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Barrio Cerrado Los Pilares c. Alvarez (Expensas)


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Voces: BARRIO CERRADO O PRIVADO ~ CERTIFICACION DE DEUDA ~ CLUB DE CAMPO ~ CODIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACION ~ EJECUCION DE EXPENSAS ~ JUICIO EJECUTIVO ~ PLENARIO ~ TITULO EJECUTIVO

Tribunal: Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial, en pleno(CNCom)(EnPleno) Fecha: 04/05/2015

Partes: Barrio Cerrado Los Pilares c. Alvarez, Vicente Juan Alfonso s/ Ejecutivo Publicado en: RCCyC 2015 (noviembre) , 161, con nota de Américo Atilio Cornejo; Cita Online: AR/JUR/34705/2015
Sumarios: 1. No corresponde otorgarle fuerza ejecutiva al certificado de deuda por expensas emitido por un club de campo o barrio cerrado.
Texto Completo:

2ª Instancia.— Buenos Aires, mayo 4 de 2015.
¿Corresponde otorgarle fuerza ejecutiva al certificado de deuda por expensas emitido por un club de campo o barrio cerrado?
I. Planteado el interrogante y habida cuenta la derogación del recurso de inaplicabilidad de la ley que produjo la sanción de la ley 26.853 (art. 11), la Cámara estima necesario dilucidar con carácter previo a abocarse a dar respuesta a la cuestión propuesta, si el Tribunal conserva potestad jurisdiccional para expedirse acerca de dicho recurso en el particular supuesto que se presenta en autos desde la perspectiva del derecho temporal.
A ese respecto lo primero que debe señalarse es que el recurso de inaplicabilidad de ley de que trata este Acuerdo Plenario fue concedido el 18/12/08, encontrándose en vigencia los arts. 288 a 303 del Cód. Procesal Civil y Comercial de la Nación que entonces lo regulaban. Son esas normas procesales las que, por consiguiente, deben gobernar el trámite del recurso.
Ello es así, porque si bien las nuevas leyes procesales son, como regla, de aplicación inmediata a las causas pendientes, tal regla es aplicable siempre que no priven de validez a los actos procesales cumplidos con arreglo a la legislación anterior, cuyo respeto se vincula a las garantías de los arts. 17 y 18 de la Constitución Nacional (conf. Corte Suprema de Justicia de la Nación, Fallos 95:201; 181:288; 193:197; 226:651; 233:62; 234:233; 241: 123; 258:237; 288:407; 298:82; 302:263; 303:330; 306:2101; 321:532; 326:2095 y 327:3984, entre otros).
Y a la luz de esta regla genérica, se ha interpretado que la supresión de un recurso por una ley nueva es aplicable al proceso pendiente en el cual el recurso, si bien interpuesto, no cuenta todavía con providencia judicial que lo hubiera concedido (conf. Corte Suprema de Justicia de la Nación, Fallos 246:183 y 249:256). Dicho con otras palabras, si una ley nueva suprime un recurso (lo que ha ocurrido con el recurso de inaplicabilidad de ley), ella puede aplicarse solamente a los procesos pendientes en los cuales no exista providencia judicial firme que haya concedido el recurso suprimido (conf. PALACIO, L., Derecho Procesal Civil, Abeledo-Perrot, Buenos Aires, 1979, t. I, p. 51, texto y jurisp. cit. en nota nº 76; MORELLO, A. y otros, Códs. Procesales en lo Civil y Comercial de la Provincia de Buenos Aires y de la Nación, comentados y anotados, Librería Editora Platense S.A. y Abeledo-Perrot, Buenos Aires, 1982, t. I, p. 722). Por el contrario, si el recurso ya se encuentra concedido al tiempo en que se sanciona la ley que lo suprime, debe ser examinado por el tribunal ante el cual se lo articuló aplicándose la ley anterior que lo regulaba (véase, en este sentido: ECHANDÍA, Devis H., Compendio de Derecho Procesal Civil – Parte General, Editorial Temis, Bogotá, 1963, p. 18, nº 15).
Lo expuesto está de acuerdo, con la idea más general de la debida tutela del derecho adquirido al amparo de la ley procesal anterior (doctr. art. 3 CCiv.).
Por tales razones, y observando que la decisión por adoptar tendrá eficacia para el caso concreto (art. 12 de la ley 26.853), el tribunal considera, por unanimidad , encontrarse habilitado para resolver el recurso de inaplicabilidad de ley interpuesto y concedido en autos por lo que corresponde ingresar a continuación en el tratamiento de dicho recurso.
II. A. En esa inteligencia, formulado nuevamente el interrogante a que se hace referencia en el encabezamiento, los doctores Kölliker Frers, Villanueva, Gómez A. de Díaz Cordero, Machin, Heredia, Vassallo, Dieuzeide, Sala y Bargalló dijeron:
1°) Que la cuestión a decidir en este Acuerdo Plenario se vincula a la contradicción existente entre dos sentencias de distintas Salas de esta alzada mercantil, una de las cuales negó que el certificado de deuda por expensas comunes emitido por la administración de un club de campo o barrio cerrado pudiera considerarse título hábil para proceder ejecutivamente a su cobro no obstante la existencia de previsiones contractuales para ello resultantes del correspondiente reglamento interno (Sala D, 12/12/2008, "Barrio Cerrado Los Pilares c.

