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Benitez c. Vargas (Locación comercial)


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Voces: BUENA FE ~ BUENA FE CONTRACTUAL ~ CODIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACION ~ DERECHOS DEL LOCATARIO ~ GARAJE ~ LOCACION ~ LOCACION COMERCIAL ~ MEJORAS ~ NULIDAD

Tribunal: Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala B(CNCiv)(SalaB) Fecha: 31/08/2016 Partes: Benitez, María Victoria c. Vargas, Ricardo Antonio s/ daños y perjuicios Publicado en: LA LEY 07/11/2016, 07/11/2016, 6 Cita Online: AR/JUR/58437/2016
Hechos: En una acción de daños derivada de la falta de restitución oportuna de un inmueble alquilado con fines comerciales, se rechazó la pretensión del inquilino tendiente a que se declare la nulidad de la cláusula que ponía a su cargo la habilitación y de aquella que dejaba en beneficio del dueño las mejoras realizadas. La Cámara confirmó el fallo.
Sumarios: 1. La pretensión del locatario tendiente a que se declare la nulidad de la cláusula que ponía a su cargo la habilitación del inmueble como garaje y de aquella que dejaba en beneficio del dueño las mejoras realizadas debe rechazarse, pues no se advierte que haya sido sorprendido al contratar en esas condiciones ni que resulten abusivos sus términos, sumado a que una postura contraria vulnera la buena fe que debe regir el cumplimiento y ejecución de los contratos (art. 1198, Código Civil derogado; art. 1061, Código Civil y Comercial).
Texto Completo: Expte. N° 12.924/2013
2ª Instancia.- Buenos Aires, agosto 31 de 2016.
¿Es ajustada a derecho la sentencia apelada?
El doctor Parrilli, dijo:
I. María Victoria Benítez, demandó a Ricardo Antonio Vargas por los daños y perjuicios sufridos a causa de la retención del inmueble de la calle ... de esta ciudad, que le alquilara al referido según contrato de fecha 26 de febrero de 2007 vencido el 29/02/2012 (ver fs. 14/16 del expediente n° 30.840/2012 caratulado: “Benítez María Victoria c. Vargas Ricardo Antonio s/ homologación de acuerdo”, en trámite por ante el Juzgado 80 del fuero). Aclaró que la tenencia del inmueble se le debía restituir el día 30 de junio de 2012, según había acordado con el demandado mediante convenio de desocupación del 19 de diciembre de 2011, pero que aquél recién desocupó el garaje alquilado el 18 de enero de 2013, mandamiento de desalojo mediante (ver f.153 del citado expediente).
Por su parte, Vargas argumento en su defensa que retuvo el inmueble para asegurarse ser compensado del valor de las mejoras que realizara en aquél y, paralelamente, dedujo reconvención para cobrarlas, así como para que se lo indemnizara por “el fondo de comercio garaje comercial que la actora recibiera sin desembolso alguno” (ver f.359 vta.). En el marco de esa contestación, articuló la nulidad de aquélla cláusula del contrato de locación que ponían a su cargo “todo lo relativo a la habilitación” del inmueble “para su destino comercial” (cláusula 5ª); como así también de la que establecía que las mejoras “de cualquier naturaleza”, “quedarán en beneficio de la propiedad sin remuneración ni compensación alguna, incluyendo las instalaciones contra incendio (en su integridad), demarcaciones, etc.” (cláusula 7ª ) y de aquéllas que lo hacían correr por su cuenta con los gastos de conservación del inmueble y lo responsabilizaban por “la tramitación ante el ente que corresponda de la habilitación para la explotación comercial del mismo” (cláusulas 10ª y 20ª). Sostuvo que de no accederse al reintegro o compensación de las sumas gastadas se produciría un enriquecimiento sin causa de la actora.
La sentencia recurrida rechazó la pretendida nulidad de las cláusulas contractuales antes referidas y por consiguiente hizo lugar a la demanda de Benítez. Además, rechazó la reconvención articulada por Vargas.
Contra dicho pronunciamiento sólo interpuso recurso de apelación el demandado por intermedio de su apoderada a f. 837, el cual fue concedido a f. 842 y se fundó con la expresión de agravios obrante a fs. 858/861 que fuera contestada a f. 862/867.
