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Nulidad de compraventa e hipoteca por falta de tradición


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Tribunal: Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil - Sala C

Partes: Todros, José R. y Otros c/Todros Fraser, Jorge

Fecha: 21-11-1978
Cita: IJ-LI-802

Sumario:

a) El art. 1051 del Cód. Civ. se ocupa de los actos que ingresan en las dimensiones conceptuales de la nulidad o de las anulabilidad, pero no de los actos inoponibles, o sea de aquellos actos que los terceros pueden considerarlos irrelevantes, pues ninguna intervención han tenido en ellos, por aplicación de la máxima res inter alios acta reflejada en el art. 1195 del Cód. Civ..

b) Es sabido, que en virtud del art. 3119 del Cód. Civ., la condición de dueño del inmueble por el constituyente de la hipoteca, es uno de los requisitos de fondo esenciales y esa exigencia es tan estricta en materia de hipoteca, que el art. 3126 excepciones al principio general de la convalidación de los derechos reales por la adquisición ulterior del derecho del que originariamente se carecía (art. 2504), de allí el rigor de la nulidad de la hipoteca constituida sobre inmuebles ajenos (art. 3127).

c) La manifestación del vendedor en la escritura de compraventa con hipoteca, de que desiste, quita y aparta de todos los derechos de propiedad, posesión y dominio que sobre la vendida había y tenía, los que cede y transfiere en favor de la sociedad compradora y haciéndole tradición, es insuficiente para acreditar la tradición posesoria si un tercero la niega.

Texto Completo:
Buenos Aires, 21 de Noviembre de 1978.-

El Dr. Alterini dijo:

1. Los actores, promitentes de comprar de un inmueble en virtud de un boleto suscripto el 10 de agosto de 1964, que adquirió fecha cierta el día siguiente al incorporarse a un protocolo notarial, que recibieron la posesión de la cosa en diciembre de 1959 y realizaron desde entonces reiterados actos posesorios todo lo cual se asevera a fs. 838 vta. de la sentencia y no se controvierte y que también son beneficiarios de una sentencia de escrituración firme contra los "vendedores", accionan por nulidad de la compraventa y la hipoteca instrumentadas en la escritura que individualizan de fecha 17 de noviembre de 1969, en la cual, naturalmente, la parte compradora y los acreedores hipotecarios eran terceros ajenos a los actores. Son demandados tanto los promitentes de venta, que finalmente escrituraron en favor de un tercero razón social adquirente por escritura y los acreedores hipotecarios. Uno de los esposos promitentes de venta pidió el rechazo de la acción, el otro compareció a estar a derecho pero no contestó la demanda; la sociedad adquirente por escritura mantuvo una actitud de rebeldía absoluta y los acreedores hipotecarios resistieron la pretensión actora. La sentencia de 1ª instancia hizo lugar parcialmente a la demanda y en consecuencia anuló la venta instrumentada en la escritura respectiva, pero con fundamento en el art. 1051 del Cód. Civil, dejó a salvo la validez de la hipoteca constituida en esa misma escritura. Las costas se impusieron por partes iguales a los esposos promitentes de venta y a la razón social adquirente por escritura y en el orden causado respecto de los acreedores hipotecarios. Contra dicho pronunciamiento se agravian casi todos los acreedores hipotecarios salvo Policastro a fs. 870 y los actores a fs. 873, memoriales contestados a fs. 883 y 893.

2. Como las quejas de los acreedores hipotecarios versan exclusivamente sobre la distribución de las costas en el orden causado, mientras que las de los actores apuntan al fracaso de la acción en lo que atañe a la nulidad de la hipoteca, un orden lógico impone el tratamiento previo de los agravios de los demandantes.

El a quo en su muy meditada y bien elaborada sentencia, más allá de que se compartan o no algunas de sus conclusiones en temas polémicos, dispuso anular la escritura de compraventa motivo de autos, por ser el acto jurídico instrumentado de objeto jurídicamente imposible (art. 953, Cód. Civil), desde que en el conflicto de derechos entre el poseedor de buena fe con boleto de fecha cierta anterior o posterior al comprador por escritura, se inclinó en favor del primero, con cita concordante de la obra "Prehorizontalidad y boleto de compraventa", Buenos Aires, 1975, corredactada por el suscripto con Edmundo Gatti (ps. 53 y sigts.) y del precedente de esta sala, según el voto del doctor Belluscio, al que adherí, publicado en Rev. LA Ley, t. 1977A, pág. 518, E. D., t. 72, pág. 383.

En cambio, en lo vinculado con la colisión de derechos entre los actores, poseedores con boleto de fecha cierta anterior a la constitución de la hipoteca, y los acreedores hipotecarios, optó en favor de los titulares del derecho real de hipoteca, con sustento en la aplicación en su favor del art. 1051 del Cód. Civil.

3. En primer término, los actores insisten en la nulidad de la escritura hipotecaria, porque con relación a la simultánea escritura de venta antecedente de la hipoteca otorgada por uno de los cónyuges vendedores la esposa ésta declaró que la escritura se había realizado en la Capital Federal y no en La Plata, como se menciona en dicho instrumento. Esta cuestión fue introducida en el apart. 24 del escrito inicial y se reproduce en los puntos 3 a 13 de la expresión de agravios.

Aun en el supuesto más favorable para los actores de que se admitiera que por lo menos dicha vendedora no suscribió la escritura en La Plata, sino en la Capital Federal, de todos modos el presente agravio no podría progresar. Adviértase que la indicación por el notario en la escritura pública del lugar de otorgamiento que impone el art. 1001 del Cód. Civil (texto Ley Nº 15.875), configura uno de los hechos que el oficial público anuncia como cumplidos por él o en su presencia, incluidos en la presunción de plena fe hasta redargución de falsedad contemplada por el art. 993 del Cód. Civil (conf. Salvat, Raymundo M., "Tratado de Derecho Civil Argentino. Parte General", edición actualizada por José María López Olaciregui, t. II, Buenos Aires, 1964, núm. 1970, pág. 367).