Álvarez, Vicente Juan Alfonso s/ ejecutivo"), mientras que la otra validó esa posibilidad sobre la base de entender que el supuesto guardaba identidad casi total con la hipótesis -admitida por la ley de rito- de ejecución del certificado de deuda por expensas comunes de edificios sujetos al régimen de propiedad horizontal (Sala A, in re "Club El Carmen S.A. c. Francone, Luis Enrique s/ ejecutivo", sentencia del 29/8/2002, suscripta con una integración de jueces diferente a la actual).
2°) Que a los fines de enmarcar adecuadamente la cuestión que es objeto de estudio en este Acuerdo Plenario, conviene tener presente los siguientes aspectos:
A. Las dos sentencias que se exhiben como contrapuestas en su doctrina, fueron dictadas en juicios ejecutivos por cobro de expensas correspondientes a clubes de campo o barrios cerrados que adoptaron la forma de sociedades anónimas (fs. 1, 164 y 183 vta.). En efecto, surge de las constancias de la presente causa que la actora "Los Pilares Club S.A." adecuó su organización a dicho tipo societario en función de lo previsto por los decretos de la Provincia de Buenos Aires n° 9404/86 y 27/98, reglamentarios de la ley 8912/77 (fs. 7/13); y, asimismo, que quien fuera ejecutante en el caso resuelto por la Sala A se constituyó como asociación civil bajo la forma de una sociedad anónima en los términos del art. 3° de la ley 19.550 y arts. 35 a 50 del Cód. Civil (fs. 165; Stratta, A., Las asociaciones bajo forma de sociedad, LA LEY, 1980-D, 1040).
B. Si bien "Club El Carmen S.A." se constituyó antes de que fuera sancionado el bloque normativo provincial antes reseñado, razón por la cual no le es aplicable (conf. CSJN, 18/9/90, "Mapuche Country Club Asociación Civil c. López de Marsetti, Hebe y otros", considerando 6º, reg. en LA LEY, 1991-A, p. 92), lo hizo sin establecer un condominio de indivisión forzosa sobre las partes comunes que quedara bajo la titularidad de los socios. Por el contrario, tales partes comunes corresponden en propiedad a la indicada sociedad, tal como surge de la lectura de sus instrumentos constitutivos (fs. 129/266). Esta particularidad, que es fundamental en punto al desarrollo ulterior de este voto, evidencia que la situación del mencionado emprendimiento resulta coincidente con la prevista en el art. 1°, inc. a), del decreto 9404/86, por lo que no hay razón para distinguir en cuanto a la solución jurídica que se postulará.
C. Los reglamentos internos de los emprendimientos contienen previsiones contractuales que facultan a las respectivas administraciones a emitir certificados de deuda por expensas comunes y establecer la vía ejecutiva para su cobro (fs. 133, 195 vta. y 241/242). D. No se trata de emprendimientos urbanísticos organizados bajo el régimen de la ley de propiedad horizontal nº 13.512. Esta última precisión diferencia el caso aquí examinado de aquél en que el complejo sí es organizado en los términos de la citada ley n° 13.512, hipótesis que no presenta conflicto en orden a la procedencia de la vía ejecutiva para el cobro de expensas adeudadas, ya que ello está autorizado expresamente por ley (art. 524 del Cód. Procesal Civil y Comercial de la Nación; art. 522 del Cód. Procesal Civil y Comercial de la Provincia de Buenos Aires y normas provinciales concordantes; conf. Mariani de Vidal, M. y Abella, Adriana N., Clubes de campo y barrios privados – expensas comunes, LA LEY, 2006-F, 1211; ACQUARONE, M., Las nuevas urbanizaciones y aspectos del tiempo compartido, Abaco, Buenos Aires, 1998, ps. 112/114, n° 19).
Mas tratándose de "clubes de campo" organizados de acuerdo al citado decreto provincial n° 9404/86, "barrios cerrados" que en función de lo dispuesto por el art. 10 del decreto de la Provincia de Buenos Aires nº 27/98 hubieran optado por constituirse en los términos del decreto anterior, o bien emprendimientos constituidos con anterioridad a la sanción de esas normas provinciales pero con similitud de organización en cuanto a las partes comunes, lo cierto es que no hay ley, ni nacional ni local, que expresamente asigne fuerza ejecutiva a los certificados de deuda por expensas comunes de administración, reparación o conservación de tales partes comunes.
Esta laguna legal es la que, en última instancia, posibilitó las respuestas jurisdiccionales disímiles que dan cabida a este Acuerdo Plenario.