II. Vargas cuestiona el rechazo de la nulidad de las cláusulas 5ª, 7ª, 10ª y 20ª del contrato de locación ya referidas y, por consiguiente, la condena que le fuera impuesta. Insiste en que dichas estipulaciones —en tanto sustentan la obligación del locatario de introducir reformas útiles y fundamentales para habilitar la actividad del destino locativo, que con posterioridad habría de usufructuar gratuitamente el continuador de la locación (hermano de la actora)— deben anularse por resultar abusivas ya que “desequilibran injustificadamente el sinalagma y alteran el principio de equivalencia funcional, desnaturalizando asimismo el vínculo obligacional”. Requiere se preserve el contenido de la justicia conmutativa y se aplique el principio interpretativo del “favor debitoris” pues existió un contrayente fuerte que predispuso tales cláusulas (Benítez). En forma paralela cuestiona el rechazo de su reconvención pues afirma que no se evaluó el enriquecimiento ilícito que significó para la actora las mejoras introducidas en el inmueble, no sólo por el impacto en el valor locativo, sino porque se permitió que el hermano de la actora, quien ocupara el inmueble luego del desalojo, continuara con la misma actividad comercial. Destaca que no se puede hablar de causa lícita cuando el enriquecimiento se sustenta en disposiciones abusivas.
III. Frente a la existencia de normas sucesivas en el tiempo, antes de avanzar en el examen de los agravios, creo necesario precisar que al debatirse en autos la validez de cláusulas contractuales y el resarcimiento de daños, anteriores a la entrada en vigencia del nuevo Cód. Civil y Comercial, el caso debe ser juzgado a de acuerdo al sistema del anterior Cód. Civil - ley 17.711 (cfr. art. 7 del CCyC; ver en este sentido, Luis Moisset de Espanes, Irretroactividad de la ley, Universidad Nacional de Córdoba, Córdoba, 1976, p. 25).
IV. Aclarado lo anterior, si se confronta el escrito a través del cual se intenta fundar el recurso con aquél otro donde se contestó la demanda (ver fs. 348/360) se aprecia, sin esfuerzo, que la pretendida expresión de agravios es la reiteración, en partes textual, de afirmaciones introducidas en la anterior instancia, sin que el recurrente cumpla la carga impuesta por el art. 265 del Código Procesal de realizar una crítica concreta y razonada de las partes del fallo que considera equivocadas.
De todos modos, sin pretender suplir la apuntada deficiencia técnica que llevaría a declarar desierto el recurso (cfr. art. 266 del Código citado) examinaré los pretendidos agravios para despejar cualquier duda de afectación a la defensa (art. 18 CN).
Respecto a la nulidad de las cláusulas del contrato ya referidas, destaco que a diferencia de lo que ocurre en la contratación masiva y por adhesión, donde solamente una de las partes interviene en el diseño del contrato y, por consiguiente, puede abusar de su posición jurídica de predisponer el contenido, incorporando cláusulas abusivas que establezcan una ventaja frente al otro contratante, en los contratos paritarios o entre iguales, los contratantes, en principio, no sólo tienen la libertad de concluir o no el contrato y elegir el contratante, sino también de determinar el contenido contractual que pasa a ser ley para ambos (art. 1197 C.C).
Es por lo expuesto que, en principio, lo justo, en los contratos entre iguales, consiste en el sometimiento estricto a los términos del pacto (cfr. Alterini Atilio A., López Cabana Roberto M., “La autonomía de la voluntad en el contrato moderno”, Abeledo Perrot, Buenos Aires, 1989, p.80).
Entonces si, en el caso estamos ante un contrato paritario de locación con fines comerciales y, desde el inicio de la relación contractual, Vargas sabia de la necesidad de realizar arreglos en el local que alquilaba para explotarlo como estacionamiento de vehículos, no se advierte que haya sido sorprendido al contratar en esas condiciones, ni que resulte abusivo que se estipulara que fuera él, quien asumiera el costo de adecuar el local de una superficie 1162,64 m2 —cuyo alquiler inicial, en febrero de 2007, se pactara en $1.450 mensuales— para desarrollar el emprendimiento comercial que había planificado (ver en este sentido, esta Cámara, Sala “F”, in re, “Heroma S.A. c. Palacio, Luis Alfredo y otro” del 23/08/2007, publ. La Ley on line, AR/JUR/4944/2007).
Por otra parte, como lo señala el Sr. Juez en conclusión que no aparece cuestionada por el recurrente (cfr. art. 265 del Código Procesal), la claridad de las cláusulas cuestionadas hace inaplicable la regla hermenéutica del “favor debitoris”, reservada para aquellos casos dudosos o ambiguos (cfr. art. 217 inciso 7° Código de Comercio), lo cual conduce al rechazo de las quejas.