Aunque se interpretara que la alegación de los actores importó promover la mentada querella de falsedad, bastaría para desestimar su éxito poner de resalto que era menester que esa pretensión se enderezara también contra el oficial público autorizante, con el carácter de parte esencial, ante la responsabilidad civil y penal que puede derivar de un acto falso (conf. fallo de esta sala, en anterior composición, difundido por Rev. LA Ley, t. 1975B, pág. 748 y sus citas).

Tampoco sería pertinente una eventual declaración de nulidad de oficio, pues aunque por tratarse de un defecto de forma, la nulidad sería absoluta (conf. Llambías, Jorge Joaquín, "Tratado de Derecho Civil. Parte General", t. II, núm. 1999, pág. 597, Buenos Aires, 1964), la declaración de oficio de la nulidad prevista por el art. 1047 del Cód. Civil, además de necesitar que la nulidad absoluta aparezca "manifiesta en el acto", solo es compatible con los supuestos de actos nulos (conf. Alsina Atienza, Dalmiro A., "Los derechos reales en la reforma del Cód. Civ.", J. A., doctrina 1969, ps. 457 y sigts., en núm. 74 de pág. 468) y las escrituras con falsedades totales o parciales importan instrumentos públicos anulables y no nulos art. 989, Cód. Civil (miopinión sobre las categorías de nulidades la vertí en mis trabajos: "Asamblea. Nulidad. Mandato", J. A., 19694, ps. 394 y sigts., en apart. II y en "El art. 1051 del Cód. Civ. y el acto inoponible", J. A., doctrina 1971, ps. 634 y sigts. y "Revista Notarial del Colegio de Esribanos de la Provincia de Córdoba", núm. 21, año 1971).

4. No obstante que el criterio del juzgador sobre la aplicabilidad del art. 1051 parecería en principio incontrovertible, pues esa norma consagra la tutela del subadquirente de buena fe y a título oneroso incluso de derechos reales distintos del dominio, entre ellos la hipoteca (ver mi trabajo citado, "El art. 1051 del Cód. Civ. y el acto inoponible", entiendo que la colisión de derechos allí regulada se vincula con la situación jurídica que enfrenta al transmitente por acto nulo o anulado y al subadquirente (adquirente del adquirente) que derivó sus derechos del anterior adquirente por acto nulo o anulado (v. op. cit.). Tal conclusión se infiere del art. 1051, que deja a salvo los derechos de los subadquirentes de buena fe y a título oneroso, frente a la posibilidad de que le sean "reclamados directamente" los derechos reales o personales transmitidos por quien realizó la primera de las enajenaciones, alcanzada por una causa de nulidad o anulabilidad del acto.

El art. 1051 se ocupa de los actos que ingresan en las dimensiones conceptuales de la nulidad o de las anulabilidad, pero no de los actos inoponibles, o sea de aquellos actos que los terceros pueden considerarlos irrelevantes, pues ninguna intervención han tenido en ellos, por aplicación de la máxima "res inter alios acta" reflejada en el art. 1195 del Cód. Civil. Es indudable que los actores poseedores adquirentes por boleto, son extraños a la posterior venta otorgada por los promitentes de venta a una razón social operación anulada por la sentencia de 1ª instancia, firme al respecto y también a la constitución de hipoteca efectuada por esta última.

El criterio que sustento de excluir del art. 1051 los "actos inoponibles", cuenta con la adhesión de Roberto Martínez Ruiz, "Determinación del perjudicado por certificados registrales erróneos", Revista del Notariado núm. 723 (mayojunio de 1972), ps. 921 y sigts., en pág. 924; de Marina Mariani de Vidal, "Curso de derechos reales", vol. 3, ps. 208/209, Buenos Aires, 1975; de Félix Alberto Trigo Represas, "Nulidad y reivindicación de adquirentes", recopilación publicada por Ed. Lex, La Plata, 1978, ps. 69 y sigts., especialmente ps. 103 y siguientes).

Dentro de los actos inoponibles no incluimos solo los actos válidos no invocables contra terceros, sino también actos que entre las partes pueden ingresar en la dimensión de la nulidad o de la anulabilidad, pero que en todo caso son algo más para terceros, pues para ellos son inoponibles. A ese tipo de actos inoponibles nos hemos referido en el trabajo citado, al tratar el caso de la venta de cosa ajena con relación al propietario no otorgante (ver distintos autores allí mencionados).

5. Por tratarse de un acto inoponible, se plantea su hipotético encasillamiento en los arts. 2777 y 2778 interpretados "Contrario sensu", que estabilizan la subadquisición de buena fe y a título oneroso, pero siempre que el enajenante sea de buena fe (v. trabajo cit.), pero tal alternativa desde ningún punto de vista podría extenderse al supuesto de hecho que nos ocupa, pues la sociedad constituyente de la hipoteca debe ser considerada de mala fe, extremo que se comprueba con su reconocimiento tácito de las afirmaciones de la demanda ante su rebeldía y consecuente falta de contestación (arts. 60 y 356, inc. 1°, Cód. Procesal) y su absolución ficta del pliego de fs. 830, que declaró la sentencia de 1ª instancia.

6. Aunque se insistiera en encuadrar el caso dentro del art. 1051, otros elementos de juicio me persuaden de que ello no sería posible.

Es sabido, que en virtud del art. 3119 del Cód. Civil, la condición de dueño del inmueble por el constituyente de la hipoteca, es uno de los requisitos de fondo esenciales y esa exigencia es tan estricta en materia de hipoteca, que el art. 3126 excepciones al principio general de la convalidación de los derechos reales por la adquisición ulterior del derecho del que originariamente se carecía (art. 2504), de allí el rigor de la nulidad de la hipoteca constituida sobre inmuebles ajenos (art. 3127).

