- Al establecer los principios relativos a esta materia, el legislador español declara que: "El Registro de la propiedad tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles" (art. 605). "Los títulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles, que no estén debidamente inscriptos o anotados en el Registro de la propiedad, no perjudican a terceros" (art. 606 del Cód. Civ.).
La inscripción en el Registro se entiende en dos aoepciones: a) como acción de inscribir, b) como asiento de los libros del Registro. « En cuanto a la inscripción como asiento, que es el principal de los significados, existen dos sistemas contrapuestos: 19 el de la transcripción, o francés, que transcribe o copia íntegramente en el Registro el título presentado; 29 y el del encasillado, o alemán, que anota en un formulario los dato$ y elementos que a1 Registro interesan.
La Ley Hipot. esp. ha optado por un sistema Intermedio, de extracto o selección de los datos de interés para el Registro, pero sin utilizar fórmulas preparadas. De acuerdo con su art. 99: Toda inscripción que se haga en el Registro expresará las circunstancias siguientes: 19 La naturaleza, situación, linderos de los inmuebles objeto de la inscripción o a los cuales afecte el derecho que deba inscribirse, y su medida superficial, nombre y número, si constaren del título. 29 La naturaleza, extensión y condiciones, Suspensivas o resolutorias, si las hubiere, del derecho que se inscriba y su valor, cuando constare en el título. 39 El derecho sobre el cual se constituya el que sea objeto de la inscripción„ 49 La persona natural o jurídica a cuyo favor se haga la inscripción, 59 La persona de quien procedan inmediatamente los bienes o derechos que deban inscribirse. 69 El título que se inscriba, su fecha, y el tribunal, juzgado, notario o funcionario que lo autorice. 79 La fecha de presentación del título en el Registro y la de la inscripción. 89 La firma del registrador, que implicará la conformidad de la inscripción con la copia del título de donde se hubiere tomado.
"Lo dispuesto en este artículo se entiende sin perjuicio de lo especialmente establecido para determinadas inscripciones" Tienen derecho a pedir la inscripción: a) el que transmita el derecho; b) el que lo adquiera; c) el representante legítimo del transmisor o del adqui- rente; d) quien tenga interés en asegurar el derecho que se deba inscribir.
En cuanto a los efectos de la inscripción, que en términos generales dentro del sistema hipotecario español son meramente declarativos (salvo en la Üjoteca, cuya índole es constitutiva), no convalida los actos o contratos que sean nulos con arreglo a las leyes. Los títulos inscribibles pero no inscritos en el Registro no perjudican a terceros. No puede ejercitarse acción contradictoria del dominio de inmuebles o derechos reales inscritos a nombre de persona o entidad determinada sin que, previamente o a la vez, se entable demanda de nulidad o cancelación de la inscripción donde conste tal dominio. Las inscripciones surten efecto aun contra los acreedores singularmente privilegiados por la legislación común. En cuanto a terceros, los títulos inscritos surten efecto desde la fecha de inscripción. La hora de presentación en el Registro de los títulos respectivos determina la preferencia entre dos o más inscripciones practicadas en el mismo día.
Tanto el dominio como cualquier otro derecho real mencionado en las inscripciones o anotaciones preventivas, surte efecto contra tercero desde la fecha del asiento de presentación.
Para la inscripción de los documentos relativos a la transmisión del dominio o a gravámenes sobre el mismo, deberá constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que lo otorgue o a cuyo nombre se haga la transmisión o gravamen.
La inscripción no es obligatoria aun cuando exista petición de interesado y presentación del título; ya que el registrador puede oponerse por considerar que falta capacidad en los otorgantes o porque existe defecto en los títulos. En uno y otro caso, el funcionario debe manifestar a las partes los inconvenientes que encuentre, a fin de que los subsanen si existe posibilidad. Aun cuando la inscripción no sea posible en el momento, si se solicita expresamente, el registrador procederá a extender una ahotación preventiva.
Con relación a las numerosas clasificaciones que se hacen de las inscripciones en el Registro, y sin perjuicio del desarrollo más amplio que en las respectivas voces se encuentra, se indican las clases siguientes: a) por la libertad para hacerlas, las hay voluntarias y obligatorias; b) por el mayor o menor número de requisitos por la ley exigidos, se diferencian las extensas de las concisas; c) por la necesidad de la inscripción, en cuanto a los efectos substanciales del acto o contrato, se contrapone las constitutivas a las declarativas; d) por su independencia registral hay inscripciones principales y de referencia; e) por la naturaleza del titular de los bienes, existen numerosísimas especies, como las referentes a los bienes del Estado, de las provincias o de los municipios, de la Iglesia, de la mujer casada, de los incapacitados, etc.; /) por la naturaleza de los derechos inscritos, poseen peculiaridades las del derecho hereditario, las de las servidumbres, concesiones administrativas y otras muchas más. (v. NULIDAD DE ANOTACIONES y DE LA HIPOTECA ; REGISTRO DE LA PROPIEDAD.)
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