3°) Que corresponde recordar cuáles fueron los alcances de las sentencias tenidas como opuestas en su doctrina, lo que permitirá, de paso, fijar conceptualmente los aspectos concretamente puestos en tela de juicio cuya superación persigue el recurso de inaplicabilidad de ley que aquí se examina. La sentencia dictada por la Sala A recordó, preliminarmente, que era criterio reiterado de esta Cámara de Apelaciones el de que las partes no estaban habilitadas para revestir de habilidad ejecutoria a una obligación que por su naturaleza no es susceptible de dar lugar a esa vía (citó fallos concordantes de las Salas C y E); y que si bien la enumeración del art. 523 del Cód. Procesal no era limitativa, cabía entender con fundamento en su parte final (que declara que traen aparejada ejecución los demás títulos que tuvieren fuerza ejecutiva "por ley"), que no se incluyen los creados con base convencional, como el pacto de ejecutividad.
No obstante, a continuación, juzgó que la situación planteada podía asimilarse a la regulada por el art. 524 del Cód. Procesal pues, dijo, el cobro de expensas comunes de un club de campo constituido bajo la forma de una sociedad anónima "...guarda identidad casi total con las finalidades propias de un consorcio regido (por) la ley de propiedad horizontal...".
De su lado, y sin perjuicio de declarar conocer el reseñado precedente de la Sala A, el pronunciamiento

dictado por la Sala D contra el cual se interpuso el recurso que convocó a este Acuerdo Plenario, se sujetó estrictamente al criterio -no negado e incluso mantenido por aquella decisión de la Sala A- de que sólo la ley podía crear títulos ejecutivos y de que la facultad que tienen las partes de convenir obligaciones en los términos del art. 1197 del Cód. Civil no alcanza a la posibilidad de pactar cuál será el proceso aplicable para exigir en sede judicial el cumplimiento de esas obligaciones, pues tratándose de cuestión procesal, queda ella reservada a las legislaturas locales. Bien se advierte que, en rigor, las sentencias de la Salas A y B no fueron contrapuestas en punto a la afirmación de que sólo la ley puede crear títulos ejecutivos y que, por ello, restan prohibidos los de base convencional. En verdad, el disenso entre los dos fallos se formó porque la Sala A, sin mengua de mantener un criterio refractario a la admisión de los títulos ejecutivos convencionales, juzgó que el certificado de deuda acompañado por la ejecutante podía ser subsumido en la hipótesis prevista por el art. 524 del Cód. Procesal por entender existente una identidad "casi total" entre las situaciones contempladas, solución esta última que, en cambio, fue implícita pero claramente rechazada por la Sala D al no adherir a ella.
4°) Que, en las condiciones precedentemente expuestas, quienes suscribimos este voto impersonal de mayoría entendemos que la correcta decisión del recurso de inaplicabilidad de ley articulado requiere: a) por un lado, ratificar el criterio ampliamente recibido por la jurisprudencia de esta Cámara de Apelaciones de que sólo la ley puede crear títulos ejecutivos explicando los alcances propios de tal afirmación con relación a la específica materia tratada en el presente caso; y b) por otro lado, indagar si es jurídicamente aceptable el criterio sostenido por la Sala A consistente en subsumir en lo dispuesto por el art. 524 del Cód. Procesal el cobro ejecutivo de certificado de expensas comunes emitido por administraciones de barrios cerrados o clubes de campo constituidos con los alcances explicados en el considerando 2°.
5°) Que con relación a lo primero señalamos, ante todo, que no desconocemos los esfuerzos hechos por cierto sector de la doctrina procesal para dar cabida, con carácter amplio, a los denominados "títulos ejecutivos convencionales", es decir, no enumerados por la ley pero creados por la voluntad de los particulares (conf. Calatrava, D., Título ejecutivo convencional, ED t. 97, p. 487; Rodríguez Ocampo, M., Títulos ejecutivos autocreados, LA LEY, 2006-A, 1249).
Tampoco ignoramos el parecer de cierto sector de la doctrina que, haciendo pie en lo anterior, otorga validez a las cláusulas insertas en los reglamentos internos de las urbanizaciones organizadas como sociedades según los mencionados decretos provinciales n° 9404/86 y 27/98 o con anterioridad al dictado de ellos, que asignan carácter ejecutivo a la acción para reclamar el pago de las expensas comunes indicando, a la vez, los documentos que han de considerarse títulos hábiles para promover el juicio correspondiente; es decir, que otorgan validez a la creación de un "título ejecutivo convencional" enderezado al indicado fin de cobro (conf. Mariani de Vidal, M. y Abella, A., ob. cit., LA LEY, 2006-F, p. 1211; Abella, A., Expensas comunes en los clubes de campo y barrios cerrados, LA LEY, 2009-C, 362; Hernández, M., Countries y barrios cerrados. Las expensas. Condiciones para su ejecutividad, Doctrina Judicial La Ley, del 18/11/09, n° 3248; MOLINA QUIROGA, E., Régimen de expensas y gastos en los clubes de campo, barrios cerrados y emprendimientos afines, en la obra colectiva "Emprendimientos Inmobiliarios", dirigida por GREGORINI CLUSELLAS, E., La Ley, Buenos Aires, julio 2006, p. 53, espec. p. 57, ap. IV, y ps. 59/60, texto y notas n° 26/30).
