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Luna v. Peralta (boleto compraventa)


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Voces: ACREEDOR ~ APLICACION DE LA LEY ~ BOLETO DE COMPRAVENTA ~ CODIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACION ~ COSA JUZGADA ~ EMBARGO ~ INTERPRETACION DE LA LEY ~ LEY APLICABLE ~ TERCERIA ~ TERCERIA DE MEJOR DERECHO
Tribunal: Tribunal Superior de Justicia de la Provincia de Córdoba, sala civil y comercial(TSCordoba) (SalaCivilyCom) Fecha: 16/12/2015 Partes: Luna, Luis Adrian c. Peralta, Daniel Walter s/ ordinario/cumplimiento/resolución de contrato - tercería de dominio Rosa Lina Sacerdoti Publicado en: LLC 2016 (junio) , 4, con nota de Maximiliano R. Calderón y Remo M. Bergoglio;  Cita Online: AR/JUR/13417/2016
Hechos: En el caso donde el adquirente de un inmueble opuso al acreedor embargante un boleto de compraventa, la Cámara aplicó el Cód. Civil y Comercial para dirimir el conflicto.
Sumarios: 1. En virtud de la interpretación dinámica de las leyes, no existe óbice para aplicar la solución jurídica adoptada por el art. 1170 del Cód. Civil y Comercial al caso en el que se pretende oponer un boleto de compraventa como mejor derecho frente al acreedor embargante, a pesar de tratarse de hechos ocurridos con anterioridad a su vigencia, porque este revela el sentido de la normativa involucrada, sin que esto implique una aplicación retroactiva de la ley.
(*) Información a la época del fallo
2. Las leyes de naturaleza interpretativa son susceptibles de utilizarse para juzgar relaciones jurídicas surgidas con anterioridad; solo la cosa juzgada puede enervar sus efectos.
Texto Completo:

Córdoba, diciembre 16 de 2015.

1ª ¿Es procedente el recurso de casación interpuesto por la tercerista?.

2ª ¿Qué pronunciamiento corresponde dictar?.

1ª cuestión. — El doctor García Allocco dijo:

I. La Dra. B. M. P., en representación de la tercerista, interpone recurso de casación por los motivos de los incs. 1° y 3° del art. 383, C. de P. C. en autos: “Luna, Luis Adrian C. Peralta, Daniel Walter - ordinario - cumplimiento/resolución de contrato - tercería de dominio Rosa Lina Sacerdoti - recurso de casación (Expte. n° 1778337/36)”, contra la Sentencia N° 65 de fecha 3 de Junio de 2014, dictada por la Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Octava Nominación de esta ciudad.
Corrido traslado a la contraria por el término de ley (art. 386, C. de P. C.) lo evacua la Dra. J. M. R., en representación del ejecutante en el principal (fs. 420/424); siendo concedido el recurso por la Cámara de juicio mediante Auto Interlocutorio N° 346 del 25 de Septiembre de 2014 (y su aclaratorio A.I. n° 424, del 13/11/2014). Firme y consentido el decreto de autos (fs. 458) quedó la causa en condiciones de ser resuelta.

II. Los agravios que informan la pretensión impugnativa son susceptibles del siguiente compendio: Al amparo de la casación formal (inc. 1°, art. 383, C. de P. C.) el recurrente sostiene que la resolución en crisis infringe el principio de congruencia, ya que por un lado rechaza la tercería de dominio con fundamento en la falta de inscripción registral (argum. art. 2505, Cód. Civil), pero, por el otro, omite considerar que el primer juez (mediante A.I. n° 212 del 07/05/2010) la admitió como de mejor derecho, otorgándole los efectos de la de dominio, ordenando suspender la subasta. En tal sentido sostiene que el Tribunal interviniente ha omitido considerar la nominación otorgada en la resolución anterior por el juzgador de primera instancia, como así también la prueba diligenciada que determina la aplicación del art. 1185 bis, Cód. Civil. De otro costado, el recurrente, invocando la hipótesis impugnativa sustancial (inc. 3°, art. 383, Cód. Proc. Civ. y Comercial), denuncia la existencia de interpretaciones contradictorias entre el pronunciamiento recurrido y el dictado con fecha 6 de agosto de 2009 por la Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Tercera Nominación de esta ciudad in re: “Hadad Nicolas Luis C. Rapp Hector Alberto”, publicado en Semanario Jurídico T. 100-2009-B, p. 771. Sobre el particular, señala que las dos causas tienen el mismo objeto, esto es, acreedor de una suma de dinero (embargante) contra acreedor de dominio (tercerista), donde se alega en sustento de la tercería un boleto de compraventa. Así, mientras en autos se rechaza la tercería de dominio argumentando que el boleto, por sí solo no es suficiente para su procedencia, en tanto es necesaria la inscripción registral (argum. arts. 1184 inc. 1° y 2505, Cód. Civil), en el fallo traído como antitético se entiende que debe aplicarse el art. 1185 bis, Cód. Civil, aún cuando se trate de una ejecución individual. Postula como correcta esta última tesis, agregando que en la especie ella tiene la posesión, ha pagado el inmueble, y éste es vivienda familiar y única, es decir que —según su entendimiento— se cumplen las condiciones impuestas por el art. 1185 bis, Cód. Civil, para ser acreedor del título. Formula reserva del caso federal.