El art. 1051 protege al que adquiere de buena fe y a título oneroso de quien "ha llegado a ser propietario en virtud del acto anulado" y cuando la compradora por escritura constituyó la hipoteca no había siquiera llegado a ser propietaria. Efectivamente, nadie discute que desde varios años antes la posesión del inmueble era ejercitada por los autores, de donde ante la ausencia de tradición efectiva, más aun ante la imposibilidad de practicarla porque estaba poseído por los actores, o sea que no existía la posesión "vacua" que imponen los arts. 2380 "in fine" y 2393, la hipoteca fue constituida por quien no era propietario de la cosa (arts. 577, 2524, inc. 4°, 3265, Cód. Civil).

Insisto en que no existió tradición de ninguna especie pues ni siquiera hubo tradición nula o anulable, lo que en su caso podría haber dado pie para el juego del art. 1051. Como bien dice el juez, la manifestación del vendedor en la escritura de compraventa con hipoteca, de que "desiste, quita y aparta de todos los derechos de propiedad, posesión y dominio que sobre la vendida había y tenía, los que cede y transfiere en favor de la sociedad compradora y haciéndole tradición...", es insuficiente para acreditar la tradición posesoria si un tercero la niega.

La tradición como acto voluntario debe manifestarse a través de un hecho exterior (art. 913, Cód. Civil), ese "hecho exterior", esa genérica "forma", asume en materia de tradición interesantes particularidades. No existe libertad para las partes en la elección de las formas, o sea que no es aplicable el principio del art. 974, pues la tradición debe efectuarse a través de determinadas "formas legales".

Las "formas legales" requeridas para la tradición no surgen del art. 2378, que se concreta a afirmar que no las suplen las meras "declaraciones". La tradición impone como "forma legal" la realización de actos materiales de por lo menos una de las partes (arts. 2379 y 2380).

La exclusión de la eficacia de "la sola declaración del tradente de darse por desposeído, o de dar al adquirente la posesión de la cosa", es significativa, porque si la tradición se diera por cumplida por el mero intercambio del consentimiento, como simple "tradición instrumental", la importancia de la tradición se oscurecería y se perdería dentro del consensualismo. Una muy nutrida jurisprudencia ha hecho aplicación de los principios expuestos (ver CNCiv., sala F, Rev. LA Ley, t: 136, pág. 1110, fallo 22.388S; CNPaz, sala I, Rev. LA Ley, t. 129, pág. 887; sala V, Rev. LA Ley, t. 136, pág. 1135; Cám. Nac. Com., sala A, J. A., 1968III, pág. 204 y Rev. LA Ley, t. 141, pág. 236; SC Buenos Aires, Rep. LA Ley, XXVIII, 2117, sum. 7; C1ªCC La Plata, Rev. LA Ley, t. 155, pág. 675, fallo 31.383S, C2ªCC La Plata, sala II, Rev. LA Ley, t. 131, pág. 1099, fallo 17.684S, C1ªCC Morón, Rev. LA Ley, t. 152, pág. 44 y t. 1975B, pág. 76, etcétera).

Salvat propició un distingo exitoso en la jurisprudencia, que conduce a admitir que la "declaración" de las partes de haberse hecho la tradición, valga para ellos cual si fuera una confesión, y que la limitación en las "formas legales" pueda invocarse solamente por los terceros que controvierten la realidad de la tradición ("Tratado de Derecho Civil Argentino. Derechos Reales", anotado por Sofanor Novillo Corvalán, núm. 123, pág. 123, Buenos Aires, 1951). Tal corriente fue seguida, entre otros, por los siguientes Fallos SC Buenos Aires, Rep. LA Ley, XXX, 237, sum. 249; Rev. LA Ley, t. 135, pág. 1222, fallo 21.698S; t. 147, pág. 369; C2ªCC La Plata, sala III, J. A., t. 28, 1975, pág. 711, sum. 169; CFed. Paraná, J. A., t. 15, 1972, pág. 763).

De lo antes dicho, extraigo que la simple declaración de haberse hecho tradición contenida en la escritura, es a todas luces inidónea para tenerla por satisfecha, es lógico entonces, que concluya en la inaplicabilidad del art. 1051 por haber constituido la hipoteca quien nunca había recibido la tradición del inmueble. De todos modos, las meras declaraciones de hacerse tradición serían nítidamente inoponibles a los actores.

7. La misma circunstancia de que la tradición se dijera hecha por vía "instrumental", da pie para pensar en que los acreedores hipotecarios no eran de buena fe como lo requiere el art. 1051, pues la buena fe allí contemplada no es compatible con la negligencia de quienes parecerían haberse contentado con esas manifestaciones inoponibles a terceros (ver sobre la necesidad de que no medie culpa para que pueda esgrimirse la buena fe, mi trabajo citado ("El art. 1051 del Cód. Civ. y el acto inoponible").

Si bien es cierto que la tradición puede ser posterior a la firma de la escritura pública, más aún tal es el "modus operandi" previsto por el art. 2609 del Cód. Civil, la negligencia mencionada consiste en no haber requerido una certera constatación del estado de ocupación del inmueble, que hubiera demostrado la imposibilidad de la adquisición posesoria por la constituyente de la hipoteca.

Para justificar una presunta diligencia traducida en el propósito de acreditar el estado de ocupación de la finca antes de la escritura, los acreedores hipotecarios aportan los testimonios de fs. 713 y de fs. 721.

El declarante de fs. 721 es el escribano interviniente, cuyas manifestaciones no son convincentes, no solo porque a través de ellas bien pudo pretender soslayar una eventual responsabilidad profesional, sino muy especialmente porque es evidente que está alcanzado por una de las generales de la ley que más desmerecen los testimonios, la de ser acreedor de una de las partes (art. 441, inc. 5°, Cód. Procesal). Su condición de acreedor de la sociedad adquirente por escritura y constituyente de la hipoteca, surge de que pagó de su propio peculio intereses del préstamo hipotecario, lo que lo coloca como acreedor subrogado en los derechos de los acreedores hipotecarios (arts. 767 y sigts., Cód. Civil).

El otro testigo se presenta como martillero que habría tasado la finca, quien ni siquiera ubica aproximadamente la fecha en que se habría allegado al inmueble, dice simplemente "hace de esto muchos años", lo que hasta puede llevar a pensar que si alguna vez se acercó a la finca acaso lo hizo cuando todavía no la poseían los actores. Además, es llamativo que un martillero inscripto en la jurisdicción nacional, se hubiera trasladado hasta el partido bonaerense de 3 de Febrero lugar del inmueble para practicar la tasación, precisamente a pedido del escribano alcanzado por las generales de la ley.

