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El boleto de compraventa respecto de un inmueble, no prueba la posesión de la cosa


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Se revoca la declaración de prescripción adquisitiva a favor de una empresa sobre terrenos ubicados a la vera del embalse del lago El Nihuil. La Cámara Federal de Mendoza entendió que el boleto de compraventa o la cesión de derechos respecto de un inmueble, no prueba la posesión de la cosa por el tiempo que la ley determina.

Expte. N° 41088237/2011 - “Calano S.A c/ Estado Nacional s/Prescripción Adquisitiva” - CÁMARA FEDERAL DE MENDOZA - SALA A – 22/04/2019
PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA. BIENES DEL ESTADO. TERRENOS UBICADOS A LA VERA DEL EMBALSE DEL LAGO EL NIHUIL. Se revoca la sentencia que declaró la prescripción adquisitiva. La prueba ofrecida por la actora no acredita posesión con animus domini por el plazo de veinte años. Arts. 2373, 2384, 3948, 4015 del Código Civil. Cesión de derechos sobre un inmueble. Ausencia de efectos probatorios per se respecto de la usucapión

“… en virtud de lo estipulado por el art. 3948 del Código Civil, “la prescripción para adquirir, es un derecho por el cual el poseedor de una cosa inmueble, adquiere la propiedad de ella por la continuación de la posesión, durante el tiempo fijado por la ley”, siendo consecuente lo previsto en el art. 4015 de la misma norma, al establecer que “prescríbese también la propiedad de cosas inmuebles y demás derechos reales por la posesión continua de veinte años, con ánimo de tener la cosa para sí, sin necesidad de título y buena fe por parte del poseedor, salvo lo dispuesto respecto a las servidumbres para cuya prescripción se necesita título”.” (Del voto de la mayoría)

“Del plexo normativo, se hace evidente la necesidad del cumplimiento de los requisitos taxativos allí consagrados, a saber, no sólo haber entrado en la posesión de la cosa, sino también, poseerla a título de dueño – animus domini , que esa posesión sea continua – no interrumpida y un lapso de tiempo que no fuere menor a los 20 años señalados. Vale tener presente lo consagrado por el art. 2373 del Código Civil, al estipular que “la posesión se adquiere por la aprehensión de la cosa con la intención de tenerla como suya, salvo lo dispuesto sobre la adquisición de las cosas por sucesión”. Adentrándonos en tal análisis, se hace palmario que no se ha probado la existencia y cumplimiento de los requisitos exigidos por la norma. De los elementos de convicción obrantes y presentados por la reconviniente, no surge su efectivo cumplimiento.” (Del voto de la mayoría)

“Ha sido clara y reiterada la postura de la Corte Suprema de Justicia de la Nación, al establecer que “según es jurisprudencia de esta Corte, la comprobación de tales extremos debe efectuarse de manera insospechable, clara y convincente. Ello así, toda vez que la posesión veinteañal constituye un medio excepcional de adquisición del dominio (Fallos: 123:285; 284:206; 291:139). No basta con que se acredite un relativo desinterés por el inmueble por parte de la demandada, sino que es necesaria la cabal demostración de los actos posesorios efectuados por quien pretende usucapir y que sean lo suficientemente idóneos como para poner al propietario, que debe tener conocimiento de ellos, en el trance de hacer valer por la vía que corresponde los derechos que le han sido desconocidos” (CSJN – Fallos: 337:850).” (Del voto de la mayoría)

“La prueba ofrecida por la actora, no acredita posesión con animus domini por el plazo de veinte años, exigida por la legislación de fondo. Es que, aún haciendo un esfuerzo por determinarlos de ese modo, la documental acompañada carece de efectividad para demostrar la posesión.” (Del voto de la mayoría)

“… la cesión de derechos sobre un inmueble no tiene per se virtualidad cabal a los efectos probatorios de la usucapión, siendo que el contrato de cesión faculta la eventual posesión pero no transmite la propiedad del inmueble, para lo cual se hace necesaria la escrituración. En este sentido, tiene dicho la jurisprudencia que, “la cesión de derechos respecto de un inmueble no es justo título a los efectos de la prescripción adquisitiva, por no ser aquella traslativa de dominio y es que el mencionado contrato puede llegar a legitimar la posesión, pero es insuficiente para transmitir la propiedad del inmueble, pues para ello es necesario el otorgamiento de la escritura pública.” (Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial, Sala A, “Conylot SACIFIA s/ quiebra – incidente de escrituración – 15/05/2015).” (Del voto de la mayoría)

“En otras palabras, el boleto de compraventa o la cesión de derechos respecto de un inmueble, no prueba la posesión de la cosa por el tiempo que la ley determina. A mayor abundamiento, vale destacar que sin perjuicio de la prueba que se acreditó mediante boletos, lo cierto es que la actora no ha suministrado los elementos de convicción demostrativos para la realización de los actos mencionados en el art. 2384 del Código Civil por el plazo de veinte años, ya sea por sí mismo o por parte del cedente.” (Del voto de la mayoría)

“… se requiere con la acreditación de expresiones claras y convincentes del animus domini, toda vez que los actos de posesión deben poder caracterizarse como un ejercicio directo del derecho de propiedad y no ser el producto de una simple tolerancia del titular del fundo. A su vez, se entiende por posesión hábil para usucapir la prevista en el art. 2351 del Cód. Civil, con sus dos elementos: corpus y animus domini, o sea como lo dispone el art. 4015 del mismo cuerpo legal "con ánimo de tener la cosa para sí"; exteriorizándose de esa forma la posesión mediante la realización de actos materiales a título de dueño, en forma continua, pública y pacífica y por todo el tiempo exigido por la ley (arts. 2373, 2445, 2479, 2480 inc. 7E; 3448, 4015 y 4016 Cód. Civil).” (Del voto en disidencia del Dr. Manuel Alberto Pizarro)

“En este caso encuentro cumplidos los requisitos establecidos por la ley al efecto de declarar la prescripción adquisitiva solicitada toda vez que, advierto que ha quedado fehacientemente acreditado a través de las pruebas aportadas a la causa que la firma Calano S.A. así como sus antecesores OHA Construcciones S.R.L., J. L. B. y por O. R. A. ejercieron la posesión pacífica, pública, continua, ininterrumpida sobre el inmueble denunciado en autos, desde hace más de 20 años, con ánimo de ser dueños, concretamente por 22 años al momento de interposición de esta demanda el 23/8/2011.” (Del voto en disidencia del Dr. Manuel Alberto Pizarro)

“En primer lugar, el art. 2384 del Código Civil declara de manera meramente enunciativa los actos posesorios en materia de inmuebles entre los cuales se enumera “su deslinde, la construcción o reparación que en ellas se haga y en general, su ocupación, de cualquier modo que se tenga, bastante hacerla en algunas de sus partes.” A su vez, como bien lo señalan reconocidos autores al comentar el artículo citado supra “Así, se ha considerado que importan verdaderos actos posesorios… la mensura y el deslinde aprobado administrativamente, el alambrado del predio…”. (Código Civil y Normas Complementarias. Análisis doctrinal y jurisprudencial. Alberto J. Bueres, Elena I. Higton tomo 5 A, pg. 217, 2º Edición, Ed. Hammurabi, Ed. 2004).” (Del voto en disidencia del Dr. Manuel Alberto Pizarro)

Fuente: Facebook del Dr. Claudio Alejandro Belluscio


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Publicado el 19/06/2019. Temas: Boleto de Compraventa, Cámara Federal de Apelaciones, Dominio público y privado del Estado, Posesión, Prescripción Adquisitiva


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