III. Razones de orden metodológico imponen comenzar con el análisis de la casación sustancial A tales fines corresponde indagar si se hallan satisfechos los recaudos de admisibilidad formal exigidos para la habilitación de la causal invocada. De la confrontación del pronunciamiento recurrido con el dictado por la Cámara Tercera en lo Civil y Comercial surge evidente que se está frente a hipótesis fácticas análogas y una interpretación jurídica contradictoria sobre la materia juzgada, por lo cual se estiman cumplidos los recaudos formales requeridos por la ley adjetiva.
La sola lectura del pronunciamiento traído como contradictorio revela que la circunstancia de que el tercerista cuente con una adjudicación de bienes de la sociedad conyugal no inscripta (y no con boleto de compraventa como en el pronunciamiento en crisis) resulta irrelevante para la solución de la causa. Por ello es que allí particularmente se consigna que la situación del incidentista-tercerista es equivalente a la del adquirente con boleto en las mismas condiciones porque “ha avanzado un paso hacia la perfección pero no tiene todavía un derecho perfecto, le falta la inscripción” (sic.). Por otro lado, tampoco aparece como determinante que en el fallo traído en confrontación se haya hecho alusión al destino de vivienda dado al inmueble adquirido por el tercerista, toda vez que —como se verá ut infra— la doctrina asumida por este Alto Cuerpo no admite una distinción o salvedad con fundamento en tal extremo.

IV. En lo que concierne a la procedencia de este extremo de la casación, liminarmente conviene señalar que la problemática jurídica que comprende al boleto de compra venta de inmuebles es vasta y compleja. Ocurre que si bien su utilización se ha impuesto en la práctica por diversas razones, que no es del caso aquí analizar, lo cierto es que ello de algún modo vino a poner en tensión al sistema, ya que —como es bien sabido— para tener por operada la transmisión del derecho real de dominio sobre un inmueble se requiere de la concurrencia de título (escritura pública) y modo (tradición de la cosa), y para su oposición a terceros deviene necesaria la consecuente anotación registral. Precisamente la conclusión de un contrato (boleto de compraventa) que tiene por objeto principal la realización de una escritura pública a fin de perfeccionar la transferencia (escrituración), genera una brecha temporal entre ambos hitos que puede llegar a generar —es sólo una contingencia— conflictos de la más variada gama. Tan así que podrían convivir cadenas de transferencias de derechos personales (cesiones de boletos de compraventa), sin que se haya operado todavía la mutación del dominio. En la especie el thema decidendum reside en resolver sólo una especial arista del amplio haz de posibles relaciones que genera un boleto de compraventa (v.gr. controversia entre el adquirente frente: al concurso o quiebra del vendedor, al embargante y otros acreedores de éste, al vendedor que volvió a vender, a otros adquirentes del mismo bien por boleto o escritura, a terceros a fin de oponerles la posesión, a los ocupantes del bien, al estado expropiante, etc). Concretamente en esta oportunidad la competencia de esta Sala se ciñe a resolver el conflicto que se presenta entre el comprador de un inmueble mediante boleto de compraventa frente al acreedor individual del vendedor que pretende hacer valer sus derechos agrediendo patrimonialmente el inmueble vendido, para lo cual traba medidas cautelares sobre éste. En otros términos, en el sub lite corresponde determinar si son o no oponibles al acreedor embargante los derechos derivados de un anterior boleto de compraventa, y en su caso, en qué condiciones.

V.1. El tópico, como es sabido, ha dividido profundamente tanto a la doctrina como a la jurisprudencia, que por diversos caminos han llegado a distintas soluciones. Recuérdese que el Código de Vélez fulminaba de invalidez al boleto, ya que imponía la escritura pública “bajo pena de nulidad” para los contratos que tuviesen por objeto la transmisión de inmuebles en
propiedad (inc. 1°, art. 1184, Cód. Civil). La reforma del año 1968, operada mediante ley 17.711, vino a conformar un primer gran hito a fin de otorgar protección jurídica al comprador por boleto de compraventa. Por un lado, al abrogar la referida nulidad, modificando el art. 1184, ib., y por el otro, introduciendo los arts. 1185 bis y 2355 in fine, ib., los cuales —respectivamente— pasaron a rezar: “Los boletos de compraventa de inmuebles otorgados a favor de adquirentes de buena fe, serán oponibles al concurso o quiebra del vendedor si se hubiere abonado el veinticinco por ciento del precio. El juez podrá disponer en estos casos que se otorgue al comprador la escritura traslativa de dominio” (texto conf. ley 17.940); “Se considera legítima la adquisición de la posesión de inmuebles de buena fe, mediando boleto de compraventa”. Pero tampoco puede desconocerse que la misma reforma también modificó el art. 2505 de nuestro ordenamiento fondal, el cual vino a disponer que: “La adquisición o transmisión de derechos reales sobre inmuebles, solamente se juzgará perfeccionada mediante la inscripción de los respectivos títulos en los registros inmobiliarios de la jurisdicción que corresponda. Esas adquisiciones o transmisiones no serán oponibles a terceros mientras no estén registradas”.