Otra circunstancia singular, es que el martillero hubiera sido esperado en la puerta de calle por el esposo promitente de venta a los actores y vendedor por escritura a la sociedad y que el escribano concurriera al inmueble acompañado por esa misma parte, tal modalidad no parece ser las más lógica para quien ocupa una finca.

8. Quiero puntualizar una vez más, que los acreedores hipotecarios no pusieron en tela de juicio que al tiempo de constituirse el gravamen los actores eran los poseedores del inmueble, sino que aducen los inconsistentes testimonios antes mencionados, para denotar una hipotética diligencia que dejaría en pie su buena fe.

Si los actores eran poseedores del inmueble, tal relación real, o bien fue efectivamente conocida, o debió ser conocida con una razonable diligencia de los acreedores hipotecarios. Esta sala en el precedente ya aludido difundido por Rev. LA Ley, t. 1977A, pág. 518, y E. D., t. 72, pág. 383, sostuvo claramente los alcances publicitarios de la posesión. Dije en esa oportunidad, "...he puesto particular énfasis en exaltar la función publicitaria que despliega la posesión, y en esa línea de ideas transcribiré algunas de las reflexiones contenidas en mi trabajo 'La buena fe y la publicidad inmobiliaria registral y extrarregistral (con una armonización entre la tradición y la inscripción registral)'", difundido como aporte de la Delegación Argentina al II Congreso Internacional de Derecho Registral Madrid, 30 de setiembre al 5 de octubre de 1974 ed. del Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal, Buenos Aires. 1974, especialmente ps. 15 a 26. "Hemos sostenido que la tradición en función publicitaria es muy rudimentaria" y que "flaquea" en esa materia, y nos hicimos cargo de los reparos más conocidos, incluso de que es discutible que en Roma propendiera a esos fines. Pero también advertimos que las falencias de la tradición a ese respecto, se desvanecen un tanto si se mira no ya a la entrega de la cosa (tradición) sino a la relación con la cosa sobreviniente a esa entrega (posesión, tenencia, yuxtaposición), puesto que la consiguiente relación de hecho es vehículo para exteriorizar el contacto con la cosa e inferir la existencia del derecho real sobre ella; y al prolongarse en el tiempo esa exteriorización tendría visos de permanencia. Por eso hablamos más que de publicidad traditiva, de publicidad posesoria, con la pretensión de señalar que más que en la tradición la publicidad está canalizada por la respectiva relación de hecho que posibilita, de las cuales la posesión es la más significativa. Hasta puede establecerse un parangón con la registración, puesto que así como la publicidad registral se concreta, por ejemplo, con la expedición de las certificaciones que contemplan los arts. 22 y sigts. de la Ley Nº 17.801/68, o con las copias e informes previstos en el art. 27, y el proceso registral previo aspira a ese objetivo, de igual modo la publicidad se alcanza con la posesión y la tradición o entrega de la cosa tiende a posibilitarla. Hay más, aunque persuadidos de la limitada eficacia de la publicidad posesoria, en términos de describir el derecho vigente y extraer conclusiones frente a casos concretos, hicimos reiterada aplicación de esa modalidad publicitaria".

El criterio que advierte proyecciones publicitarias en los estados de hecho, con relativa difusión en nuestro derecho, tiene buena acogida en la doctrina comparada (v. Ladaria Candentey, J., "Legislación y apariencia jurídica", ps. 136 y su nota 46, donde cita las opiniones en ese sentido de Tratufari, Saleilles, Vivante, Gorphe, Ferrara jr., Carnelutti, Montel, Bolaffio, Mosco, Alas). Por otra parte, no se discute que la posesión asume para muchas cosas muebles, la función de publicidad (Cristóbal Montes, Angel, "El tercero registral en el derecho venezolano", ps. 38 y sigts., Caracas, 1967.

El propio derecho argentino contempla la función publicitaria de la posesión, hasta en materia inmobiliaria. Una importante corriente doctrinaria considera que la prescripción adquisitiva no es posible si la posesión no fue pública (Salvat, Raymundo M., "Tratado de Derecho Civil Argentino. Derechos Reales", 4ª ed. actualizada por Sofanor Novillo Corvalán, t. II, Buenos Aires, 1952, núm. 933, ps. 251/252; Molinario, Alberto D, "Relaciones Reales", ps. 280 y 286, Buenos Aires), requisito que el art. 2479 impone como condicionante de las acciones posesorias en estricto sentido (otorgadas al poseedor anual y no vicioso). Ese artículo que debe integrarse con los arts. 2369 y 2370, lleva a su pie una ilustrativa anotación, que se inicia con esta reflexión: "Exigir la publicidad de la posesión, no es exigir que sea conocida del propietario, basta que sea tal que el propietario haya podido conocerla", noción paralela a la más moderna de la publicidad, que se asienta, como vimos, en la cognoscibilidad o posibilidad de conocer que ella canaliza. También en el derecho de retención, a través del párr. 2° del art. 3946 (incorporado por Ley Nº 17.711/68), se ubican a estados de hecho en función exteriorizadora pues "El derecho de retención prevalece sobre los privilegios especiales, inclusive el hipotecario, si ha comenzado a ejercerse desde antes de nacer los créditos privilegiados", es decir, que al estado de hecho del comienzo del ejercicio del derecho de retención antes de la constitución de un derecho real de hipoteca, por ejemplo, se le reconoce entidad como para postergar a ese derecho real. El art. 1277 del Cód. Civil, según la redacción de la Ley Nº 17.711/68, dispone: "También será necesario el consentimiento de ambos cónyuges para disponer del inmueble propio de uno de ellos, en que está radicado el hogar conyugal si hubiere hijos menores o incapaces", o sea que el estado de hecho de la presencia o no de hijos menores o incapaces en el inmueble propio de uno de los cónyuges donde está radicado el hogar conyugal, se convierte en presupuesto de la necesidad o no del consentimiento del otro cónyuge para disponer aquel bien, o, en su caso, de la autorización judicial en el apartado final de ese precepto (conf. Martínez Ruiz, "Disposición del bien propio donde está radicado el hogar conyugal habitado por hijos menores o incapaces", Rep. LA Ley, t. 146, pág. 464).

