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ARTICULO 226.-Inmuebles por accesión. Son inmuebles por accesión las cosas muebles que se encuentran inmovilizadas por su adhesión física al suelo, con carácter perdurable. En este caso, los muebles forman un todo con el inmueble y no pueden ser objeto de un derecho separado sin la voluntad del propietario.
No se consideran inmuebles por accesión las cosas afectadas a la explotación del inmueble o a la actividad del propietario.
I. Relación con el Código Civil. Fuentes del nuevo texto
Se regulan en este artículo los inmuebles por accesión, tratados en el Código original en el art. 2315. La regulación no varía y se respeta en líneas generales el texto anterior, mas se incluye una aclaración inexistente en viejo texto: que en este caso, los muebles forman un todo con el inmueble y no pueden ser objeto de un derecho separado sin la voluntad del propietario. La aclaración no es estrictamente necesaria, pues se desprende fácilmente de la interpretación del texto sin la aclaración; sin embargo, desde otro ángulo es saludable la claridad legal para evitar discusiones.
Lo novedoso en el nuevo texto es que se elimina la categoría de inmuebles por accesión moral regulada en el art. 2316 del digesto sustituido, lo que resulta saludable pues esa clasificación traía confusión sin aportar soluciones útiles.
Fuentes: Proyecto de Código Civil de la República Argentina Unificado con el Código de Comercio (1998), art. 217.
II. Comentario
En el nuevo ordenamiento, los inmuebles por accesión constituyen una categoría única, ya que no existen más los denominados "inmuebles por accesión moral".
Entran en esta clase todas las construcciones permanentes, como las casas, edificios y obras de infraestructura en general. Las cosas muebles que se incorporan de manera permanente a todas estas construcciones, como las estufas de una casa, barandas de un puente, ventanas de un edificio, etc., también son inmuebles por accesión, mientras permanezcan en esa condición.
Están excluidas aquellas cosas que se adhieren transitoriamente al suelo, como una carpa.
Al disponer este artículo que "En este caso, los muebles forman un todo con el inmueble y no pueden ser objeto de un derecho separado sin la voluntad del propietario", se instaura una importante regla general que determina que si es objeto de negocio jurídico un inmueble, todo lo que está inmovilizado por adhesión física a él con carácter perdurable forma parte de la contratación. Las exclusiones que se dispongan deben ser expresas.
La eliminación de la categoría de inmuebles por accesión moral es beneficiosa para la claridad de las relaciones jurídicas puesto que con el texto anterior se imponían soluciones complejas y conflictivas, al considerar en esta categoría a las máquinas de labor de un campo (que ni siquiera se encuentran físicamente adheridas a él) y no, en cambio, al equipamiento de un profesional de la medicina que se encuentra físicamente adherido al suelo.
III. Jurisprudencia
1. El concepto de perpetuidad a que hace referencia el art. 2315 del Cód. Civil (perdurabilidad en el art. 226 del nuevo Código) no debe tomarse en el sentido absoluto de lo inmutable y definitivo, sino en lo relativo a permanencia o durabilidad, por contraposición a lo provisional o temporario (CCiv. y Com. San Isidro, sala II, 16/6/1988, DJ, 1988-2-806).
2. Los equipos de aire acondicionado no constituyen inmuebles por accesión ya que no tienen la calidad de bienes de inmovilización real o de adhesión perpetua al inmueble (CNCom., sala C, 17/12/1984, LA LEY, 1985-A, 492).
3. Debe ser conceptuado como un bien inmueble por accesión el equipo de calefacción central que se halla adherido físicamente al suelo, cuya movilización o remoción no puede efectuarse sin alteraciones importantes en la estructura del edificio (CNCom., sala E, 26/4/1982, LA LEY, 1982-C, 297).
4. La mayor o menor adherencia de las cosas muebles al suelo no es lo que determina su naturaleza, sino el carácter permanente o transitorio que ellas tengan, lo que es una cuestión de hecho sujeta a la apreciación judicial (CFed.
Mendoza, JA, 1945-I-592).
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