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Ramos c. Silva (obligación de conservar la cosa)


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Sent. Nº 52 - “Ramos, Paulina Isabel Delia c/ Silva Vivas, Ivana Laura y otros - abreviado – otros –recurso de apelación (2626823/36)” - CÁMARA OCTAVA DE APELACIONES EN LO CIVIL Y COMERCIAL DE CÓRDOBA - 17/05/2016
SENTENCIA NÚMERO: 52

En la Ciudad de Córdoba, a los diecisiete días del mes de Mayo de dos mil dieciséis, se reunió la Excma. Cámara Octava de Apelaciones en lo Civil y Comercial integrada por los Sres. Vocales Dres. José Manuel Díaz Reyna, Graciela M. Junyent Bas y Héctor Hugo Liendo, con la asistencia de la actuaria Dra. Silvia Ferrero de Millone con el objeto de dictar sentencia en los autos caratulados “RAMOS, PAULINA ISABEL DELIA C/ SILVA VIVAS, IVANA LAURA Y OTROS – ABREVIADO – OTROS – RECURSO DE APELACION (2626823/36)", traídos a este Tribunal, con motivo del recurso de apelación interpuesto en contra de la Sentencia N° 645 del catorce de diciembre de dos mil quince, dictado por el Sr. Juez de Primera y 32 Nominación Civil y Comercial, por el que resolvía: “1º Rechazar las excepciones de falta de acción, plus petición y defecto legal en el modo de proponer la demanda incoada por la parte demandada. 2º Admitir la demanda incoada por la Sra. Paulina Isabel Delia Ramos en contra de los Sres. Ivana Laura Silva Vivas y en contra del Sr. Rodolfo Alberto Soria, Marta Edith Micoli de Guzmán y Jorge Ramón Guzmán; condenando a éstos últimos a abonar la suma de pesos setenta y seis mil uno c/31/100 ctvos ( $ 76.001,31) dentro de los diez días de firme la presente con mas intereses calculados según los considerandos respectivos. 3º Imponer las costas por la tramitación del presente a la parte demandada (art. 130 del CPCC) a cuyo fin se regulan los honorarios del Dr. Franco Ragazzi en la suma de … ($ …). A dicha suma corresponde adicionarle la de pesos …. ($ …) equivalentes a los tres jus previstos en el artículo 104 inciso 5º íb; no correspondiendo regular honorarios al Dr. Rodrigo César Anglada. 4º Los honorarios del perito oficial Arturo Luis Tula, se regulan en la suma de pesos …. ($....) equivalentes a diez jus…”.- El tribunal se planteó las siguientes cuestiones a resolver: A la Primera Cuestión: ¿Es justa la Sentencia apelada? A la Segunda Cuestión: ¿Qué pronunciamiento corresponde dictar? De conformidad con el orden establecido por el sorteo para la emisión de los votos, A LA PRIMERA CUESTION PLANTEADA, EL SR. VOCAL DR. JOSE MANUEL DIAZ REYNA, DIJO: I) En contra de la sentencia ya relacionada, la parte demandada interpuso recurso de apelación, que fundó a fs. 161/170 y fue contestado a fs. 172/175. Firme el proveído de autos (fs. 176 vta.), queda el asunto en condiciones de ser resuelto. II) Como primer agravio, el codemandado Soria hace referencia a la improcedente declaración de abandono del inmueble. Dice que lo agravia la resolución dictada, en cuanto en forma arbitraria y contradictoria concluye que los daños del inmueble no resultan del uso normal y habitual, sino del abandono que se habría efectuado del inmueble arrendado, no surgiendo ello de ninguna de las constancias de autos. Que en base a tales
fundamentos tiene por cierta la negligencia de su parte en el abandono del local comercial. Que en ese sentido el sentenciante destaca una supuesta omisión de su parte de no haber entregado el inmueble en idénticas condiciones a las recibidas, lo cual constituye una argumentación incongruente, toda vez que no se condice con una interpretación armoniosa y sistemática de las constancias de autos y la prueba instrumental ofrecida. Refiere que para concluir en el rechazo de la excepción de falta de acción el juzgador parte de una premisa falsa, sobre la cual luego confecciona todo el andamiaje intelectual. Que las aseveraciones realizadas se encuentran disociadas de las constancias de la causa y del Desalojo conexo, los que no fueron ni siquiera tenidos en consideración para resolver, por lo que entiende viola el principio de congruencia. Que las circunstancias motivantes de la confección del acto notarial, como prueba del abandono del local alquilado, fue el emplazamiento a su parte en el pago de los cánones adeudados y que el notario interviniente manifestó que advirtió la existencia de una constancia tributaria perteneciente al codemandado Silva Vivas, pero que al no advertir movimiento en el interior del local procedió a introducir la copia del acta por debajo de la puerta. Estima que no debe perderse de vista que en la acción de Desalojo su parte frente a la demanda se allanó a la pretensión del desalojo y consignó las llaves del inmueble locado.