Sin embargo, quienes suscriben este voto juzgan que todas estas interpretaciones se enfrentan al valladar infranqueable que resulta del art. 523, inc. 7, del Cód. Procesal en cuanto declara que, si no se trata de alguno de los títulos enumerados en los anteriores incisos, solamente traerá aparejada ejecución el que tuviera fuerza ejecutiva "por ley".
Es que, como lo enseña Jaime Guasp, no todo el que desea una manifestación de voluntad ejecutiva del juez puede acudir directamente a ella; el simple interés en la ejecución no justifica la pretensión ejecutiva; hace falta un motivo en que haya de apoyarse la reclamación correspondiente y este motivo ha de consistir en un fundamento legal (conf. GUASP, J., Derecho Procesal Civil, Instituto de Estudios Políticos, Madrid, 1968, t. II, p. 207). Es la ley, en efecto, la que define cuáles son los casos en los que, para hacer más rápida la tutela de los derechos del acreedor, le asigna a este la posibilidad de pedir la ejecución aunque no tenga todavía una verdadera declaración de su derecho, legitimando su demanda mediante un título cuya eficacia se manifiesta solamente en el plano del proceso y que no debe confundirse, ni interfiere, con el derecho sustancial existente entre las partes.
De tal suerte, la categoría de los títulos ejecutivos está formada, precisamente, sobre la base de una valoración de la ley en torno a su idoneidad para proporcionar una adecuada garantía de la existencia del crédito (conf. LIEBMAN, E., Manual de Derecho Procesal Civil, Ejea, Buenos Aires, 1980, ps. 156/157, nº 94).
Lo anterior es así, tanto se trate de un título judicial como extrajudicial. Como lo enseña Franceso Carnelutti, son títulos judiciales las sentencias y las providencias a las cuales la ley atribuye eficacia ejecutiva ; y son títulos extrajudiciales las letras de cambio, así como los otros títulos de crédito y los actos a los cuales atribuye expresamente la ley la misma eficacia (conf. CARNELUTTI, F., Instituciones del proceso civil, Ejea, Buenos Aires, 1959, t. I, ps. 267 y 268, n° 174). Giuseppe Chiovenda expresa lo mismo del siguiente modo.

De la voluntad de la ley de que se cumpla la ejecución derivase al mismo tiempo el derecho del Estado de actuarla, o sea, de cumplir los actos ejecutivos, y el poder del acreedor de provocar el ejercicio de ese derecho; poder que es la acción ejecutiva: por esto, la declaración de la cual resulta aquella voluntad de la ley es al mismo tiempo el fundamento jurídico, o sea, el título del derecho de ejecutar y de la acción ejecutiva, llamándose título ejecutivo.
De ahí que nulla executio sine titulo (conf. CHIOVENDA, G., Principios de Derecho Procesal Civil, Editorial Reus, Madrid, 1922, t. I, p. 282).
En síntesis, el título de ejecución siempre tiene origen legal: es la ley la que instituye el título ejecutivo (conf. COUTURE, E., Fundamentos del derecho procesal civil, Depalma, Buenos Aires, 1997, ps. 451/452, n° 294), e incluso su propia fuerza ejecutiva proviene de la ley (conf. ROSEMBERG, L., Tratado de Derecho Procesal Civil, Ejea, Buenos Aires, 1955, t. III, p. 16, n° I), de donde se sigue que a falta de un texto que acuerde al crédito fuerza ejecutiva, la vía ejecutiva no procede (conf. FASSI, S., Cód. Procesal Civil y Comercial de la Nación y demás normas procesales vigentes, comentado, anotado y concordado, Astrea, Buenos Aires, 1978, t. II, p. 459, nº 2834).