V.2. A partir de una interpretación extensiva, una posición había llegado a sostener que si bien el art. 1185 bis, Cód. Civil (similar al art. 146, ley 24.522) otorgaba una protección al comprador de buena fe por boleto de compraventa, expresando que serán oponibles —bajo ciertas condiciones— al concurso o la quiebra del vendedor, igual solución cabía predicar respecto de otros acreedores del vendedor en caso de “ejecuciones individuales”, aunque la norma así no lo aclare expresamente. Se razonaba sosteniendo que si se admite la oponibilidad del adquirente por boleto frente al conjunto de los acreedores en el concurso y la quiebra del vendedor, a fortiori la conclusión se imponía frente a un acreedor individual. Máxime si en uno y otro caso convergen las mismas razones tuitivas que llevaron a la agregación del art. 1185 bis., ib., con lo cual el caso debía quedar implícitamente o por analogía incorporado en la télesis del precepto. En este primer sentido: S.C.J. Bs. As., “González Escandon, Irenio del Carmen en: Banco Oddone S.A. c. Graetz, Rodolfo y otra”, 03/08/1993, LA LEY 1994-B, 461; S.C.J. Mza., “Coviram Ltda.”, 30/05/1996, JA, 1997-I, 83; Borda, Guillermo A., Tratado de derecho civil, Contratos, t. I, 9° ed., LA LEY, p. 382; Morello, Augusto M., El boleto de compraventa como sostén legítimo de la tercería, LA LEY, 1994-B, 461; entre otros. V.3. Pero otra posición, no menos calificada, mantenía que la oponibilidad prevista en el art. 1185 bis, Cód. Civil, debía interpretarse restrictivamente. Solución que se hizo descansar en el tenor literal de la norma, además de que al tratarse de una excepción no podía ser aplicada analógicamente a otra situación no prevista. Se advertía que lo dispuesto en el artículo 1185 bis, ib., constituye una excepción a la regla general dispuesta por el art. 2505, ib., que prioriza lo asentado en los Registros de la Propiedad inmueble frente a los terceros. Por ello, si la primera normativa trascendiera el ámbito de la situación concursal dejaría de ser una “excepción” y terminaría —en definitiva— por derogar lo dispuesto por el art. 2505 de ese mismo
texto legal. De tal suerte que resultaría contradictorio que una norma del Código suprima a otra del mismo ordenamiento legal, tanto más cuanto ambas fueron introducidas por la ley 17.711. En esta línea argumental y con distintos matices: Alterini, Jorge H., La tutela del adquirente por boleto de compraventa fuera del ámbito específico del art. 1185 bis de Cód. Civil, ED, 153-635; Ferrer, Adán Luis, Embargante versus adquirente por boleto: un conflicto cotidiano, LA LEY CBA. 1989-486; Rivera, Julio Cesar, Conflicto entre acreedor embargante y poseedor con boleto de compraventa, ED, 159-246, Rouillón, Adolfo A., Reflexiones sobre ciertos límites al reconocimiento, en la quiebra, del derecho a escriturar inmuebles adquiridos por boleto, JA, 1997-I83; CSJ Tucumán, “Albornoz, Jaime J. y otro c. Villagra, Juan J. c. Imprenta y Papelería Urueña y otro”, 11/08/2005, LA LEY Nona, 2005, nov., 1340; CSJ Catamarca, “Zitelli, Silvestre c. Santillán Iturres, Oscar A.”, 30/04/2008, LA LEY Nona, 2008, sept., 757; entre otros.

V.4. De otro costado, con base en el último párrafo del art. 2355 Cód. Civil, también se ha llegado a sostener que el adquirente por boleto al que se le ha hecho la tradición del inmueble puede oponer su derecho al embargante y obtener de este modo su cancelación, en razón de que siendo un poseedor legítimo, los acreedores carecen de acción para privarlo de la posesión. En este sentido se afirma que prevalecería la publicidad posesoria si existiera buena fe del comprador, pues la publicidad traditiva es el medio que Vélez contempló para manifestar los derechos reales que se ejercen por la posesión (conf. Gatti, Edmundo-Alterini, Jorge H., Prehorizantalidad y boleto de compreventa, LA LEY, p. 45 y 48; Vázquez, Gabriela A., Poseedor de boleto y embargo, LA LEY, 2007-F, 499; Andorno, L., Conflicto de intereses sobre el inmueble vendido por boleto. ¿Quién tiene un mejor derecho, el comprador por boleto o el primer embargante?. Tercerías de dominio y de mejor derecho, en Rev. de Der. Priv. y Comunitario, cit., año 2000-3, p. 247; Bellotti, Mirta L., ¿Son oponibles al acreedor embargante los derechos derivados del boleto de compraventa?, JA, 2001-II-1086). Incluso más, se ha alegado en sustento de esta tesitura (aunque en posición francamente minoritaria) que la posesión adquirida mediando boleto de compraventa configura un nuevo derecho de dominio imperfecto, dotado de acciones reales (conf. Bustamante Alsina, J., Derechos reales. La Posesión. Eficacia del boleto de compraventa. Las defensas posesorias en materia de inmuebles y extensión de la tenencia, ED, 25,833; Fazio de Bello, Marta E., El derecho real de posesión (artículo 2355, último párrafo agregado por la reforma). Sus acciones reales, LA LEY 1983-D, 927).