- Que en consecuencia, si el objeto del acta notarial fue el emplazamiento para el pago de las mercedes locativas adeudadas, la falta de advertencia de movimiento en el interior del local no puede ser más que un dato de la realidad, que en ese momento no había gente en el interior, siendo que la causa del desalojo fue la falta de pago y no el abandono. Que su parte consignó las llaves del local el día 12/09/2013, por lo que mal puede sostener el juez que el inmueble estaba abandonado y de tal premisa partir para fundamentar todo el razonamiento atributivo de responsabilidad civil de su parte, sin violentar de manera flagrante el principio de congruencia. Que en definitiva, el día 12 de setiembre de 2013 su parte mantenía la tenencia del local entregado en alquiler y que jamás existió abandono, como erróneamente se merituó.- Recalca que la postura del aquo no encuentra relación con las constancias de la causa y la probanza arrimada. Que en efecto no puede el juzgador rechazar la excepción de falta de acción articulada por su parte y condenarlo a pagar desperfectos ocasionados por el uso del local, partiendo de una premisa falsa configurada en el inexistente abandono del local alquilado, supliendo la actividad probatoria de la relación de causalidad que debía desarrollar la parte actora, para concluir en la responsabilidad por tales supuestos daños. Que a modo de colofón, sostiene que está demostrada la improcedencia de lo dispuesto en la parte resolutiva de la sentencia apelada, que resulta ser contradictoria con las constancias del proceso. Como segundo agravio, expone en subsidio la exorbitante cuantía de la indemnización mandada a pagar en concepto de daño emergente y los yerros verificados en la valoración del defectuoso dictamen pericial. Acerca de ello refiere que para el eventual caso que la Cámara mantenga la resolución con relación al agravio anterior, expone que la accionante con carácter de confesión judicial reconoció que no había realizado una efectiva erogación de
dinero para realizar los trabajos presupuestados, sino que había alquilado el inmueble con una rebaja en el precio locativo por el estado en el que se encontraba el local, por lo que no puede existir una indemnización por daño emergente por la sencilla razón que no materializó el efectivo detrimento en el patrimonio del locatario. Que sin perjuicio de ello y para el caso que se entendiera que se ha probado un daño susceptible de ser indemnizado se ha violado el principio de no contradicción, con una sobre estimación al valor de la prueba pericial arquitectónica, la cual fuera impugnada, ampliada y nuevamente impugnada por su parte, señalando las incongruencias que se verificaron en el dictamen técnico. Que mediante reglas de la experiencia el juzgador tiene por cierta, por la informalidad que se maneja el sector de la construcción o sus derivados, lo que atenta contra la posibilidad de probar el daño sufrido por la demandante. Que allí se evidencia la flagrante contradicción, en tanto que para la imposibilidad de la actora de acreditar con prueba documental la informalidad del sector es dirimente analizar las impugnaciones hechas por su parte, por lo que carecen de entidad las manifestaciones del perito oficial. Advierte que la prueba debe ser analizada a la luz de la sana crítica racional, art. 327 de C.P.C. y no someterse automáticamente mediante un argumento de autoridad a lo que manifieste el idóneo, solo porque lo dice el perito, a pesar que las manifestaciones se hallaban absolutamente disociadas de la realidad del tráfico comercial actual, además del modo en el cual habitualmente se efectúan las contrataciones para trabajos de mantenimiento o de construcción. Que cuando una persona contrata a otra para la realización de un trabajo de pintura o albañilería, la contratación se realiza mediante un contrato de locación de obra por un precio determinado, pero el requirente de los servicios o trabajo no contrata directamente a las personas y mucho menos las registra a los fines de la seguridad social como sus dependientes, sino que todos esos valores están insertos en el precio final presupuestado, el cual puede o no incluir el costo de los materiales necesarios. Que todas esas cuestiones no resultaron adecuadamente respondidas por el idóneo técnico y luego fueron desechadas arbitrariamente utilizando argumentos aparentes, que resultaban una razonada derivación de las reglas del sentido común. Seguidamente expone los puntos sobre los cuales se solicitó la ampliación del informe pericial, a los que me remito en honor a la brevedad. Que sabido es que los dictámenes periciales no son más que un elemento probatorio en el proceso, pues la función decisoria es de exclusiva incumbencia del órgano judicial, quien no está obligado a seguir dicho informe en términos imperativos, debiendo apreciar su mérito sean las reglas de las sana critica, actividad que no fue desplegada en autos por el juez de primera instancia, quien primero meritua a favor de la actora la informalidad del sector pero a posteriori se desentiende de las modalidad desde contratación verificables en la realidad, para escudarse detrás de las improcedentes conclusiones del perito y rechazar las impugnaciones realizadas por su parte. Manifiesta que el juez no se hizo cargo de las críticas realizadas por su parte del dictamen pericial oficial, sino que empleó formulas carentes de contenido sustanciales para evitar revirar las críticas realizadas.
