria“.

A partir de ello, solicitó el rechazo de la acción con costas.-

-Sentencia de primera instancia-

Señaló que la actora y los dos (2) demandados resultan ser –según el Informe de dominio adjuntado-, cotitulares del inmueble de la calle Z. adquirido por la sucesión de sus progenitores, motivo por el cual la acción intentada debió ser la de “petición de herencia” y no la de división de condominio.

No obstante,admitió la demanda y dispuso la división del inmueble en cuestión.

Sólo difirió la forma de división, para la Etapa de Ejecución de Sentencia.

No obstante las diferencias que separan la indivisión hereditaria del condominio, sostuvo que la defensa interpuesta por la codemandada R.no impedía el progreso de la acción.

El Sr.Juez a–quo resaltó que la emplazada cuestionó el erróneo enfoque jurídico planteado por la actora en su demanda,sin discutir la procedencia sustancial de la división o de la partición.

Es por ello que, teniendo en cuenta la normativa y finalidad perseguida por el legislador respecto a la rápida conclusión de la comunidad hereditaria,al igual que el condominio, el a–quo entendió que correspondía realizar una recalificación jurídica de la acción intentada–en virtud del principio de iura novit curia-, haciendo lugar al progreso de la acción intentada, disponiendo la división del bien relicto.

-Agravios de la codemandada-

III.En sus quejas, la codemandada sostiene que a pesar de haber considerado mal encuadrada la acción de “división de condominio“ el a–quo la asimiló a la partición de herencia e hizo lugar a la demanda, vulnerando los principios del debido proceso, de congruencia, y el derecho de defensa consagrado en el art. 18º de la Constitución Nacional.

-Fundamentos de la Sentencia de Cámara-

“No resulta sobreabundante destacar que las partes (actora y demandados) y su cónyuge C.L.G., son herederos de E.R. según declaratoria de herederos dictada en el sucesorio (“R.E. s/Sucesión ab intestato“) y que el bien objeto de la presente litis integraba dicho acervo hereditario.

Tampoco está discutido que la inscripción de la declaratoria de herederos en el Registro de la Propiedad Inmueble,se llevó a cabo el día 28.10.2014; que la presente división se inició el 27.05.2015 y que al momento de dictar sentencia en autos, aún se encontraba pendiente la declaratoria de herederos a favor de los demandados, por el fallecimiento de quien fuera madre de ellos y cotitular por su calidad de socia del bien ganancial (“Galimberti,Carolina Luisa“ del día 09.08.2017).

Tales extremos resultan de vital importancia,por cuanto,cuando se trata de una sucesión ab–intestato a favor de varios herederos, no hay condominio“.

La doctrina judicial ha sostenido que no puede promover la división de

la cosa común quien `no es titular dominial (*), salvo casos de

excepción.(**)

Al respecto,se resolvió que “si se trata de una división hereditaria o postcomunitaria conexa la división, se deberá practicar el juicio sucesorio (***)

Por ello,la mera inscripción de la declaratoria en el Registro de la Propiedad no implica adjudicación de los inmuebles en condominio,sino simplemente exteriorización de la indivisión –hereditaria o postcomunitaria, en su caso, publicidad y medio de oponibilidad de ella a terceros.(iv)

“La constitución del condominio entre los herederos exige una expresa voluntad de mantener los bienes relictos en ese carácter,lo que no puede ser inferida del solo hecho de inscribir la declaratoria dictada a su favor.(v)

“Admitir lo contrario, crearía inseguridad jurídica, al quedar sujeta a la interpretación de cada caso particular la determinación en el sentido de si ha quedado constituido o no el condominio.(cfr. Arean,Beatriz,Bueres–Highton,”Código Civil y normas complementarias.Análisis doctrinario y jurisprudencial“,en

Tº V, pág. 559; cfr. CNCiv., Sala F, 20.2.2004 en “L.J.M. c. Reg. Propiedad Inmueble, publicado en La Ley 2004–D, 626).

“No se me pasa por alto, que hay autores que sostienen que cuando en una sucesión,los herederos se limitan a inscribir la declaratoria en el Registro de la Propiedad respecto de un determinado inmueble y sin hacer la partición se puede considerar que la indivisión hereditaria se transforma en condominio.

Un tema por demás discutido,que ha llevado a algunos juristas a sostener que la solución puede variar según haya transcurrido mucho tiempo desde la inscripción,cuestión que tampoco sería encuadrable en el caso de autos, toda vez que desde que se solicitó la inscripción de la D de H.:28.10.2014, y hasta el inicio de las presentes actuaciones (27.05.2015), no había pasado siquiera un (1) año.

En un fallo de esta Sala se dispuso que si el estado de indivisión se ha prolongado durante un tiempo escaso, no debe tenerse por constituido el condominio con los alcances de la nota al art. 2675.(CNCiv. Sala A,

30.06.1959., La Ley 96, 324).