V.5. Finalmente y a partir de una interpretación sistemática fundada en razones de seguridad jurídica, se ha señalado que los arts. 1185 bis y 2355 in fine, Cód. Civil, no podían prevalecer por sobre lo dispuesto por el art. 2505 del mismo cuerpo legal. En efecto, tal norma consagra la inoponibilidad del título de adquisición o transmisión de derechos reales respecto de terceros interesados, o al menos respecto de terceros registrales, cuando este título no ha sido registrado. Tal perspectiva impondría concluir que el adquirente de buena fe, aún habiendo abonado la totalidad del precio y ostentando la posesión del bien adquirido, no es titular de un mejor derecho que el acreedor embargante. Así pues, la inscripción registral genera efectos erga omnes, que no pueden ser desconocidos
sin alterar la estructura jurídica sobre la que se asiente la transmisión de dominio. Por ello, si bien es cierto que los autores de la ley 17.711 tuvieron en consideración la situación del adquirente por boleto de compraventa (mediante la incorporación de los arts. 1185 bis y 2355 del Cód. Civil), no menos cierto es que esa protección no podía ser brindada al precio de sacrificar la publicidad registral, potenciada —justamente— por la misma reforma a través del art. 2505 del Cód. Civil. La salvaguarda de la seguridad jurídica del tráfico inmobiliario así lo imponía. Participan de esta tesitura: C.N.Com., Sala A, in re: “Carletti Héctor Desiderio y otros” s/ tercería de dominio en autos “Banco del Suquía S.A. c. Coopwis S.A. y otros s/ ejec.”, 30/12/1998; C.N. Com., Sala B, “Vernola Cayetano Juan sobre tercería en autos Vázquez María de la Gloria c. Tundidor Angélica A. s/ ejecutivo”, 27/12/1999; C.N. Com., Sala B, “Maggio Lucas A. c. Cardoso Juan P. s/ ejecutivo s/ tercería de mejor derecho promovido por Cuervo Ariel Hugo”, 22/05/2009; C.N. Com., Sala C, “Pichersky Virginia sobre tercería de dominio y de mejor derecho en los autos Ríos Lucas c. Miranda y otro s/ ejecución de sentencia s/ sumario”, 28/09/1999; C.N. Com., Sala D, “Carlos y otro s/ tercería de dominio en autos Fernández, Omar c. Ampreso, Santiago s/ ejecutivo”, 26/09/1994; C.N. Com, Sala D, “Ladisla Ximena A.c. Círculo de Inversores S.A. de ahorro para fines determinados s/ ordinario”, 03/08/2011; C.N. Com, Sala E, “Lozano de Marchese Juana del Carmen sobre tercería en Banco Buen Ayre c. Ianivello Edgardo H.”, 04/09/1997; C.N. Com, Sala E, “Lignini Juan M. s/ tercería de dominio (promovida en “Del Campo Alba c. Álvarez y otros s/ ejecutivo)”, 21/10/2010, entre muchos otros. No obstante, conviene señalar que otras Salas del mismo tribunal han llegado a la solución contraria, lo cual evidencia de un modo descarnado la falta de consenso que reina en la materia (conf. C.N. Com., Sala C, “Verdoljak, Miguel Ángel c. Fiat Auto S.A de Ahorro p/f determinados”, 24/04/2009, C.N. Com., Sala F, “López Alicia Noemí Vansesa y otro s/ tercería de mejor derecho en BBVA Banco Francés S.A. contra Comapplex S.A. y otros sobre ejecutivo”, 15/03/2013).