Coincidiendo precisamente con estas ideas, la jurisprudencia de esta Cámara de Apelaciones ha concluido que la preceptiva procesal no incluye a los títulos creados con base convencional, como el "pacto de ejecutividad" (conf. CNCom. Sala D, 11/4/90, "Deutsche Bank c. Mosquera, Alejandro P.", LA LEY, 1992-B, 156), e igualmente ha expuesto, en forma reiterada, que el pacto de la vía ejecutiva no basta por sí solo para determinar la existencia de título ejecutivo válido cuando no concurren los presupuestos concernientes a la estructura y función del juicio ejecutivo, habida cuenta que la fuerza de aquel emana de la ley (conf. CNCom. Sala A, 10/11/85, "Morlesín, Fernando c. Suárez, Marisol s/ ejecutivo"; íd. Sala A, 23/5/03, "La Prensa S.A. c. Deutsch, Nicolas"; íd. Sala B, 10/4/84, "Cía. Financiera Exprinter S.A. c. Palomeque, Gustavo s/ prepara vía ejecutiva"; íd. Sala B, 19/12/95, "Colombo y Magliano S.A. c. Caneda, Alberto s/ ejecutivo"; Sala B, 21/3/03, "Cargill S.A. c. García, Eduardo Antonio y otro s/ ejecutivo"; íd. Sala B, 3/10/06, Unilever de Argentina S.A. c. Casasola, Martín A. s/ ejecutivo"; íd. Sala C, 5/12/85, Pardo, Teófilo c. Adar S,A. s/ ejecutivo"; íd. Sala E, 18/6/84, "Abaco Cía. Financiera S.A. c. Valdezate Balonga, Juan s/ ejecutivo"; íd. Sala E, Sala E, 7/7/89, "Banco Santander S.A. c. Vedronik, Carlos"; íd. Sala E, 8/3/90, "Banco Santander S.A. c. Pallares, Luis s/ ejecutivo"; íd. Sala E, 16/8/90, "The First Bank of Boston c. Baglietto, Sebastián s/ ejecutivo"; íd. Sala E, 6/6/97,"M.L. Mirón y Cía. S.A. c. Ingeniería Ureta S.A. s/ ejecutivo"; etc.). Con otras palabras, pero recogiendo la misma idea, diversos fallos de esta alzada han también coincidido en afirmar que la acción ejecutiva es un privilegio que la ley procesal otorga a cierto tipo de documentos, siempre y cuando encuadren en las disposiciones por ella señaladas, resultando por tanto irrelevante la estipulación de las partes por la que se les acuerda fuerza ejecutiva (conf. CNCom. Sala B, 10/4/84, "Cía. Financiera Exprinter S.A. c. Palomeque s/ prepara vía ejecutiva"; íd. Sala Sala C, 25/2/77, "Corinco c. Cordero"; íd. Sala E, 18/6/84, "Abaco Cía. Financiera S.A. c. Valdezate Balonga, Juan s/ ejecutivo"; íd. Sala E, 13/12/84, "Rodríguez, Roberto c. Juaya, Luis s/ prepara vía ejecutiva"; íd. Sala E, 21/10/85, "Banco Alas C/ Ruíz de Olsson, Beatriz"; íd. Sala E, 30/10/89, "Corfavi S.R.L. c. Viera Herrera, Ricardo s/ ejecutivo"; íd. Sala E, 6/6/97, "M.L. Mirón y Cía. S.A. c. Ingeniería Ureta S.A. s/ ejecutivo"; etc.), toda vez que aquellas, en ejercicio de la autonomía de la voluntad, no están habilitadas para revestir de virtualidad ejecutiva a débitos que, por su naturaleza, no pueden tener ese carácter (CNCom. Sala C, 26/6/92, "Diners Club Argentina S.A. c. Lentino, Ricardo"; íd. Sala C, 6/2/90, "Abble Argentina S.A. c. Servicios Médicos San Isidro S.R.L. s/ ejecutivo"), siendo además claro que, inversamente, tampoco se encuentran habilitadas por su sola voluntad para privar de fuerza ejecutiva a los títulos que la tienen por ley (conf. CNCom. Sala C, 22/2/90, "Deutsche Bank c. Siedlecki, Ramón"; íd. Sala C, 26/6/92, "Diners Club Argentina S.A. c. Lentino, Ricardo s/ ejecutivo"; íd. Sala C, 8/5/98, "Mercedes Benz Leasing Argentina c. Fernández, Luis Alberto").
Por otra parte, aún si se entendiera que no existe una prohibición expresa para la creación de títulos ejecutivos convencionales resultante del art. 523, inc. 7º, del Cód. Procesal, la aptitud de ellos para promover válidamente un juicio ejecutivo estaría igualmente negada por el hecho de que el art. 319 del Cód. Procesal veda los pactos de ejecutividad.
En efecto, según esta última disposición, todas las contiendas judiciales que no tuvieran una tramitación especial, deben ser ventiladas en juicio ordinario, salvo cuando la propia ley de rito autoriza al juez a determinar la clase de proceso aplicable. Fluye del precepto, pues, que el proceso aplicable no es disponible para las partes y sólo excepcionalmente lo es para el juez. Y si bien el citado art. 319 se refiere a los procesos de conocimiento -pues está ubicado en el Libro Segundo del Cód. Procesal- también resulta por extensión aplicable a los procesos de ejecución, puesto que si las partes no pueden convenir cambiar la especie de proceso dentro del género de los de conocimiento, a fortiori tampoco pueden variar convencionalmente el género y soslayar el proceso de conocimiento legalmente aplicable, para acceder al proceso ejecutivo pactado. Dentro del mismo orden de ideas, adviértase que el art. 521 del Cód. Procesal permite que el sujeto que tiene un título ejecutivo opte por promover y tramitar un proceso de conocimiento; pero esa posibilidad -acotada, puesto que en caso de oposición del demandado la cuestión queda sometida a la decisión del juez interviniente- no prevé la inversa, ni

la supone (conf. CNCom. Sala D, 11/4/90, "Deutsche Bank c. Mosquera, Alejandro P.", LA LEY, 1992-B, 156).