En tal sentido,existe un plenario de la ex CNEspecial Civ y Com que parece adoptar esta tesis,pues sostuvo que si desde la inscripción de la D.de H. ha transcurrido escaso tiempo (menos de dos años),no

cabe tener por constituido el condominio con apoyo en la nota

del art. 2675 del Código Civil derogado.(“Silva, Dora B. y otro c. Silva,

Rodolfo O.” del 18.

Sobre este mismo punto, es esclarecedor el fallo de la CNCiv, Sala F del 3.4.87 in re “L. de C. c/ L. s/ sumario“.Allí se destaca que:”La mera inscripción de la declaratoria de herederos en el Registro no implica adjudicación de los inmuebles en condominio sino sólo exteriorización de la indivisión –hereditaria o postcomunitaria, en su caso-,publicidad y medio de oponibilidad de ella a terceros.(art. 2º Decreto–Ley 17.801/68).

Esa opinión sostiene que depende de las circunstancias de cada caso interpretar si la voluntad de los herederos al efectuar la inscripción registral de la declaratoria o el testamento,fue la de mantener la indivisión o constituir un condominio.El transcurso de largo tiempo inclinaría por reconocer la existencia de éste, lo cual se sustenta en la nota al art. 2675 del Código Civil, donde se afirma que podía constituir condominio la prolongación de una indivisión.Empero ello no se ajusta a los textos del Código, pues el condominio sólo puede constituirse por contrato,(caso de adjudicación de algún bien en condominio en la partición),por actos de última voluntad (caso de legado de una cosa a dos o más personas) y en los casos que la ley designa (art. 2675 Cód. Civil), entre los que `no´ se halla la prolongación de la indivisión.

El referido criterio a más de apartarse de los textos legales,dejaría siempre en la inseguridad la situación de los bienes,pues quedaría limitada a la interpretación de cada caso particular,la determinación de cuándo quedó constituido el condominio,lo que reviste importancia en razón de no ser los mismos los derechos de los condóminos sobre la cosa en condominio,que los de los comuneros sobre las cosas en indivisión“(cfr.”Código Civil y leyes complementarias“,Director: Eduardo A. Zannoni,coordinadora Aída Kemelmajer de Carlucci–Zannoni “Código Civil Comentado,Anotado y concordado Tº XI, pág.305).

En esa misma dirección ha resuelto la Suprema Corte de la Provincia de Buenos Aires al señalar que:

“Resulta improcedente la demanda por división de condominio cuando no ha cesado el estado de indivisión hereditaria“(cfr. SCBA,Ac 49483 S 8.9.1992E, 330 – JA, 1993–II, 117 -, DJBA, 143–287 – AyS, 1992–III, 301).

Por su parte,el Tribunal de Superintendencia de esta Cámara, al dirimir una cuestión de competencia, señaló que:

“Ni la declaratoria de herederos, ni su inscripción en el Registro de la Propiedad de que se trate,ponen fin al fuero de atracción del proceso sucesorio, con sustento en la amplia doctrina y jurisprudencia que cita y consideran que el estado de indivisión hereditaria se mantiene y subsiste hasta la partición, (CNCiv., Tribunal de Superintendencia del 4.12.97, “MCBA c. Lacchio J.”).

IV.En sentido concordante se ha sostenido que la transformación automática de la comunidad hereditaria en condominio es realmente peligrosa,por cuanto crea una gran inseguridad jurídica,ya que el nacimiento de un derecho real en cuya reglamentación está interesado el orden público, no puede quedar librada al arbitrio judicial o de la voluntad de los particulares. (cfr. Areán, en Bueres–Highton, “Código Civil y normas complementarias“, Tº V, pág. 559, Ed. Hammurabi, 1998).

Además, el art.2675 dispone que: “El condominio se constituye por contrato, por actos de última voluntad, o en los casos que la ley designa“.Fuera de la enumeración que allí se hace, sólo cabe agregar a la prescripción adquisitiva, ya sea esta corta o larga (arts. 3999 y 4015).

Por lo tanto,la constitución de un condominio por la prolongación de una indivisión carece de asidero legal y sólo reconoce una referencia aislada en la nota al art. 2675 (cfr. Papaño–Kiper, “Derechos Reales“, Tº I, p. 300, Ed. Depalma, 1995).

Todo ello concuerda –aunque no sea aplicable al caso de autos– con las pautas de valoración dispuestas en el art. 2363 del Código Civil y Comercial de la Nación.Este nuevo ordenamiento establece la indivisión hereditaria sólo cesa con la partición: “Esta norma concuerda con lo ya resuelto por los tribunales respecto a que ni la inscripción de la declaratoria en el Registro de la Propiedad ni la aprobación de la validez formal del testamento,

implican adjudicación de los inmuebles en condominio,sino sólo exteriorización de la indivisión: hereditaria o postcomunitaria, en su caso, publicidad y medio de oponibilidad de ella a terceros.