Con su personal decir, Rafael Núñez Lagos ha enfatizado en la necesidad de no silenciar la incidencia de la posesión en orden a la publicidad inmobiliaria: "La posesión que es, además, la base de la usucapión es la quiebra del sistema inmobiliario del Registro de la Propiedad; de igual forma que la hipoteca como derecho real es el fallo absoluto de la posesión como sistema inmobiliario sin registro. De ahí el rechinar constante de todas las piezas de ambos sistemas al ponerse en contacto... la posesión es el 'daemonium' para el Registro de la Propiedad. Además, femenino, archidiablesa, soberana princesa del imperio de la duda, del error y la confusión, en maridaje con el tiempo, engendraba un rasgo espantable llamado usucapión que haría totalmente estériles los asientos del registro y los dogmas de sus pontífices" ("Realidad y registro", Revista General de Legislación y Jurisprudencia abril de 1945, Instituto Editorial Reus, ps. 2, 4, Madrid, 1945).

Benayas sostiene que hay que "... decidir si la posesión por otra persona es un hecho que el adquirente ha debido conocer..., es evidente la respuesta afirmativa. La posesión por otra persona es un hecho que tiene que herir forzosamente los sentidos. Todo adquirente normalmente) el correspondiente derecho sobre ella" rriente así ocurre, del estado de hecho de la finca que adquiere, y, por tanto, si lo desconoce, es solo debido a su desidia y como no ha obrado con la debida diligencia no puede considerárselo de buena fe" (cit. por Vallet de Goytisolo, Juan B., "Estudios sobre derechos de cosas y garantías reales", pág. 221, Barcelona, 1962). Manuel Albaladejo García, no obstante reconocer que el sistema registral "es más perfecto", sostiene que "Quizá normalmente, la vía más afectiva, por la que los demás perciben el derecho que tenemos sobre las cosas, es la posesión. Quien visiblemente tiene un poder de hecho sobre una cosa deja de ver que tiene (normalmente) el correspondiente derecho sobre ella" ("Instituciones de Derecho Civil. Derecho de cosas", pág. 153, Barcelona, 1964).

El art. 36 de la ley hipotecaria española de 19441946 contiene previsiones que vitalizan la tesis de la función publicitaria de la posesión; dice: "Frente a titulares inscriptos que tengan la condición de terceros con arreglo al art. 34, solo prevalecerá la prescripción adquisitiva o consumada, o la que pueda consumarse dentro del año siguiente a su adquisición, en los dos supuestos siguientes: a) Cuando se demuestre que el adquirente conoció o tuvo medios racionales y motivos suficientes para conocer, antes de perfeccionar su adquisición, que la finca o derecho estaba poseída de hecho y a título de dueño por persona distinta de su transmitente...". En torno del citado artículo, Núnez Lagos afirma: "...que supone conceder beligerancia a la posesión física y efectiva como sistema de publicidad del dominio distinto del registro. En su aspecto positivo, cuando la posesión tiene publicidad y excluye el disfrute del titular inscripto, es conocida o debe ser conocida del tercer adquirente y produce específicamente efectos respecto de la protección de éste por la 'fides' pública. Por contra, en su aspecto negativo si el titular inscripto, por la índole de su derecho, no tropieza con la posesión y distrute del poseedor extrarregistral, la ley lo declara ileso de la usucapión contra tabula, porque en tales supuestos queda cesante o durmiente la publicidad de la posesión y no engendra incompatibilidad con el ejercicio de los derechos del titular inscripto" (op. cit., pág. 13). Mientras algunos, como Angel Sanz Fernández, sostiene que el supuesto referido del art. 36 es excepcional ("Instituciones de Derecho Hipotecario", t. I, ps. 459/460, Madrid, 1947), otros como Lacruz Berdejo procuran generalizar tal solución y admiten que "si el adquirente para protegerse contra la usucapión consumada de un titular extrarregistral, ha de probar que no conoció ni debió conocer la situación posesoria de la finca, con mayor razón será necesaria esta prueba cuando el poseedor que reclama sea, no un usucapiente, sino quien por otro título, es asimismo propietario de la finca. Nótese que el titular extrarregistral que ha adquirido por título derivativo, tiene en cualquier caso igual posición que un usucapiente, puesto que podrá presentar una posesión continua tan larga como la suya, haciendo algo que al usucapiente le está igualmente permitido: unir a su posesión la de los anteriores titulares de la finca..." (Lacruz Berdejo, José Luis, "Lecciones de Derecho Inmobiliario Registral", ps. 267 y sigts., 2ª ed., Zaragoza, 1957). Vallet de Goytisolo ve en el art. 36 una aplicación de la regla más general del art. 448 del Cód. Civil español, para el cual "El poseedor en concepto de dueño tiene a su favor la presunción de que posee con justo título y no se le puede obligar a exhibirlo" (op. y loc. cits.) y si bien no alcanzamos a comprender por qué se extraen proyecciones publicitarias de esa presunción que favorece al poseedor, de cualquier modo dicho autor participa con claridad de la tesitura de la función publicitaria de la posesión, de la cual hace mérito al definir la buena fe en el ámbito registral como "la creencia fundada en la inscripción a favor del transferente, y no contradicha por la posesión de otro en concepto de dueño, de que aquél es el titular real y puede disponer de su derecho" (ibíd.), o cuando con una amplia interpretación del art. 36, replica a Sanz Fernández y resalta dicha función publicitaria también en las usucapiones en curso (op. cit., ps. 239/240).