Desde luego, puede la ley facultar a las partes para dotar de fuerza ejecutiva a acreencias que originalmente no la tenían. En nuestro derecho esto ocurre de manera muy excepcional y a favor de ciertos acreedores, cuyas calidades subjetivas han sido especialmente apreciadas en supuestos muy claramente definidos (conf. CNCom. Sala C, 26/6/92, "Diners Club Argentina S.A. c. Lentino, Ricardo"; FALCÓN, E., Procesos de ejecución, Rubinzal Culzoni, Santa Fe, 1998, t. I-A, p. 96; Ponce, R., Estudio de los procesos civiles – Ejecución procesal forzada – Juicio ejecutivo – Medidas cautelares, Abaco, Buenos Aires, 2000, t. 3, p. 122, nº 40).
Mas en esta excepcional hipótesis, bien se ve, la atribución convencional de fuerza ejecutiva reconocerá validez en la propia facultad concedida por la ley a las partes, frente a lo cual lógicamente ceden los principios antes desarrollados.
6º) Que, en cuanto interesa al sub examine y como ya fuera señalado, no hay ley nacional ni local que actualmente asigne fuerza ejecutiva al certificado de deuda por expensas correspondientes a clubes de campo o barrios cerrados del tipo considerado por este voto.
Tampoco existe ley nacional o local que hubiera habilitado a las partes involucradas (sociedad anónima y titulares de las viviendas) para asignar convencionalmente habilidad ejecutiva a tales certificados. En esas condiciones y a tenor de lo dicho en el considerando anterior, no cabe en esta oportunidad sino ratificar el criterio sustentado por la sentencia contra la cual se interpuso el recurso de inaplicabilidad de ley pues, como concordantemente lo han declarado otros pronunciamientos de esta Cámara de Apelaciones en causas donde también se perseguía ejecutivamente el cobro de expensas comunes de clubes de campo o barrios cerrados del tipo indicado, el certificado de deuda emitido por la administración respectiva y la documentación que lo acompaña como cabeza de la ejecución, es inhábil para acceder al trámite abreviado del juicio ejecutivo desde que carece de vocación de título ejecutivo (conf. CNCom. Sala B, 10/9/02, "Club El Carmen S.A. c. Ayala de Cobe Beatriz s/ ejecutivo"), sin que se oponga a esa comprensión la circunstancia de que el certificado responda a un pacto de ejecutividad establecido convencionalmente en el reglamento interno del barrio cerrado o club de campo ejecutante (conf. CNCom. Sala B, 16/5/08, "Chacras de la Alameda S,A. c. Sainz, Sandra s/ ejecutivo"), toda vez que el título ejecutivo, se insiste, no nace por convención de las partes sino por disposición de la ley (conf. CNCom. Sala E, 13/12/93, "Country Ranch S.A. c. Pollarsky, Ricardo Horacio s/ ejecución"; íd. Sala E, 10/7/97, "Club de Campo Pilar del Lago S.A. c. Korsinsky de Staraselsky, Rosa S."; íd. Sala E, 20/3/09, "Barrio Cerrado Los Pilares c. García, Eduardo Juan y otro s/ ejecutivo"; véase también, Sala C, in re "Country Ranch SA. c. Rozemberg, Enrique", sentencia del 24/8/93).
7º) Que, en un afín pero distinto orden de ideas, quienes suscriben este voto impersonal de mayoría no comparten el criterio sostenido por la Sala A en el fallo invocado en sustento del recurso de inaplicabilidad de ley (como tampoco el de la Sala C expresado en la causa "Club El Carmen S.A. c. Salvia Feliciano s/ ejecutivo", sentencia del 30/6/06), consistente en subsumir en lo dispuesto por el art. 524 del Cód. Procesal el cobro ejecutivo de certificado de expensas comunes emitido por administraciones de barrios cerrados o clubes de campo constituidos como sociedades anónimas del tipo examinado en este voto.
Ello es así, ante todo, porque no parece posible reconocer títulos ejecutivos distintos de los expresamente previstos en la ley recurriendo para ello a la analogía o bien a la invocación de una similitud de situaciones, ya que de esa manera se estaría por vía interpretativa exorbitando la voluntad legislativa que es la única que los puede instituir. Es que de la necesidad de que el título ejecutivo esté autorizado por ley, deriva también la nota de "tipicidad" de ellos y la circunstancia de que, consiguientemente, la autonomía de la voluntad tampoco pueda crear títulos atípicos (conf. Lara Marín, R., Los títulos ejecutivos mercantiles tradicionales, revista jurídica Anuario del Departamento de Derecho de la Universidad Iberoamericana, México, año 2000, n° 30, p. 411, espec. p. 416), menos bajo el especioso argumento de la analogía.