Finalmente, apréciese que en oportunidad de celebrar el convenio de desocupación antes referido, meses antes de que terminara la locación, ambas partes ratificaron todas las cláusulas del primitivo contrato de alquiler y aclararon que lo hacían “en mérito del respeto y entendimiento mutuo que se prodigaron durante todo este tiempo” (ver cláusula 8ª a f. 11 del expediente n° 30.840/2012).
En consecuencia, parece contrario a la buena fe, que debe regir el cumplimiento y ejecución de los contratos (art. 1198 del CC y arts. 9 y 1061 del actual CCyC), que Vargas vuelva sobre sus pasos y esgrima la nulidad de las aludidas cláusulas contractuales para justificar su incumplimiento en desocupar el inmueble en el plazo acordado.
Al no prosperar la nulidad de las cláusulas contractuales, tampoco se configura un enriquecimiento sin causa del aquí actor que justifique la reconvención ensayada pues para la procedencia de la acción in rem verso no basta el concurso del empobrecimiento del demandante y del enriquecimiento correlativo del demandado; es además condición esencial la ausencia de justa causa que lo justifique y explique y aquí, como ya se viera, el provecho del enriquecimiento deriva de las referidas cláusulas cuya nulidad quedó descartada (ver Rezzónico Luis María, “Estudio de las obligaciones en nuestro derecho civil”, Librería Editorial Ciencias Económicas, 8ª edición, Buenos Aires, 1957, p.748, apartado 4°, notas 90 y 91). En suma, este aspecto de los agravios también debe rechazarse.
Por lo expuesto, y por sus propios fundamentos que, reitero, no han sido rebatidos debidamente, propongo al Acuerdo; I) confirmar la sentencia recurrida en todo lo que fue materia de agravios; II) las costas de Alzada se imponen del mismo modo que las de la anterior instancia (art. 68, 163 inc. 8, 271 y concordantes del Código Procesal). Así lo voto.
Los doctores Mizrahi y Ramos Feijóo, por análogas razones a las aducidas por el doctor Parrilli, votaron en el mismo sentido a la cuestión propuesta.
Por lo que resulta de la votación que instruye el Acuerdo que antecede, se resuelve: I) confirmar la sentencia recurrida en todo lo que fue materia de agravios; II) las costas de Alzada se imponen del mismo modo que las de la anterior instancia (art. 68, 163 inc. 8, 271 y concordantes del Código Procesal). III. Teniendo en cuenta el monto del proceso; labor desplegada; que a efectos de meritar la experticia confeccionada se aplicará el criterio de la debida proporción que los emolumentos de los peritos deben guardar con los de los demás profesionales que llevaron la causa (conf. C.S.J.N., fallos: 236-127, 239-123, 242-519, 253-96, 261-223, 282-361; C.Nac.Civ., esta Sala, H. n° 44.972/99 del 20/03/2002; id. id., H. n 363.134 del 23/06/2004; id. id., H. n 42.689/05 del 06/03/2008; id. id., H n° 108.802/04 del 21/02/2011; id. id., H n° 68.689/10 del 19/08/2014, entre otros), así como la incidencia que la misma ha tenido en el resultado del pleito; recurso de apelación interpuesto por bajos a fs. 844; lo preceptuado por el art. 478 pár. 1ro. del Código Procesal y lo dispuesto en los arts. 10, 13 y cctes. de la ley n° 24.432, se confirma la regulación de fs. 833 practicada a favor del perito arquitecto G. D. E..
Por su labor en la Alzada se fijan en pesos ... ($...) y pesos ... ($...) por la demanda y la reconvención —respectivamente— los honorarios del letrado de la parte actora y en pesos ... ($...) y pesos ... ($...) por iguales conceptos, los de la letrada de la parte demandada (conf. arts. 14, 49 y cctes. del arancel), los que deberán abonarse en el mismo plazo que el fijado en la instancia de grado. Regístrese, protocolícese y notifíquese. Oportunamente publíquese (conf. C.S.J.N. Acordada 24/2013). Cumplido, devuélvanse las actuaciones a primera instancia. — Mauricio L. Mizrahi. — Claudio Ramos Feijoó. — Roberto Parrilli.


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Publicado el 28/08/2018. Temas: Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial, Contratos, Locación, Nulidad


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