Que se han transgredido las reglas de la lógica, siendo que el iudicante se limitó a manifestar que las razones apuntadas por su parte en contra del informe pericial carecen de igual entidad que el mismo, sin analizar o desechar las críticas que efectuaron; por lo que entiende que la tarea intelectiva no ha sido cumplimentada satisfactoriamente, lo que determina que la validez de la decisión se vea resentida, justificando la descalificación de la resolución atacada. Refiere lo exorbitante que resulta la suma mandada a pagar en concepto de daño emergente, el cual resulta ser cuatro veces mayor que la reclamada por la actora, que de mantenerse significaría un enriquecimiento sin causa de su parte, por lo que en subsidio solicita la morigeración de tal rubro al monto peticionado por la accionante.- Como tercer agravio expresa en subsidio su queja acerca de la condena al abono del lucro cesante. Que con referencia a ello la resolución adoptada adolece de un defecto en orden al concepto por el cual supuestamente a su parte la suma de $ 9.000. Que la rescisión anticipada del contrato de locación prevista por el art. 8 de la Ley 23091, luego de transcurrido el primer año de contrato, resulta ser un supuesto que procede durante el desenvolvimiento normal del contrato, pero no cuando el mismo ser resuelve por falta de pago de los cánones locativos, circunstancia que no fuera advertida por el juez al momento de resolver sobre la procedencia del pago. Que si el contrato de locación se resolvió por la falta de pago de dos o más mercedes locativas no se puede condenar al pago de un monto por una indemnización por lucro cesante que se halla prevista para la etapa de desenvolvimiento normal del contrato. Que esa circunstancia fue omitida de ser considerada por el sentenciante, que impone per ser el rechazo de la pretensión de la condena en concepto de lucro cesante por ser inaplicable cuando el contrato ya se encontraba resuelto por otra causal y no por la voluntad unilateral de la parte locataria, requisito de procedencia del abono de la suma prevista en el art. 8 de la referida ley. Que lo que la otra parte reclamó podría determinarse como una multa civil de origen legal o una eventual cláusula penal de fuente normativa, pero jamás como una privación de uso del local, ya que la disponibilidad del inmueble la detentó el locador a partir de la consignación de llaves en el tribunal, en la oportunidad de allanarse a la demanda de desalojo por falta de pago ocurrida el 12/09/13. Que en todo caso el único lucro cesante que podría haber reclamado la actora estaría configurado por el plazo transcurrido entre la efectiva toma de posesión del inmueble incurrida el día 29/09/13 y la fecha del nuevo alquiler del local, ocurrida el día 1/12/13. Cabe referir que si la actora tenía intención de arrendar el inmueble pudo y debió reparar por su cuenta los desperfectos existentes, con su propio dinero, con lo cual nada le hubiera impedido locar la única en las condiciones normas del mercado. Que la actora no actuó así, solo dejó que las cosas siguieran como estaban y si no lo alquiló fue porque ella misma, con su propia actitud remisa creó una circunstancia fáctica, con virtualidad suficiente como para romper la cadena causal, lo que le impide resultar resarcido por lucro cesante. En conclusión, solicita se revoque la sentencia impugnada y se disponga el
rechazo de la suma mandada a pagar como lucro cesante, y que en subsidio, para el caso que entienda en contrario, solicita se morigere dicha cuantía circunscribiéndolo al tiempo que transcurre entre el día 29/10/13 y 01/12/13.- Como cuarto agravio, menciona que el cómputo de la fecha de inicio de los intereses mandados a pagar por lucro cesante. Sobre ello estima que como el inmueble nunca fue abandonado, y mucho menos no se pudo inferir válidamente dicha conclusión porque el escribano manifestara que no advertía movimiento en el interior del inmueble locado, toda vez que el mismo notario constató que había una cartel que decía Soria Automotores, y una identificación tributaria de la locataria adherida a la puerta, hecho que si no existía atención al público ello no habilita a afirmar el abandono del inmueble. Que al tener la tenencia del inmueble hasta el 12/09/13 que se allana a la demanda de desalojo, entiende que de corresponder la condena ello lo sea desde esa fecha de la consignación. III) Corrido el traslado del recurso, la actora lo contesta peticionando su rechazo, al que me remito en homenaje a la brevedad. IV) Firme el decreto de autos obrante a fs. 176 vta., queda la causa en estado de ser resuelta. V) La sentencia contiene una relación fáctica que satisface las exigencias del art. 329 del C. de P.C., por lo que a ella nos remitimos por razones de brevedad.