V.6. Este Tribunal Superior de Justicia ha adherido al último criterio reseñado; jurisprudencia que consagró en ejercicio de la competencia uniformadora que le confiere el art. 383, inc. 3°, C. de P. C., que ha reiterado en varios precedentes y con distintas integraciones (Auto n° 902/96 in re “Tercería de Aramburu Nemesio y otros en: Incidente de Regulación de Honorarios del Dr. M. en López Hugo Santiago y ots c. Virginia Cavaletti de Abib, Ordinario, Recurso Directo, hoy Revisión”, Auto Interlocutorio N° 2/06; doctrina reiterada en Sentencias n° 30/09 y 261/09). Se parafrasean a continuación los principales argumentos que avalaron esta doctrina judicial. “Aún suponiendo que el párrafo final del art. 2355 del Cód. Civil acuerde al poseedor por boleto un derecho real igualmente ese derecho sería inoponible a los terceros por su falta de registración (art. 2505 C.C.). Calificada doctrina tiene dicho que el hecho de que el art. 2355 reconozca la posesión del adquiriente por boleto como legítima, no basta para reconocerle a esa legitimidad eficacia —erga omnes— sino que corresponde establecer respecto de quien o quienes se considera esa posesión como legítima”. (Morello: El Boleto de Compraventa Inmobiliaria en la ley 17.711, en Examen y Crítica de la Reforma del Cód. Civil, pág. 461). El análisis así encarado conduce necesariamente a la conclusión de que la legitimidad de la posesión es inoponible a los terceros que no han podido razonablemente tener conocimiento de la existencia de esa posesión legítima (op. cit. pág. 462)”.
“Si el derecho del comprador por escritura sólo es oponible a los terceros con motivo de su registración (conf. Morello: La Posesión Legítima, la Tercería de Dominio y los Derechos que Acuerda la Compraventa Inmobiliaria Instrumentada por Boleto, JA. 22-1974, pág. 463) va de suyo que no se puede soslayar la exigencia de registración a favor del comprador que ni siquiera tiene escritura, sino sólo un instrumento privado.” “Podrá argumentarse que salvo en casos particulares, como el régimen de pre-horizontalidad (ley 19.724) o los loteos (ley 14.005) el sistema registral no admite la anotación de boletos privados, pero ello es el mejor argumento para descalificar la suposición de que la posesión por boleto importe un derecho real. En efecto: si la ley 17.801 impone la registración de los documentos que constituyan o modifiquen derechos reales sobre inmuebles (art. 2 inc. a.) y no se prevé la registración de boletos privados, ello implica que el ordenamiento no ha reconocido a los boletos como título hábil para la constitución de derechos reales sobre el inmueble vendido. Tal como desde antaño lo ha sostenido la doctrina, la venta de inmuebles pactada en instrumento privado acuerda al comprador sólo derechos personales (art. 1185 CC) y el boleto es para los terceros —res inter alios acta— (art. 1199 CC).”. “Atribuir al último párrafo del art. 2355 del Cód. Civil el efecto de reconocer al comprador por boleto un derecho a la posesión oponible a los terceros, quedando al titular registral sólo un dominio formal, es incompatible con el art. 2513 del Cód. Civil, basamento esencial de nuestro régimen dominial, conforme al cual es inherente a la propiedad el derecho a poseer la cosa “. “En cuanto al art. 3270 del Cód. Civil, no obsta a esa conclusión. Si con motivo de un contrato el deudor ejecutado ha hecho entrega de la posesión del bien embargado a un tercero, ese contrato es oponible al embargante o al adquirente en subasta...” “Cuando el contrato celebrado no es una locación sino una compraventa, la tradición importa la transferencia del dominio (arts. 2601 y ss C.C.) y, tratándose de un inmueble, la falta de eficacia con que el art. 1185 del Cód. Civil sanciona su deficiente instrumentación y el requerimiento de registración contenido en el art. 2505, modifican la conclusión del art. 3276, determinando la inoponibilidad frente a terceros del contrato celebrado.”. “Es por eso que la preferencia que los arts. 592 y 594 del Cód. Civil acuerdan al acreedor a quien se ha hecho tradición de la cosa debida, presupone un conflicto entre acreedores munidos de igual título. (Salvat: Obligaciones Ed. 1952, t. I, pág. 318, n° 327). Si, por el contrario, el título del poseedor es inoponible a terceros —tal el caso del boleto— su preferencia cederá frente al embargante o adquirente, que exhiben un título eficaz erga omnes, esto es: registrado.” “El boleto y la posesión que lo reconoce como causa no son oponibles al embargante ni a quien resulte adjudicatario del inmueble en la ejecución. Así lo imponen los arts. 1184 inc. 1°, 2503 y 2505 del Cód. Civil”. “Cuando el ordenamiento ha querido reconocer al boleto eficacia frente a terceros, lo ha hecho de modo expreso, previendo su registración, tal como ocurre con el régimen de pre-horizontalidad (ley 19.724) o los loteos (14.005) o aún sin anotación registral en el caso de concursos o quiebras (art. 1185 bis CC). Esas normas especiales, limitadas a casos particulares, dan la pauta de que el régimen normativo general no consagra la misma solución”. “En definitiva, se concluye en la regla conforme a la cual el poseedor por boleto no registrado carece de derecho a oponer el boleto o la posesión ante el acreedor embargante o quien resulte adjudicatario del inmueble en la ejecución. La conclusión opuesta y la consecuente prioridad del adquirente, sólo resultará admisible en situaciones excepcionales, en especial ante el supuesto de mala fe del embargante”. “La buena o mala fe del embargante debe ser evaluada en función del conocimiento que pudiera tener de la situación del inmueble, tal que ese conocimiento supla respecto de él la falta de registración de los derechos del comprador (conf. Morello: “El Boleto de compraventa inmobiliaria en la ley...”).

VI. Llegados a este punto se advierte —como adelantamos— que el tópico que nos convoca es arduo y complejo. Motivado principalmente por una inconsecuencia legislativa, que —como nos encargamos de demostrar — en modo alguno fue superada por el dictado de la ley 17.711. Antes al contrario, aunque es cierto que dicha reforma importó un adelanto en materia de ampliación de derechos del adquirente por boleto de compraventa (arts. 1185 bis y 2355, Cód. Civil), igualmente no alcanzó a conciliar totalmente las tensiones que existen y se suscitan entre los legítimos derechos de éste y las necesidades sociales de certeza y seguridad jurídica que el tráfico inmobiliario reclama (en razón de lo dispuesto por el art. 2505, ib.). Tan ello es así que nuestro tribunal cimero llegó a sostener que la tesis amplia o extensiva del art. 1185 bis, Cód. Civil, alegada como sustento de una tercería de dominio en una ejecución individual, no podría ser atacada mediante la doctrina de la arbitrariedad. Precisamente en atención a la profunda divergencia interpretativa existente (C.S.J.N., “Banco de Crédito Argentino S.A. c. Germanier, C. y otro”, 26/09/2006, LA LEY, 2006-F, 637).