“Motivos de seguridad y orden público son los que impiden considerar

que la inscripción de la declaratoria de herederos constituya un derecho real, pues la forma de constitución de los derechos reales está taxativamente enumerada y la interpretación de la voluntad de los herederos que inscriben tal declaratoria no está prevista en el ordenamiento.

Además, esa inscripción no modifica el estado de indivisión hereditaria,la

que no es igual a la copropiedad, toda vez que recae sobre una

universalidad”(cfr. Lorenzetti, Ricardo Luis “Código Civil y Comercial

de la Nación, anotado, concordado y comentado“, Tº X, pág. 681).

“En definitiva, la inscripción de la declaratoria de herederos en el Registro de la Propiedad, no es sino una anotación preventiva que no tiene virtualidad para constituir un condominio, entre quienes

han sido declarados herederos y la cónyuge supérstite.

“En base a todo ello, considero que no puede admitirse que con la sola

inscripción de la declaratoria de herederos se configure el derecho real de condominio y tampoco considero factible que la acción por división de condominio pueda ser mutada, por el arbitrio del Juez, en un trámite particionario, sujeto a reglas procesales diversas,que involucra el acervo de dos juicios sucesorios conexos,cuyas cargas deberán ser ponderadas al conformar las hijuelas de bajas.

“Si se ejerció expresamente una errónea acción de división de condominio

sin que las partes mantuvieran dicho derecho real sobre el bien hereditario, excede la prerrogativa del Juez, acoger, al margen del trámite sucesorio,una división sin seguir las reglas de la partición y concluir implementando un trámite de división de condominio, como si esa inapropiada acción prosperara“.

“No es menester que los co–herederos demandados alegasen algún perjuicio concreto al implementarse ese modo irregular de liquidación del acervo, sino que basta con arribar a la certidumbre de la inexistencia de condominio, la consecuente falta de acción para su división y el no respetarse las normas procesales de la partición, que son de orden público,para justificar su tesitura obstativa a la procedencia de la demanda.

En este aspecto, asiste razón a la recurrente porque mal pudo acudirse

al principio “iura novit curia“ que,como es sabido,se refiere a la potestad judicial de disponer las normas jurídicas aplicables a la situación de hecho con pescindencia del mencionado por las partes,pero que en ningún caso autoriza a interpretaciones extensivas para sustituir y/o modificar los hechos alegados en los escritos introductorios.La relación procesal impone al Juez un límite del que no debe pasar.De lo contrario, se pronunciaría sobre una causa pretendi que no formó parte del “thema decidendum“.

(Cfr. Spota, A.G. “Tratado de Derecho Civil“, Tº I, Parte General,vol. III, citado en CNCiv. Sala G, “Bautista D. c/ Construcciones Mercurio“, voto del Dr. Montes de Oca, del 18.03.1991, L. L. 1991–D–553).

-S E N T E N C I A-

En función de todo lo expuesto, propongo revocar la sentencia de grado

y desestimar la acción de división de condominio entablada por la actora.

Las costas de ambas instancias, en virtud de principio objetivo de la derrota, deberán ser soportadas por la actora (art.68 y 279 del CPCC).

El Dr. Sebastián Picasso votó en el mismo sentido por razones análogas a las expresadas en su voto por el Dr. Hugo Molteni.

El Dr.Li Rosi no interviene por hallarse en uso de licencia (R.J.N.: 109).

Por lo que resulta del Acuerdo que informe el Acta que antecede,se revoca la sentencia de fs. 119/131 y se rechaza la demanda, con costas de ambas instancias a cargo de la demandante.

Notifíquese en los términos de las Acordadas 31/11,38/13 y concordantes, comuníquese a la Dirección de Comunicación Pública de la CSJN en la forma de práctica y devuélvase.

HUGO MOLTENI.

SEBASTIÁN PICASSO.

-Citas-

(*)Conf. Fassi, Santiago,”Código Procesal Civil y Comercial“,Tº III, p. 146;

Colombo, Carlos J.”Código Procesal Civil y Comercial de la Nación“, Tº IV,

p. 554.

(**)Cfr. SCBA, 28.8.69, ED, 31–657; CNCiv.,Sala D, JA, 1971–II–356.

(***) Cfr. Fassi, Santiago, op. cit, Tº III, pág. 146.

(iv) Cfr. CNCivil, Sala C, del 6.8.74 “Aubone c. Aubone“,JA 27–125 y su nota:

“Indivisión postcomunitaria y comunidad hereditaria: su coexistencia e…”

(v) Cfr. Zannoni, “Efectos de la inscripción de la declaratoria de herederos

respecto de la comunidad hereditaria y al fuero de atracción“,E.D. 84–310.

Fuente de información: https://www.adelaprat.com


Publicado el 13/10/2019. Temas: Condominio, Sucesiones

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