Todo lo que llevamos expuesto, mueve a pensar que si bien la superioridad de la publicidad registral sobre la posesoria es indiscutible desde el punto de vista técnico, desde el punto de vista del hombre común, los estados de hecho tienen una función exteriorizadora, que cuestionará el especialista, pero que impresionan sus sentidos de manera más simple y directa que la evolucionada publicidad registral; de allí que la realidad viva podrá mostrar a veces la eficiencia de la publicidad posesoria, que hasta el Código de Prusia de 1794 debió computar, que concebida como publicidad del vulgo, se contrapone a la publicidad registral acuñada en el gabinete jurídico.

9. Tampoco debe perderse de vista, que si bien el art. 1051 no requiere que el enajenante sea de buena fe, en tanto debe partirse que actuó de mala fe, en alguna medida esa circunstancia también contribuye a debilitar la alegación de buena fe de los acreedores hipotecarios. En esa línea de ideas, Alsina Atienza expresa: "El art. 2777, inspirado en el 'Esboco' de Freitas, exigiría aun en la interpretación favorable al tercer adquirente, basada en esa fuente legal que el enajenante no fuera 'de mala fe'. Tal exigencia, que muchos autores han juzgado arbitraria, arguyendo que si se trata de proteger al adquirente de buena fe poco importa la mala fe del enajenante, puede tener cierta justificación en la faz probatoria, ya que no en la sustancial; pues como la buena fe es presumida por regla general hasta prueba en contrario (art. 2362 y arg. art. 4008, Cód. Civil), siendo tan difícil probar la mala fe del tercero en la inmensa mayoría de los casos, la exigencia del art. 2777 y del 'Esboco' podría tener por designio limitar el amparo al tercero a los supuestos en que su alegada buena fe aparezca libre de toda sospecha. Cuando el enajenante es de mala fe, el tercero que se dice víctima puede y suele en muchos casos ser un cómplice o encubridor de aquél" (op. cit., en núm. 49, pág. 460)

10. Como los acreedores hipotecarios ni siquiera satisfacen los presupuestos del art. 1051 del Cód. Civil, su situación jurídica en mi opinión es la expuesta en mi ob. cit.: "Prehorizontalidad y boleto de compraventa", al hacer tema con la oponibilidad del boleto a acreedores hipotecarios (ps. 57/58), en función del esquema conceptual ya acogido por la sala en su proyección sobre los conflictos entre adquirentes por boleto y por escritura en la causa antes referida.

Se lee en el libro mencionado: "Es sabido que la principal condición de fondo para la constitución de una hipoteca válida es la titularidad del dominio del inmueble que será su objeto en cabeza del constituyente (art. 3119, Cód. Civil)"

Como la hipoteca no es un derecho real que se ejercite por la posesión, no se exige como condición de fondo que el propietario constituyente sea poseedor, es decir, que puede haber sido desposeído o haberse desprendido de aquélla en virtud de un derecho real (usufructo, uso, habitación, anticresis), o de un derecho personal (v. gr. boleto de compraventa).

Dado que la posesión no es requerida en el propietario, es factible la colisión entre un acreedor hipotecario y un poseedor por boleto de fecha cierta anterior a la constitución de la hipoteca. Opinamos que ante dicha cuestión, el gravamen hipotecario tendría efectos minorados por la existencia de la posesión en sede de un tercero (poseedor por boleto) y en esa medida subordinado a las ulterioridades del negocio jurídico respectivo (cumplimiento de la promesa de compraventa que da lugar a una venta forzosa). Antes de la ejecución del derecho real de hipoteca, su operatividad se traduciría en las medidas conservatorias o restitutorias de la garantía, ambas con efectos reipersecutorios (arts. 3157 y sigts., Cód. Civil) y remedios reales concordantes. Pero hasta esas medidas autorizadas por el Código podrían estar afectadas por los facultamientos que el negocio jurídico otorgase al poseedor por boleto, autorizándole por ejemplo a demoler el edificio levantado en el inmueble que luego se hipotecara. Al tiempo de la ejecución la garantía hipotecaria subordinada en sus alcances a las alternativas del negocio jurídico (cumplimiento de la promesa de venta), podría quedar reducida a la agresión, del saldo de precio de compra adeudado por el "adquirente" por boleto y se produciría una suerte de subrogación real.

Otra de las varias eventualidades, que restablecería los plenos efectos normales de la hipoteca, se daría si por incumplimiento del promitente de compra llegara a desaparecer el título de su posesión".

Si la publicidad traditiva es el medio que Vélez contempla para manifestar los derechos reales que se ejercen por la posesión, es innegable que cada vez que media posesión, a través de ella hay una exterioridad que da pie a la cognoscibilidad general, y el acreedor hipotecario no podría alegar desconocimiento de que la posesión pertenecía al adquirente por boleto.

No cabe duda alguna que con Vélez el promitente de compra que no había sido puesto en la posesión del inmueble era postergado por el acreedor hipotecario, sin atención a la fecha cierta del boleto, salvo claro está, el caso de mala fe del acreedor hipotecario (arg. arts. 594 y 3269, Cód. Civil). La misma solución se imponía si la posesión era otorgada con posterioridad al nacimiento del crédito hipotecario.

Una vez más la vigencia de las soluciones del Cód. Civ. perdura más allá de la Reforma de la Ley Nº 17.711. Nuestra postura no es compartida por quienes antes y después de la Reforma hacen primar siempre al acreedor hipotecario, tenga o no posesión el titular del boleto (Borda, Guillermo A., "La Reforma del Cód. Civ.. Los contratos en particular", E. D., t. 31, pág. 1105; Adrogué, Manuel A., "Situación jurídica del comprador de inmueble por instrumento privado", ps. 3/4, Doctrina Jurídica, La Plata, 1970; Mariani de Vidal, Marina, "El poseedor en virtud de boleto de compraventa", Rev. LA Ley, t. 141, ps. 953/954), o por quienes luego de la Reforma se pronuncian por el acreedor por boleto (con o sin posesión) de fecha anterior a la hipoteca (Spota, Alberto G., "Sobre las reformas al Cód. Civ.", pág. 75, Buenos Aires, 1969, con la adhesión de Natalio Pedro Etchegaray, "El boleto de compraventa inmobiliaria. Técnica documental desarrollo y sistema", t. II, ps. 490/491, La Plata, 1972).