VII. En estas condiciones conviene señalar que la entrada en vigencia del Cód. Civil y Comercial de la Nación (ley 26.994) ha venido a incidir en la solución jurisdiccional que en derecho aquí corresponde otorgar. En efecto, el novel ordenamiento sustancial ha tomado decidida posición en la materia, optando claramente por ampliar —bajo ciertas condiciones— la protección jurídica del adquirente de un inmueble mediante boleto de compraventa. Baste señalar que los propios redactores del anteproyecto se encargaron de señalar que: “nuestra doctrina, y especialmente la jurisprudencia, ha expresado en numerosas ocasiones la necesidad de tutelar los derechos de los adquirentes de inmuebles por instrumento privado (boleto de compraventa). Por eso estimamos que en este Anteproyecto no pueden faltar algunos textos referidos a ese tema. Se aclaran y resuelven numerosos temas que han sido muy discutidos”. En este sentido adviértase que, en lo que aquí interesa, el nuevo régimen ahora edicta: “Artículo 1170. Boleto de compraventa de inmuebles. El derecho del comprador de buena fe tiene prioridad sobre el de terceros que hayan trabado cautelares sobre el inmueble vendido si: a) el comprador contrató con el titular registral, o puede subrogarse en la posición jurídica de quien lo hizo mediante un perfecto eslabonamiento con los adquirentes sucesivos; b) el comprador pagó el veinticinco por ciento (25%) del precio con anterioridad a la traba de la
cautelar; c) el boleto tiene fecha cierta; d) la adquisición tiene publicidad suficiente, sea registral, sea posesoria”. De este modo —insisto— se viene a resolver la questio iuris que nos convoca, estableciendo la oponibilidad del boleto de compraventa a terceros embargantes a condición que se llenen una serie de requisitos. Quiere decir, entonces, que el nuevo cuerpo legal ha optado por privilegiar la situación del adquirente de buena fe de un inmueble por boleto frente a los posteriores acreedores del vendedor, tal como lo había hecho una de las posiciones reseñadas (conf. ut supra considerando n° V.2., en especial el fallo “Coviram Ltda.”).

VIII. Como consecuencia de lo expuesto y a partir de una interpretación dinámica y evolutiva, corresponde seguir la solución jurídica adoptada por el art. 1170, Cód. Civil y Comercial. En efecto, aunque no desconozco que se ha propiciado la aplicación inmediata de dicho dispositivo aún a los boletos de compraventa celebrados con anterioridad al 01/08/2015 (conf. Iturbide, Gabriela A.- Pereira, Manuel J., Efectos de la aplicación de la ley en el tiempo con relación a los derechos reales y a los privilegios, RCCyC 2015 julio, 30), en realidad para resolver el presente no es necesario adentrarse en el análisis del sistema de derecho transitorio dispuesto por el art. 7, ib. (heredero del art. 3, Cód. Civil). Adviértase que sólo existe un propio y verdadero conflicto de leyes en el tiempo cuando una misma situación o relación jurídica es sujeta a dos regulaciones sucesivas contrapuestas. De modo que en tal caso sí, ante el antagonismo normativo, corresponde determinar a partir de qué momento resulta aplicable la nueva ley o —lo que es lo mismo— hasta qué momento corresponde asignarle efectos ultraactivos a la vieja. Por el contrario, la oponibilidad o no al acreedor embargante de los derechos derivados de un anterior boleto de compraventa no tenía una respuesta unívoca en la letra de la ley, lo que generó —a riesgo de ser reiterativos— que convivan simultáneamente diversas interpretaciones tanto en doctrina como en jurisprudencia. El nuevo texto, en este caso concreto, vino a salvar la divergencia interpretativa existente. Ante este estado de situación, la “aplicación inmediata” —en sentido impropio— de la solución jurídica contenida en el art. 1170, Cód. Civil, no se enfrenta —entonces— ante el problema de la retroactividad de la ley, ya que se mueve en un plano distinto. Sencillamente porque en puridad no existe aquí conflicto de leyes en el tiempo.

IX. Esto permite adoptar una interpretación dinámica acorde con la evolución de los tiempos, pues es la que mejor permite reconocer la función del derecho como herramienta de cambio social. No tanto en virtud del principio de igualdad, que indica que corresponde asignar la misma solución que a los boletos celebrados en vigencia del nuevo ordenamiento que es el que está destinado a perdurar, sino y fundamentalmente en razón de que ella es el producto de la voluntad del legislador que, reconociendo las necesidades sociales que reclama el tráfico jurídico, ha entendido transcendental superar las diferentes diagnosis jurídicas otorgando —bajo ciertas condiciones— protección al adquirente por boleto frente al
acreedor del vendedor. Tanto más si la solución propugnada por el novel régimen concilia razonablemente los intereses en pugna, en cuanto también resguarda debidamente los derechos de los terceros interesados. Destáquese que a fin de hacerse merecedor de la tutela legal se le exige al adquirente que acredite: buena fe, fecha cierta del boleto y publicidad suficiente (sea posesoria o registral). Ello tiene en miras evitar que deudores inescrupulosos simulen firmas de boletos irreales o ficticios con el único fin de sustraer bienes de su patrimonio en perjuicio de los acreedores.