- VI) Cabe decir que estamos frente a una demanda abreviada de daños y perjuicios entablada por la actora-locadora Paulina Isabel Delia Ramos, en contra de la locataria y sus fiadores, persiguiendo el cobro de la suma de veinticinco mil pesos ($ 25.000) en concepto de indemnización integral por daño emergente y lucro cesante debido al incumplimiento de la parte accionada en devolver el inmueble en el mismo estado de conservación que tenía al momento de iniciarse el contrato. El juez en su sentencia acoge el reclamo, condenando a los demandados al pago de la suma de $ 76.001,31 por los rubros demandados. VII) En primer lugar, analizaré el agravio referido al rechazo a la excepción de falta de acción interpuesto por el ahora recurrente, basada en que no existió abandono del inmueble objeto de la locación, en el cual se basa el sentenciante para concluir en la procedencia del reclamo de daños. En base a ello cabe decir, a los fines de dar un marco teórico a la cuestión traída a resolver, que el Abandono es una causal que da derecho al locador a exigir tanto el desalojo del inmueble como los daños ocasionados por el incumplimiento del locatario a las obligaciones por él asumida. Para que se configure es requisito la ausencia de personas y/o cosas del predio por un término de tiempo. Pero esa no es la cuestión debatida en autos. Sino que el locatario no hacía uso del derecho que emergía del contrato de utilizar la cosa y a raíz de ello se deterioró, lo que implicó incumplimiento de la obligación de conservar la cosa en buen estado. El agravio parte de una confusión semántica. Acerca del tema tratado cabe advertir que no se encuentra controvertida la relación contractual que unía a las partes en base a la copia del contrato de locación obrante a fs. 8/9. Del contrato citado surge que la locación del inmueble sito en calle Rodríguez del Busto 3138 de Barrio Alto Verde de esta ciudad fue suscripto por el término de 36 meses a contar desde el día 01 de marzo de 2012, fijando un precio de alquiler en la suma de $ 3.000 (cláusula
primera, segunda y tercera respectivamente). En la décima novena se constituyen como fiadores los codemandados Rodolfo Alberto Soria y Marta Edith Guzmán de Micoli.- Tampoco resulta cuestionado que dicha relación culmina con la rescisión anticipada del contrato cuando la actora inicia acción de Desalojo por falta de pago y la demandada se allana a la demanda consignando las llaves en el tribunal. Lo que es objeto del recurso es el estado o no de Abandono, en realidad de descuido, que presentaba el local al momento de la entrega, atento la obligación asumida por la locataria de hacerlo en las mismas condiciones que lo recibió al inicio de la relación contractual, por lo que es necesario analizar las constancias de autos y la prueba rendida. No se trata de abandono como causal de desalojo, sino que se habla de abandono en el sentido de incumplimiento de la obligación del tenedor de conservar la cosa en las condiciones pactadas. Así, del Acta llevada a cabo el 30 de julio de 2013 con motivo del atraso en el pago de las mercedes locativa por parte de la locataria, el Escribano Marchiaro se constituye en el local comercial locado y describe que “al intentar abrir la puerta de entrada verifica que el local está cerrado y puedo observar –a través de los vidrios- que no hay movimiento de persona alguna en su interior…” (fs. 15 vta.), lo cual obra corroborado con las fotografías de fs. 17/19, de donde se puede observar el estado que tenía el local a esa fecha. Por su parte, a través del oficio librado en el expediente de Desalojo conexo, el Oficial de Justicia el día 29 de octubre de 2013 constata, a los fines de entregar la tenencia del local a la actora (locadora) como consecuencia de la consignación oportunamente efectuada por la locataria de la llave, que el inmueble locado se encontraba “en regular estado de higiene, piso manchado y percudido, pintura en regular estado (manchada y saltada), puerta placa del baño rota, faltan llaves de las tres cerraduras de puertas corredizas del frente y de dos cerraduras de rejas con salida al patio trasero, no tiene medidor de luz y los toldos del frente se encuentran desinstalados…” (confr. Fs. 11/13). Por las pruebas recién relacionadas encuentro acreditado el estado de deterioro del inmueble y su consecuencia: el incumplimiento por parte de la locataria de la obligación por ella asumida en la cláusulas décima primera y décima cuarta, que establecen “el locatario recibe la propiedad objeto de este contrato en perfectas condiciones de uso y conservación, con la totalidad de las puertas, ventanas, vidrios cerraduras y accesorio de baños, con las instalaciones de luz y servicio de agua, obligándose a conservar y restituir la Unidad y sus accesorios en buenas condiciones al finalizar el contrato. Es condición esencial que previamente a la devolución de la unidad la misma deberá ser pintada... La falta de cumplimiento de esta obligación autoriza a la locadora a exigir por tal incumplimiento el pago adicional y preferencial por 6 meses de alquiler. Asimismo deberá dejar abonado al entregar la propiedad el importe de los objetos que falten y los desperfectos ocasionados.” Si bien los demandados al momento de contestar la demanda oponen excepciones, niegan el hecho y ofrecen prueba, valoro que esta última solo consistió en el ofrecimiento de confesional (cuyo pliego no fue acompañado) e Instrumental – Presuncional, (las constancias del Desalojo) y una informativa que tampoco fue diligenciada. Por ello entiendo que no produjo