Pero, además, porque en rigor ninguna analogía o similitud de situaciones puede válidamente predicarse como existente para hacer jugar en casos como el sub examine lo establecido por la citada norma procesal en cuanto confiere fuerza ejecutiva al certificado de deuda por expensas comunes de edificios sujetos al régimen de propiedad horizontal regulado por la ley 13.512. Las diferencias que impiden esa analogía o similitud de situaciones son varias y se dan, principalmente, en los siguientes aspectos, no excluyentes de otros: A. En cuanto a la legitimación pasiva.
A.1 La legitimación pasiva de la acción prevista por el art. 524 del Cód. Procesal corresponde al dueño de cada piso o departamento sujeto al régimen de propiedad horizontal, y ello está justificado por su condición de copropietario de las partes comunes en cuya administración, conservación o reparación se han irrogado las expensas (arts. 2 y 17 de la ley 13.512). Tales partes comunes forman un condominio de indivisión forzosa (conf. RACCIATTI, H., Propiedad por pisos o por departamentos, Depalma, Buenos Aires, 1975, p. 267, nº 105).
En cambio, en el esquema del decreto de la Provincia de Buenos Aires nº 9404/86 los dueños de cada parcela con destino residencial no son copropietarios de las áreas comunes, recreativas o de esparcimiento, sino

que ellas integran el denominado dominio o patrimonio inmobiliario de la entidad jurídica promotora -sociedad anónima, generalmente- (art. 1º, incs. "a" y "b"), estableciéndose a favor de dichos dueños un derecho real de servidumbre sobre tales áreas comunes, que deberá constar como restricción en el plano de subdivisión pertinente (art. 1º, inc. "c"; DE REINA TARTIÈRE, G., Las denominadas nuevas formas de dominio: revisión conceptual y perspectivas de futuro, El Derecho, Buenos Aires, 2004, ps. 24/25).
Y si se tratase de emprendimientos urbanísticos anteriores a la sanción del citado decreto n° 9404/86, la situación no difiere por cuanto tampoco puede considerarse que en tales casos exista un condominio de indivisión forzosa sobre las partes comunes de titularidad de los socios (conf. Highton, E., ÁLVAREZ JULIÁ, L., LOMBOIS, S., WIERZBA, S. y DE HOZ, M., Nuevas formas de dominio, Ad-Hoc, Buenos Aires, 1987, p. 173).
Es decir, en este último caso está ausente la comunidad pro indiviso que obra como necesaria premisa de la legitimación pasiva de la especial acción ejecutiva autorizada por la recordada norma de la ley de rito.
A.2. La legitimación pasiva inherente a la acción prevista por el art. 524 del Cód. Procesal corresponde, igualmente, a los adquirentes sucesivos de la unidad funcional sujeta al régimen de propiedad horizontal, ya que son deudores de las expensas con los alcances del art. 3266 del Cód. Civil (art. 17 de la ley 13.512).
Desde esta perspectiva, la deuda por expensas comunes es una obligación propter rem o real (conf. Borda, G., Tratado de Derecho Civil – Derechos Reales, Abeledo-Perrot, Buenos Aires, 1978, t. I, p. 595, nº 731; HIGHTON, E., Derechos Reales, Ariel, Buenos Aires, 1979, t. 4, p. 221, nº 227; PEÑA GUZMÁN, L., Derecho Civil – Derechos Reales, TEA, Buenos Aires, 1973, t. II, ps. 741/742, nº 1357), es decir, una carga inherente al dominio, que se transmite a quien lo adquiere (conf. COLOMBO, C., Cód. Procesal Civil y Comercial de la Nación, anotado y comentado, Abeledo-Perrot, Buenos Aires, 1975, t. II, p. 37).
Sin embargo, no hay norma legal que disponga la aplicación del art. 3266 del Cód. Civil con relación a la deuda por expensas de barrios cerrados o clubes de campo del tipo considerado en este voto. Y es sabido que el carácter propter rem de una obligación solamente puede resultar de la ley (conf. BUSSO, E., Cód. Civil Anotado, Ediar, Buenos Aires, 1949, t. III, p. 49, nº 30; BELLUSCIO, A. y ZANNONI, E., Cód. Civil y leyes complementarias, comentado, anotado y concordado, Astrea, Buenos Aires, 1979, t. 2, p. 526; GATTI, E., Teoría General de los Derechos Reales, Abeledo-Perrot, Buenos Aires, 1984, ps. 110/111).
Al ser esto así, no parece posible que la deuda por expensas de barrios cerrados o clubes de campo del tipo aquí examinado se transforme en una carga real y, por tanto que, al transferirse la propiedad de la parte exclusiva, se transmita con esta última aquella deuda, haciendo que el adquirente responda por gastos anteriores.