En realidad la interpretación dominante incurre en una marcada contradicción con la orientación clásica, que hace primar al derecho del locatario formalizado por instrumento público, o por instrumento privado con fecha cierta, sobre las hipotecas constituidas posteriormente (v. estado de la cuestión en Greco, Roberto E., "Enajenación de cosa hipotecada", ps. 119 y sigts., Buenos Aires, 1967), ya que, en cambio, se desprotege al poseedor por boleto de fecha cierta, enfrentado con una hipoteca posterior. No alcanzo a comprender cómo es que se tutela más a un locatario, simple tenedor, que a un poseedor por boleto, que tiene todavía un derecho personal, pero en tránsito hacia el derecho real de dominio. No se diga que el fundamento del distingo está dado por existir para el locatario una norma expresa tuitiva, el art. 1498 del Cód. Civil, pues como creo haberlo demostrado en mi obra: "La locación y los derechos reales con función equivalente", núm. 10, en ps. 18/19, Buenos Aires, 1970, el art. 1498 se corresponde con otro texto más general, el art. 3276. Según el art. 3276 "Las disposiciones tomadas por el propietario de la cosa relativamente a los derechos comprendidos en la propiedad, son obligatorias para el sucesor". En la nota Vélez Sársfield hace la siguiente referencia, sin otros agregados, ni mayores consideraciones: "El que compra una casa no puede expulsar al inquilino, mientras el arrendamiento no concluya" Nada autoriza a pensar que esa alusión a la locación sea excluyente de otras posibilidades. La fuente directa de este artículo, y en general de los del Título Preliminar al Libro IV, es Zachariae. Leemos allí que "las disposiciones tomadas por el propietario de la cosa relativamente a los derechos comprendidos en la propiedad, y que la ley le autorizaba a tomar, son igualmente obligatorias para el sucesor" ("Le Droit Civil francais sur la cinquieme édition annoté et retabli par massé, G. y Vergé, Ch., tome deuxieme, núm. 346, pág. 220 y núm. 529, ps. 361/362, París, 1855). Al comparar este párrafo con el texto del art. 3276, su identidad surge evidente. Las referencias que formula Zachariae con relación a las locaciones urbanas y rurales, no parecen tener otro alcance que el ejemplificativo y ellas explican la nota al art. 3276.

Borda, a quien citamos en tesis contraria a la nuestra, parece haberse acercado a la que creemos buena doctrina, en su nota, "Acerca de la posesión legítima y el abuso del derecho", en E. D., t. 55, pág. 202, aunque con fundamentos distintos, e incluso en un supuesto en que la posesión por boleto era posterior a la hipoteca. Pensamos que para autores que como Borda sostienen que la posesión es un derecho real ("Tratado de Derecho Civil. Derechos Reales", t. I, núms. 27/28, ps. 38/40, Buenos AIres, 1975), tesis que no compartimos (v. "La locación...", núm. 173, ps. 201 y sigts., con sus notas y remisiones), es ineludible concluir en la protección del poseedor por boleto ante acreedores hipotecarios de fecha posterior, pues a tal resultado conduce la recta aplicación de uno de los principios básicos de los derechos reales, el principio de preferencia ("jus preferendi"), que se formula con la máxima latina "prior in tempore potior in iure" y que determina que el derecho real constituido primero prime sobre el derecho real de constitución posterior.

11. En mi sentir, la colisión de derechos enunciada no puede resolverse con el simplista razonamiento de que proteger al poseedor por boleto ante la hipoteca posterior debilitaría al mercado de créditos hipotecarios, porque la conclusión opuesta: declinar de la protección de un adquirente por boleto generalmente de vivienda aunque publicitara oportunamente su derecho por la vía de la posesión, único medio de publicidad para los supuestos de boletos ajenos a la ley de prehorizontalidad 19.724 y a la venta de inmuebles fraccionados en lotes y por mensualidades Ley Nº 14.005, importaría una interpretación disvaliosa, que rechazo. Entre un titular por boleto, que exteriorizó su derecho por la vía publicitaria prevista en el sistema vigente y acreedores hipotecarios, que por una falta de diligencia más o menos marcada, no conocieron o actuaron como si ignoraran el boleto previo, la opción debe favorecer ineludiblemente al poseedor por boleto.

Si la hipoteca válidamente constituida por el propietario de un inmueble fuese inoponible al poseedor por boleto de fecha cierta anterior a la escritura, con mayor razón debe serlo si fue constituida por un no propietario.

De todos modos, los acreedores hipotecarios, si fuera del caso, podrían acudir a la garantía de evicción contra la constituyente de la hipoteca (arts. 2089 y sigts.) y abrir la posibilidad de la indemnización de daños, sin perjuicio, claro está, de todas las acciones a las que se creyeran con derecho por la eventual responsabilidad civil de otros vinculados con la operación.

12. La trama argumental desenvuelta, conduce a que vote por la revocatoria de la sentencia de 1ª instancia y al hacer lugar a la demanda se declare la inoponibilidad a los actores de los derechos reales de hipoteca que figuran constituidos en la escritura objeto de esta litis. También voto por que las costas de ambas instancias recaigan sobre los acreedores hipotecarios vencidos en juicio (art. 68, Cód. Procesal), pues la cuestión sobres las costas de 1ª instancia que plantearan en su memorial, ha quedado superada con la modificación de la sentencia recurrida.