prueba conducente a acreditar sus propias afirmaciones, esto es, la improcedencia de la demanda por no haber disminución en el patrimonio de la locadora que tenga como antecedente el estado de conservación del bien locado.- La queja relativa a que el expediente de Desalojo no fue tenido en cuenta por el Sr. Juez a la hora de valorar la prueba, que reedita el recurrente al expresar agravios, queda sin sustento al no haber sido ofrecida como documental ad effectum videndi en esta instancia o no haber solicitado a esta Cámara la remisión de dichos autos. Además, al no mencionar específicamente cuáles son las constancias que debieron ser valoradas o que prueba allí producida fue dejada de lado por el tribunal, que implique de haberlo hecho hubiera cambiado la base fáctica tenida en cuenta para llegar a una conclusión distinta, su sola alegación debe ser tomada como una queja genérica, que no logra conmover la conclusión del Tribunal en cuanto a que el inmueble no fue entregado en buenas condiciones a la locadora.- Ello porque era una obligación asumida por la locataria mantener en buenas condiciones el local, acorde al uso para el que estaba destinado (comercio), no encontrándose acreditado en autos los dichos de los demandados en su escrito de contestación. - Por lo expuesto, luce correcta la atribución de responsabilidad realizada por el sentenciante a los recurrentes, locataria y fiadores del inmueble, por no haber sido entregada en las condiciones oportunamente pactadas, incumpliendo así lo dispuesto por el art. 1206 del C.C. y C., el que en su segundo párrafo ordena aplicar las reglas genéricas de responsabilidad civil. Así determina que el inquilino debe responder por el daño ocasionado a la cosa. “hay uso abusivo de la locación cuando la cosa presente grietas, picaduras, boquetes, rajaduras, roturas y demoliciones, cuyo origen es atribuible al locatario o a quienes este autorizó para utilizar el edificio, sus convivientes o dependientes” (C2° La Plata, Sala II, La Ley IV-724), excepto el caso que pueda demostrar la existencia de ruptura del nexo causal, o demostrar que el daño se ocasionó en un hecho del locador, o caso fortuito por el que él no debe responder. “Siendo la obligación de restituir la cosa en idénticas condiciones a las recibidas una obligación de resultado, el factor de atribución deviene objetivo en el nuevo art. 1206 del C.C. y C.” (Alterini, Jorge H. Código Civil y Comercial Comentado, La Ley, Tomo IV, pág. 317). En consecuencia, el agravio referido a este punto debe ser rechazado. VIII) Determinado lo anterior, corresponde analizar el agravio referido a la cuantía de la indemnización mandada a pagar en la sentencia en concepto de daño emergente, por lo que corresponde analizar si es o no procedente. Los recurrentes basan su queja en que la actora, con carácter de confesión judicial, reconoció que no había efectuado una erogación efectiva de dinero, por lo que no hay detrimento en el patrimonio de la locadora, y que el sentenciante incurrió en violación al principio de congruencia al condenar por este rubro un monto cuatro veces superior a lo reclamado en la demanda. Que no lo hubiera reparado no implica que los daños no se hubieran producido, ni mucho menos que no sea necesario efectuar las reparaciones, para lo que justamente necesita dinero. De todas maneras no demanda el reintegro de lo gastado para reparar, sino el monto del daño causado, o sea la suma necesaria para efectuar las reparaciones.- Respecto al tema tratado, el Juez admite el rubro de daño emergente por la
suma de $ 67.001,37, en base a que la suma peticionada por el actor de $16.000 había sido aproximada, circunscripta a lo que en mas o en menos resultara de la prueba a rendirse, y en base a los datos que arrojó la pericia llevada a cabo en autos. Respecto a la violación de la congruencia no rebate el recurrente el argumento del a quo de que en la demanda se estimó el daño pero se dejó sujeto a lo que en mas o en menos resultara de la prueba a rendirse. No obstante concluyo, luego de un minucioso análisis de la resolución recurrida, que el monto mandado a pagar por el rubro tratado no se condice con las constancias de autos. Como dije antes, el sentenciante para la condena por el rubro de daño emergente se basa en la pericia oficial producida. Con respecto a la valoración del dictamen pericial debemos tener presente que el mismo no tiene fuerza decisoria, ni obliga al juez, sino que su eficacia decisoria se desprende de los propios fundamentos y del método expuestos en la pericia, debiendo ser ponderado conforme las reglas de la sana crítica. Valorando entonces la pericia obrante a fs. 81/85, considero que esta no determina, por no haber sido solicitado por las partes, específicamente el costo de reparar los daños del local que constatara el Oficial de Justicia, sino que se limita a establecer de modo poco claro, la cantidad de pintura y los montos de mano de obra de albañilería que, conforme su conocimiento, son necesarios para que el local quede en perfectas condiciones.