X. Desde este punto de vista, entonces, el nuevo precepto puede ser considerado una norma de interpretación auténtica, emanada del propio legislador, tendiente a disipar las dudas que a nivel doctrinario y jurisprudencial existían sobre el tema, aclarando expresamente la manera en que debe entenderse la ley de fondo en relación al asunto. Si se adopta esta postura, no existe obstáculo para aplicar la solución jurídica adoptada por el art. 1170, Cód. Civil y Comercial, al presente caso a pesar de tratarse de hechos ocurridos con anterioridad en el tiempo, porque ahora se ha revelado el sentido auténtico de la normativa involucrada. Y ello no representa, en rigor, una aplicación retroactiva de la ley. Por el contrario y en virtud de su propia índole, las leyes de naturaleza interpretativa son susceptibles de utilizarse para juzgar relaciones jurídicas surgidas con anterioridad (De Ruggiero, Instituciones de Derecho Civil, Madrid, 1979, t. 1, p 158). Sólo la cosa juzgada puede enervar sus efectos, la que en el caso particular todavía no ha alcanzado a formarse desde que la ley se dictó cuando estaba aún pendiente de resolución el recurso de casación articulado contra la sentencia de grado.

XI.1. A todo lo expuesto corresponde iterar que la vía procesal idónea para ventilar el derecho del adquirente por boleto de compraventa en la ejecución individual de su vendedor es la tercería de mejor derecho. En efecto, conviene dejar sentado que el boleto no es suficiente para fundamentar una tercería de dominio deducida por el comprador. Desde la doctrina se ha justificado este aserto señalando que: “hay un punto sobre el cual existe coincidencia casi absoluta de opiniones: la compraventa podrá quedar —o no— perfeccionada con la suscripción del boleto, mas tal perfeccionamiento queda confinado al ámbito de los derechos personales; en el campo de los derechos reales, en cambio, para tener por operada la transmisión del dominio del inmueble de la cabeza del vendedor a la del comprador, para que se extinga el derecho de propiedad del primero y nazca el derecho de propiedad del segundo, no bastará con el boleto y la tradición, sino que será indispensable el otorgamiento de la escritura pública” (conf. Mariani de Vidal, Marina Vidal Claypole, Pablo, El boleto de compraventa de inmuebles, el acreedor embargante y el art. 1185 bis del Cód. Civil, LA LEY 2011-C, 42). En este sentido se ha pronunciado esta Sala, con otra integración. Allí se expuso —en prieta síntesis— que: “el boleto de compraventa es un contrato por el cual las
partes se obligan a escriturar, por lo que jamás podrá ser título suficiente para transmitir el dominio de un bien inmueble, pues para que ello ocurra debe cumplirse con lo dispuesto por el art. 1184, Cód. Civil.” “El boleto de compraventa inmobiliaria es un contrato de compraventa válido, pero impotente para generar la transmisión de la propiedad de la cosa y producir los efectos propios de este tipo de contrato especial, por adolecer de un vicio formal al no haberse empleado la escritura pública impuesta por la ley. En definitiva, no tiene aptitud legal para hacer adquirir al comprador el derecho real de dominio.” “En nuestro derecho positivo para adquisición del dominio se exige escritura pública, tradición e inscripción de dicha escritura en el Registro General de la Propiedad; al faltar uno de ellos, los terceristas con boletos de compraventa no puede ser considerados como ‘titulares dominiales’, porque la cosa no ha salido del patrimonio del deudor.” (Auto n° 902/96, in re “Tercería de Aramburu Nemesio y otros en: Incidente de Regulación de Honorarios del Dr. M. en López Hugo Santiago y ots c. Virginia Cavaletti de Abib, Ordinario, Recurso Directo, hoy Revisión”; doctrina reiterada en Auto n° 1/05). En función de tales argumentos, resulta claro que es improcedente una tercería de dominio promovida por quien todavía no tiene el derecho real de propiedad. Solución que, vale aclarar, en este punto no ha sido modificada por el novel Cód. Civil y Comercial (argum. arts. 1017, 1018, 1892 y 1893).