El Dr. Cifuentes dijo:

He sopesado cuidadosamente las razones que llevan a conferir primacía al comprador con posesión sobre el acreedor hipotecario, y vengo a compartir la solución que propugna en el acuerdo el doctor Alterini. La fundamentación legal en este caso, se compadece con la de los fines proteccionales del comprador y su vivienda, pero, particularmente, con el fortalecimiento del boleto de compraventa que ha alcanzado gran parte de su programa contractual, al haberse dado posesión cumpliendo la exigencia del art. 577 del Cód. Civil. Este objetivo tiene una clara resonancia en las nuevas disposiciones y modificaciones que al respecto ha sancionado la Ley Nº 17.711, cuando a través de los arts. 1185 bis, 1184 y 2355, fue estructurando una serie de normas tutelares del comprador que no ha alcanzado la titularidad formal del dominio, por ausencia de escritura pública. De modo que el interés superior, general y social, está legalmente dirigido a dar gravitación ascendente al boleto de compraventa, con un sentido proteccional del adquirente, frente a otros respetables intereses en juego, como podría ser el del crédito hipotecario. Y desde otro punto de vista, encuadrando soluciones particulares, ello también se observa a través de las Leyes Nº 14.005 y 19.724. De modo que la interpretación, agudamente expuesta por mi colega en el acuerdo, se corresponde con esos objetivos sociales que deben prevalecer en la situación actual, frente al comercio jurídico de ahora. Se viene, así, a dar nueva fuerza a una orientación ya iniciada en la sentencia de esta sala que se cita como antecedente, en euyo acuerdo, salvo la caracterización jurídica del boleto de compraventa, yo también adherí, a la solución de hacer prevalecer al comprador con boleto y tradición a su favor, frente al que tiene escritura pública de dominio (conf. E. D., t. 72, pág. 383 Rev. La Ley, t. 1977A, pág. 518).

Ahora bien: no obstante lo expuesto, debo señalar que mi opinión difiere sobre un aspecto que no cambia la solución del caso. Considero que no está aquí frente a un acto inoponible, para el verdadero propietario, sino que la hipoteca padece de nulidad. Corresponde recordar las diferencias, tan bien expuestas por Martínez Ruiz cuando nos hizo conocer los desarrollos de Japiot, Bastian y Weill en Francia. Los rasgos esenciales de la inoponibilidad, están dados porque no se refiere a una imperfección del acto mismo, sino a sus efecto. El acto subsiste, pero es ineficaz en extensión limitada y hay hipótesis de inoponibilidad que no son congénitas, si no que provienen con posterioridad al nacimiento del acto.

En cambio, la nulidad es una sanción que proviene de un estado del acto, por la imperfección innata que adolece.

Por otra parte, y en términos generales, aun cuando pueda haber excepciones como en el caso de los arts. 961 y sigts. del Cód. Civil, la inoponibilidad no concede acción sino excepción; solamente excepción. Es el tercero no alcanzado por el acto (principio relativo de los contratos, por ejemplo), que puede excepcionar frente a los que lo realizaron y lo pretenden efectivo. Mientras que la nulidad confiere acción y excepción (art. 1058 bis). En este último caso se trata de quitarle sus efectos al acto, los que le corresponden y han previsto las partes en él. La inoponibilidad es renunciable y prescriptible; la nulidad absoluta no (conf. "Distinción entre acto nulo y acto inoponible", J. A., 1943IV, pág. 335, nota a fallo).

Estas diferencias no pueden dejar de separarse para evitar confundir los planos y, naturalmente, los efectos de una y otra. Pero, además, se me ocurre que debe atenderse otro aspecto que impide extender desmedidamente el campo operativo de la inoponibilidad. Y es que el Código no la regula expresamente, salvo la determinación del efecto relativo de los contratos (arts. 1195 y 1199), de la cual puede sacarse un principio basal que permita construir esta defensa. Luego, solamente es legítimo, a mi modo de ver, considerar la inoponibilidad cuando aparte de encuadrar en los caracteres dados, no hay normas que expresamente estatuyen la nulidad. Porque en este último caso la ley ha determinado el tipo de sanción y no le sería legítimo al intérprete, dado que la nulidad tiene su fuente en la ley, sea expresa, sea implícitamente, cambiar ese tipo de defensa o de derecho, v. gr., por el de la inoponibilidad.

Pues bien, la hipoteca constituida por quien no es propietario, o sobre bienes ajenos, como es cuando la propiedad la goza el comprador con posesión, deriva en nulidad. En primer lugar, porque es un vicio genético y del estado del acto, al cual penetra en su entretela y es más profundo que la mera restricción a sus efectos; en segundo, porque confiere acción de nulidad, y en tercero, para no abundar en otras distinciones, porque expresamente la ley contempla esa sanción, la de nulidad. El art. 3127 del Cód. Civil, es buena muestra de que para la norma tal es la solución: "la nulidad de la hipoteca constituida sobre bienes ajenos, puede ser alegada no solo por el propietario...", etc.; y el art. 3126, estatuye que la "hipoteca constituida sobre un inmueble ajeno no será válida...". Luego, ante una escritura suscripta en La Plata sobre un inmueble de 3 de Febrero, en la cual se ha hecho la lírica manifestación de que el vendedor "se desiste, quita y aparta..." de la posesión y dominio, los que cede a la compradora haciéndose tradición, y en ese mismo acto se grava el bien con derecho real de hipoteca pese a la evidente ausencia de veracidad de la entrega posesoria, no cabe sino arribar a la conclusión de la nulidad que la ley contempla.

Ello no obstante, en el sub júdice, sea nulidad, sea inoponibilidad, lo cierto es que se desemboca en igual solución. No hay motivo aquí para deslindar los efectos de una y otra, ya que concurren ambas a una sola consecuencia: el acogimiento de las pretensiones de los actores. Es por esta razón que, con la salvedad interpretativa y teórica que antecede, adhiero al voto del doctor Alterini.

Por lo que resulta de la votación que instruye el acuerdo que antecede, se revoca la sentencia apelada de fs. 837/843, declarándose, en consecuencia, la inoponibilidad a los actores de los derechos reales de hipoteca que figuran constituidos en la escritura objeto de esta litis, con costas de ambas instancias a cargo de los acreedores hipotecarios vencidos en juicio (art. 68, C.P.C.C.N.). El Dr. Durañona y Vedia, no suscribe la presente en virtud de la excusación formulada a fs. 896.

Jorge H. Alterini - Santos Cifuentes


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Publicado el 12/04/2019. Temas: Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial, Compraventa, Escrituración, Hipoteca, Nulidad, Nulidad de acto jurídico


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