- Acerca de ello recordemos que daño emergente se refiere al coste de la reparación necesaria del daño causado. Deben estar conectados causalmente con el hecho dañoso. Acerca del problema de cuantificación, lo que se plantea es el límite de su reparación, porque no basta que se prueben sino que han de quedar justificados en el contexto en el que el daño se ha producido. No puede aprovechar el perjudicado para incurrir en mejoras o gastos excesivos. La respuesta de la Jurisprudencia a estos supuestos es que son indemnizables los gastos “razonables” y los que no son excesivos incluso aunque no se puedan acreditar, siempre que la suma sea moderada. Teniendo en cuenta lo anterior, entiendo que el informe intenta determinar la cantidad de material que se necesita para arreglar la totalidad del inmueble (véase punto de pericia 1, fs. 5) y los costos “actuales” (a la fecha de la pericia) de materiales y mano de obra para llevar eso a cabo, siendo que entre los daños constatados al restituirse el inmueble y por los que se demanda, no se verifican daños en techo ni paredes exteriores, mientras que la pericia establece “se pintarán 589.90 metros cuadrados de muros y techos…”, sin explicar cómo llega a esa cantidad, ni qué paredes están incluidas, además de incluir techos. Asimismo, mas adelante afirma “se pintarán 78.14 metros cuadrados de aberturas y rejas, lo que implicará un monto de…”; siendo que no se demostró que estuvieran dañadas al restituirse el inmueble, por lo que con relación a ellos entiendo que la locataria y fiadores no deben responder. Ahora bien, al no haber discriminado el perito interviniente cuáles de esas paredes corresponde al interior, cuales a techo y cuales al exterior o patio como se dijo recién, y valorando en esta instancia las sucesivas impugnaciones a la pericia formuladas por el recurrente, concluyo que no es posible determinar el quantun del daño emergente de estos ítems. Es decir no sabemos el costo de reparar el daño emergente en concreto y que la
sentencia apelada describe en el considerando 7° (fs. 141). La pericia no se expide sobre los daños en concreto por los que deben responder los accionados, sino sobre la pintura de todo el local, que no es lo mismo. Aquí es donde se explica la gran diferencia entre la estimación del monto de la demanda conforme presupuestos informales (verbales) invocados y lo informado por el perito, este último incluye mas superficie a reparar. De lo dicho se colige que no comparto el razonamiento efectuado por el Sr. Juez al tratar el rubro, por cuanto los arts. 333, 334 y 335 del C.P.C. constituyen un conjunto de normas de inescindible interpretación que determinan las pautas necesarias para la cuantificación del monto de condena pero que, si en los hechos no se produce la prueba precisa del quantum, teniendo las partes los medios razonables que permitan acreditar ese extremo, la pretensión debe ser rechazada, aunque estuviera demostrada la responsabilidad en contrario. En el caso, considero que ningún impedimento existía para requerir al perito que se expidiera sobre los daños específicos, o para acompañar presupuestos de albañilería y de pintura que pudieran ser reconocidos en el proceso mediante declaraciones testimoniales. Recordemos que cuando la imposibilidad de determinar el monto del daño se debe a insuficiencia imputable a la prueba, el juzgador no puede estimar prudencialmente los perjuicios demandados. Nuestro Tribunal cimero, en los autos "Amarilla Lidia c/ Roberto E. Gatti – Ordinario - Recurso Directo", Sent. N° 138 del 16/12/02, sostuvo “De este modo, el art. 334 del rito autoriza a que el Tribunal estime el daño cuando fuere imposible la liquidación, y tal imposibilidad no sea “imputable de prueba”, esto es, cuando no haya existido negligencia de la parte interesada en la condena, o lo que es lo mismo, que la liquidación no haya sido posible de determinar “pese a la diligencia puesta por aquél a quien incumbe la carga” (inc. 3° art. 335 CPCC). Asimismo, la ley adjetiva impone que además “la existencia de la obligación y su exigibilidad hayan sido demostradas” (inc. 1° art. 335 del CPCC) y “que la duda del tribunal recaiga sólo sobre el número, el valor de las cosas o la cuantía de los daños y perjuicios que se reclamen” (inc. 2° del art. 335 del CPCC). Estas tres circunstancias deben – indefectiblemente- darse de un modo simultáneo para que resulte procedente la fijación prudencial del monto de la obligación por parte del Tribunal. En otras palabras, los tres extremos exigidos por los tres incisos del artículo 335 deben presentarse simultáneamente y no por separado como parece sugerirlo la recurrente. En cambio, la ausencia de alguno de tales tres extremos, provoca la inaplicabilidad de lo autorizado –excepcionalmente- por los arts. 334 y 335 del rito. Ello así, de una hermenéutica coherente de las tres disposiciones normativas sub exámine, surge que si ha habido negligencia en la parte para acreditar el quantum de la obligación demandada, su pretensión no puede prosperar. En este sentido autorizada doctrina, tal como lo señala el fallo en crisis, ha sostenido que “la desidia del interesado, omisión de la prueba del quantum, a pesar de contar con los medios necesarios, que, razonablemente, le permitían la acreditación de ese extremo, lleva al rechazo de la pretensión, aunque estuviera demostrada la responsabilidad del contrario y la existencia del daño” (Conf. VÉNICA, Oscar H., Conclusión del juicio, en Código Procesal Civil y Comercial, ley 8465, varios autores, Foro de Cba., p. 127)”. El defecto de prueba perjudica al actor,