XI.2. Ahora, si el adquirente por boleto de compraventa hubiera incoado tercería de dominio ello por sí mismo no acarreará el rechazo de su pretensión, ya que ésta válidamente puede ser reconducida oficiosamente por el juzgador como una tercería de mejor derecho. En efecto, tiene dicho esta Sala que la doctrina y la jurisprudencia de los últimos tiempos le han otorgado a la tercería de mejor derecho un alcance que difiere de su concepto tradicional, porque limitar el concepto de este tipo de reclamos a la invocación de un derecho preferente en el cobro de los fondos resultantes del embargo, por la existencia de algún privilegio, deja sin consideración adecuada las hipótesis en que es necesario defender créditos que no son dinerarios y que no gozan de un privilegio, sino de una preferencia de otra naturaleza, como las derivadas de la prioridad temporal, las que no sólo refieren a los derechos reales de garantía sino también a derechos personales, como los mencionados en los artículos 593 a 596, Cód. Civil, en materia de obligaciones de dar cosas ciertas para transmitir o constituir derechos reales. Siendo ello así, las tercerías de mejor derecho, pese al silencio legal, pueden también entablarse para hacer valer obligaciones no dinerarias y obtener como pago la entrega de la cosa (Auto n ° 19 bis, del 28/02/2003, in re “Tercería de Mejor Derecho de José A. Vázquez en autos: Marengo Demaglier Ana María c. Guillermo Ramón Solfanelli— Ejecutivo— Recurso de casación”). Precisamente por ello y en virtud del principio iura novit curia, el juzgador tiene la facultad de calificar la relación jurídica objeto de litis encuadrándola correctamente desde la óptica de una tercería de mejor derecho. Ello porque lo que —en definitiva— discute el tercerista es si su derecho a que se le transmita la propiedad del inmueble es o no superior al derecho esgrimido por el embargante. Se trata del choque de dos acreedores: el embargante, a quien se le adeuda por el titular registral una suma de dinero, y pretende hacer efectivo ese crédito sobre los bienes que integran el patrimonio de su deudor; y el adquirente del inmueble,
a quien el titular registral le vendió el mismo por medio de boleto de compraventa (Auto n° 902/96, in re “Tercería de Aramburu Nemesio y otros en: Incidente de Regulación de Honorarios del Dr. M. en López Hugo Santiago y otros c. Virginia Cavaletti de Abib, Ordinario, Recurso Directo, hoy Revisión”). De este modo, la finalidad última del tercerista no es otra que la de obtener el levantamiento de un embargo fundándose en un derecho preferente que invoca a su favor, aunque erróneamente se haya arrogado el título de dominus. Postulación que, en esas condiciones, permitió a su contraparte esgrimir todas las defensas que hacían a su derecho, incluso aquéllas referidas a la prioridad derivada del derecho personal que dimana de un boleto de compraventa. Ello es así ya que la causa petendi de la postulación hace pie en dicho contrato, aunque también se invoque el ejercicio de la posesión. De allí que el tratamiento de la acción como tercería de mejor derecho, aún cuando originariamente fuere interpuesta como de dominio, no importe una modificación de los hechos que delimitan la pretensión, ni coloque a alguna de las partes en situación de indefensión. Tan sólo implica una calificación jurídica correcta de la litis, lo cual es una facultad y un deber del juzgador (conf. Fallos: 296:633; 298:78; 300:1034; 305:405; 308:778; 310:1536). Por lo demás, corresponde destacar que la posición que admite el reencuadre oficioso es mayoritaria en doctrina (conf. Morello, Augusto M., “El boleto de compraventa y una interpretación funcional de las tercerías”; LA LEY 1994-B,57; Mosset Iturraspe, Jorge Lorenzetti, Ricardo, El boleto de compraventa inmobiliaria, la posesión legítima y la tercería de dominio, Revista de Derecho Privado y Comunitario, n°. 3, Rubinzal Culzoni, 1993, p. 359; Vallejos Juan Carlos, ¿Tercería de Dominio o de Mejor Derecho? (El adquirente con boleto y el tercero embargante), Revista de Derecho Procesal, 2006-2, Litisconsorcio, intervención de terceros y tercerías, Rubinzal Culzoni, p. 286; Vázquez, Gabriela A., Poseedor de boleto y embargo, LA LEY, 2007-F,499).

XII. En consideración de lo expuesto y resultando que el criterio adoptado en la resolución en crisis no se ajusta a la doctrina desarrollada precedentemente, corresponde admitir el recurso de casación y rescindir la sentencia impugnada, lo que así se decide.

XIII. La anulación aquí dispuesta torna abstracto el tratamiento de la procedencia del recurso de casación fundado en el motivo del inc. 1° del art. 383 del C. de P. C.. Voto por la afirmativa. La doctora Cáceres de Bollati dijo: Adhiero a los fundamentos brindados por el doctor García Allocco. Por ello, compartiéndolos, voto en igual sentido a la primera cuestión planteada. El doctor Sesín dijo: Comparto los fundamentos expuestos por el Señor Vocal del primer voto. Así voto. 2ª cuestión. — El doctor García Allocco dijo:
A mérito de la respuesta dada a la segunda interrogante, propongo: I. Hacer lugar al recurso de casación por el motivo del inc. 3° del art. 383 del C. de P. C., y en consecuencia rescindir la resolución impugnada. II. Reenviar la causa a la Cámara Civil y Comercial que sigue en nominación a la de origen, a fin de que emita nuevo pronunciamiento sobre el recurso de apelación que queda pendiente, con ajuste a la doctrina que informa el presente resolutorio. III. Las costas de la sede extraordinaria se deben imponer por el orden causado, atento existir jurisprudencia contradictoria sobre la cuestión debatida (art. 130 in fine C. de P. C.). No regular honorarios a los letrados intervinientes (art. 26 ley 9459). La doctora Cáceres de Bollati dijo: Adhiero a la solución a que arriba el Señor Vocal del primer voto. Así voto. El doctor Sesín dijo: Coincido con la respuesta proporcionada por el doctor García Allocco, ya que el mismo expresa la solución correcta a la presente cuestión. Por ello, voto en idéntico sentido. Por el resultado de los votos que anteceden, el Tribunal Superior de Justicia, a través de su Sala Civil y Comercial, se resuelve: I. Hacer lugar al recurso de casación por el motivo del inc. 3° del art. 383 del C. de P. C., y en consecuencia rescindir la resolución impugnada. II. Reenviar la causa a la Cámara Civil y Comercial que sigue en nominación a la de origen, a fin de que emita nuevo pronunciamiento sobre el recurso de apelación que queda pendiente. III. Imponer las costas por su orden. No regular honorarios a los letrados intervinientes. Protocolícese incorpórese copia. — Carlos F. García Allocco. — Domingo J. Sesin. — María M. Cáceres De Bollati.


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Publicado el 28/08/2018. Temas: Boleto de Compraventa, Compraventa, Embargo, Superior Tribunal, Tercería, Tercería de Mejor derecho


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