quien no probó el monto concreto del daño. IX) Por otro lado, de la pericia recién relacionada también surge “se pintarán 8.40 metros cuadrados de puertas placas…” y más adelante “valor de reemplazar una puerta placa” (fs. 84), siendo que en el oficio de constatación relacionado a fs. 31/33, el oficial interviniente solo había constatado “…puerta placa del baño rota”; por lo que entiendo justo sobre este ítems condenar a la parte demandada-recurrente al pago del reemplazo de una puerta placa, que asciende a la suma de un mil novecientos noventa y cinco pesos con ochenta y nueve centavos ($ 1.995,89) y, toda vez que el perito informó el costo de reemplazar cinco cerraduras, pero no determinó el valor de las llaves que el oficio de constatación refiere “faltan llaves de las tres cerraduras de puertas corredizas del frente y de dos cerraduras de reja con salida al patio trasero”, no corresponde que dicho ítems sea abonado por los demandados, por no estar probado su valor. En definitiva, entiendo que la accionante no ha ofrecido ni diligenciado en el sub lite prueba que permita acreditar el quantum de la totalidad de los daños reclamados; ni tampoco ha probado que tal acreditación haya sido “razonablemente” imposible a su parte, o que la ausencia de prueba del monto de la obligación no le sea imputable a su parte; razón por la cual considero que los rubros de gastos de reparación de techos, verjas, rejas deben ser rechazados, haciendo lugar en este punto parcialmente al recurso interpuesto, correspondiendo en consecuencia morigerar el monto mandado a pagar en la sentencia en concepto de daño emergente. - X) Con relación al agravio efectuado por el rubro lucro cesante cabe recordar que el lucro cesante es una manifestación concreta del daño patrimonial que se conceptualiza como la ganancia dejada de obtener o la pérdida de ingresos como consecuencia directa e inmediata de un hecho lesivo. Se trata a través de ella de obtener la reparación de la pérdida de las ganancias dejadas de percibir, concepto por lo tanto distinto de los daños materiales. En el caso traído a resolver, la actora reclama la suma de nueve mil pesos ($ 9.000), consistente en la ganancia de la que dice fue ilegítimamente privada, fundando su pretensión en el art. 8 de la Ley 23.091, por cuanto denuncia que la locataria omitió notificarla con una antelación de 60 días, por lo que solicita una indemnización sustitutiva de esa notificación de $ 6.000 más un mes de indemnización por rescisión anticipada. Entiendo que la actora confunde su reclamo, pues se trata de conceptos distintos la indemnización por lucro cesante de la de falta de preaviso. Con relación al lucro cesante, la actora en ningún momento acreditó los treinta días que denuncia en la demanda le llevó volver a alquilar la propiedad (plazo que por otro lado no luce excesivo en modo alguno), ni el menor valor por el que finalmente logró alquilarlo, por lo que surge a su respecto la imposibilidad de determinarla, ya que para que proceda es necesario la existencia de una cierta posibilidad objetiva que resulte del curso normal de las cosas y de las circunstancias especiales del caso concreto, no bastando, por tanto, que las ganancias se funden en meras esperanzas. Sólo cabe incluir dentro del lucro cesante los beneficios ciertos, concreto y acreditados que el perjudicado debería haber percibido. El juez sobre el particular entendió que “el ítem lucro cesante es procedente por la suma de nueve mil pesos ($9.000)” (fs. 142 vta.), equiparándola a la indemnización por falta de preaviso del art. 8 de la Ley 23.091.-
Es de resaltar que esta última es la compensación por la falta de preaviso del locatario que pretende rescindir anticipadamente sin notificar su decisión con la antelación de sesenta días. En el presente caso la demandada dejó sentada su voluntad de rescindir el contrato al consignar las llaves en el juicio de desalojo por falta de pago, por lo que resulta indudable que la locataria rescindió de manera unilateral el contrato, y que no hubo preaviso. Ahora bien el contrato estaba vigente desde el 01 de marzo de 2012, y si bien no surge acreditada la fecha de entrega de las llaves, corresponde tomar como fecha el día de entrega del inmueble a la locadora, lo que se produjo el 29 de octubre de 2013, por lo que había transcurrido más de un año, razón por la cual la indemnización por rescisión anticipada debe ascender al equivalente a un mes de alquiler. Y como no avisó con la antelación de sesenta días debe también hacerse lugar al reclamo de dos meses de locación, es decir el pago de los sesenta días que debió transcurrir entre la comunicación de la decisión de rescindir y a la entrega del inmueble. “…Si bien la ley no prevé una sanción por la falta de preaviso, va de suyo que se impone el pago de una indemnización sustitutiva susceptible de colocar al locador en situación similar que si se hubiera cumplido la preceptiva legal; de lo contrario, ésta sería letra muerta o, mejor dicho, el preaviso quedaría librado exclusivamente al capricho o conveniencia del locatario” (Cámara C. y C. de Río Cuarto, Sent. N° 30, 21-5-96 Foro de Córdoba N° 39, p. 205)” (Cita tomada de Foro de Córdoba - Repertorio General 1987 - 1997, Vol. II, pag. 565). Por lo expuesto, considero iuria novit curia que corresponde encuadrar la suma de nueve mil pesos ($9.000) mandada a pagar en la sentencia en concepto de indemnización prevista en el art. 8 de la Ley 23.091 y no por el rubro lucro cesante como lo denomina la actora, aunque de hecho reclama lo previsto en la norma citada. XI) Con respecto al agravio referente a la fecha a partir de la cual se aplicaron los intereses, entiendo que atento lo dispuesto en el apartado anterior, la fecha debe ser modificada, corriendo el interés fijado en la sentencia desde la fecha en que el actor recuperó el inmueble (29/10/13), pues con ello se concretó la rescisión del contrato, y hasta su efectivo pago, tanto para este rubro como para el daño emergente. XII) Como corolario de la argumentación expuesta, corresponde hacer lugar parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada, revocando la resolución recurrida con relación al monto mandado a pagar por daño emergente, el que se fija en la suma de un mil novecientos noventa y cinco pesos con ochenta y nueve centavos ($ 1.995,89) y confirmar la suma de nueve mil pesos ($ 9.000) pero encuadrada como indemnización por falta de preaviso del art. 8 de la Ley 23.091.- XIII) Con relación a las costas, considero justo atento el resultado arribado, imponer las de ambas instancias conforme el éxito obtenido (art. 132 del C.P.C.), revocando las de primera instancia y fijando en ambas instancias 50% a la demandada y 50% a la actora. Ello porque asistió razón a la actora en cuanto a su derecho a demandar, lo que fue negado en totalidad por los demandados, mientras que por contrapartida su pretensión prospera en forma parcial, siendo el resultado final consecuencia del acogimiento parcial de la apelación. A los fines de la regulación de honorarios tengo en cuenta los arts. 26, 29, 36,
39 y 40 del Código Arancelario - Ley 9459. Se establecen los honorarios profesionales por las tareas de segunda instancia de los Dres. Rodrigo Cesar Anglada y Luciano Augusto Danza en conjunto y proporción de ley, en el treinta y cinco por ciento (35%) del punto medio de la escala del art. 36 de la Ley 9459, y en igual porcentaje al Dr. Franco Ragazzi, dejando sin efecto la regulación de honorarios de los letrados efectuada en la resolución recurrida, la que deberá practicarse nuevamente conforme lo ahora resuelto, dejando firme la del perito Tula, atento no haber sido objeto de agravio en esta instancia. A LA PRIMERA CUESTIÓN PLANTEADA LA SRA. VOCAL DRA. GRACIELA M. JUNYENT BAS, DIJO: Adhiero a la solución propiciada por el Sr. Vocal preopinante, expidiéndome en igual sentido.- A LA PRIMERA CUESTIÓN PLANTEADA EL SR. VOCAL DR. HECTOR HUGO LIENDO, DIJO: Adhiero a la solución propiciada por el Sr. Vocal Dr. José Manuel Díaz Reyna, expidiéndome en igual sentido.- A LA SEGUNDA CUESTIÓN PLANTEADA EL DOCTOR JOSE MANUEL DIAZ REYNA, DIJO: Corresponde: 1) Hacer lugar parcialmente al recurso de apelación interpuesto por la parte demandada, revocando en consecuencia la resolución recurrida con relación al monto, el que se fija en la suma de un mil novecientos noventa y cinco pesos con ochenta y nueve centavos ($ 1.995,89). 2) Disponer que todos los intereses mandados a pagar en la sentencia de primera instancia corran a partir del día 29/10/2013. 3) Imponer las costas de ambas instancias 50% a la demandada y 50% a la actora. 4) Regular los honorarios profesionales por las tareas de segunda instancia de los Dres. Rodrigo Cesar Anglada y Luciano Augusto Danza en conjunto y proporción de ley, en el treinta y cinco por ciento (35%) del punto medio de la escala del art. 36 de la Ley 9459, y en igual porcentaje al Dr. Franco Ragazzi.- ASI VOTO. A LA SEGUNDA CUESTIÓN PLANTEADA LA SRA. VOCAL DRA. GRACIELA M. JUNYENT BAS, DIJO: Adhiero a la solución propiciada por el Sr. Vocal preopinante, expidiéndome en igual sentido.- A LA SEGUNDA CUESTIÓN PLANTEADA EL SR. VOCAL DR. HECTOR HUGO LIENDO, DIJO.: Adhiero a la solución propiciada por el Sr. Vocal Dr. José Manuel Díaz Reyna, expidiéndome en igual sentido. Por todo lo expuesto, SE RESUELVE: 1) Hacer lugar parcialmente al recurso de apelación interpuesto por la parte demandada, revocando en consecuencia la resolución recurrida con relación al monto, el que se fija en la suma de un mil novecientos noventa y cinco pesos con ochenta y nueve centavos ($ 1.995,89). 2) Disponer que todos los intereses mandados a pagar en la sentencia de primera instancia corran a partir del día 29/10/2013. 3) Imponer las costas de ambas instancias 50% a la demandada y 50% a la actora. 4) Regular los honorarios profesionales por las tareas de segunda instancia de los Dres. Rodrigo Cesar Anglada y Luciano Augusto Danza en conjunto y proporción de ley, en el treinta y cinco por ciento (35%) del punto medio de la escala del art. 36 de la Ley 9459, y en igual porcentaje al Dr. Franco Ragazzi. Protocolícese y bajen. Fdo.: Díaz Reyna – Junyent Bas – Liendo.


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Publicado el 28/08/2018. Temas: Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial, Contratos, Locación


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