Es que, aun cuando extremando los conceptos se entendiera que la legislación provincial que rige la materia ha creado una vinculación entre las parcelas y las partes comunes parecida a la que resulta del régimen de la propiedad horizontal puesto que unas y otras constituyen un todo inseparable entre sí, no puede por ello llegarse al grado de crear privilegios para el cobro y menos aun crear una obligación real atinente a los gastos que sólo puede crearse por ley (conf. Acquarone, M., ob. cit., p. 115, nº 20).
Frente a las diferencias precedentemente expuestas, la aplicación en este caso del art. 524 del Cód. Procesal podría conducir a situaciones contrarias a derecho, donde sujetos no legitimados pasivamente podrían ser igualmente ejecutados.
A.3. La condición de copropietario que en el régimen de la ley 13.512 cada dueño de piso o departamento tiene con relación a las partes comunes y que da lugar a la legitimación pasiva de la acción ejecutiva prevista por el art. 524 del Cód. Procesal, no es asimilable a la condición de socio o accionista de la sociedad propietaria de las instalaciones de uso compartido y responsable de la prestación de los servicios a los lotes.
Es que las partes comunes de una propiedad horizontal reconocen tantos dueños como condóminos, esto es, propietarios de unidades funcionales.
En cambio, las partes comunes de la que es titular la sociedad que gestiona el barrio cerrado o club de campo no tienen más dueño que ella y, en modo alguno, son el objeto de un condominio de los socios (conf. SALVAT, R. y ARGAÑARAZ, M., Tratado de Derecho Civil Argentino – Derechos Reales, TEA, Buenos Aires, 1959, t. III, p. 18, nº 1238, ap. 3 "a" bis).
A. 4. Existe la posibilidad en muchas urbanizaciones de que se acceda a la propiedad del fundo urbano sin requerir al mismo tiempo la incorporación a la entidad social, derivándose de ello, como lo ha advertido la jurisprudencia, que los bienes comunes, recreativos o de esparcimiento, que están en el patrimonio inmobiliario de la entidad jurídica promotora no se encuentran ineludiblemente al servicio de todos y cada uno de los propietarios de parcelas del centro urbano (conf. CSJN, 18/9/90, "Mapuche Country Club Asociación Civil c. López de Marsetti, Hebe y otros", considerandos 6º -primer párrafo, in fine- y 7º, reg. en LA LEY, 1991-A, 92), y que, por ello, no podría cobrarse expensa alguna al propietario no socio, sino únicamente a los propietarios socios (conf. CNCiv. Sala D, 9/5/80, "Montero, Belisario c. Club Universitario de Buenos Aires s/ nulidad de

asamblea"; Acquarone, M., ob. cit., p. 121, nº 21).
Semejante desdoblamiento no existe bajo el régimen de la ley 13.512, en el que ninguno de los propietarios de unidades funcionales escapa a la obligación de pago de los gastos comunes. Por lo tanto, trasladar lo acción ejecutiva prevista por el art. 524 del Cód. Procesal, que no indaga sobre si el propietario de la unidad funcional tiene o no la obligación de contribuir al pago de las expensas (ya que su condición de tal lo supone), al caso del propietario de una parcela de club o barrio cerrado en el que, por el contrario, esa indagación puede ser necesaria desde que su condición puede variar conforme al modo en que hubiera adquirido la titularidad de dominio sobre los predios particulares y resuelta su situación de goce respecto de las partes comunes (recreativas o de esparcimiento), establece una diferencia sustancial que impide toda aplicación analógica de aquél precepto ritual, máxime ponderando que la indagación referida, por vincularse a la causa de la obligación, no podría tener lugar en el ámbito del juicio ejecutivo.
B. En cuanto al legitimado activo. La legitimación activa para el ejercicio de la acción ejecutiva prevista por el art. 524 del Cód. Procesal corresponde al consorcio de propietarios, por ser el único titular del crédito por expensas comunes en el sistema de la ley 13.512.
Ahora bien, un consorcio de propietarios no puede asimilarse a una sociedad comercial a los fines indicados. Es que aun cuando a los barrios cerrados o clubes de campo organizados en los términos del art. 3 de la ley 19.550, por no perseguir una finalidad de lucro, pueden no serle aplicables íntegramente las reglas de la ley societaria (conf. CNCom. Sala D, 30/6/99, "Castro, Francisco Vicente c. Altos de los Polvorines", voto del juez Alberti), lo cierto es que, desde el punto de vista organizativo, son sociedades comerciales conforme al tipo elegido y sujetas, por ende, a las normas societarias en general e incluso a la fiscalización estatal que correspondiera (conf. CNCom., sala D, 28/10/04, "Inspección General de Justicia c. Ranelagh Golf Club S.A. s/ incidente de apelación", ED, t. 211, p. 60, fallo nº 53.17; Stratta, A., Reseña de cuestiones planteadas sobre los clubes de campo y otros complejos residenciales, ED, t. 212, p. 821, texto y nota nº 88; ROITMAN, H., Ley de Sociedades Comerciales, comentada y anotada, La Ley, Buenos Aires, 2006, t. I, ps. 115/116, n° 6).
En tales condiciones, la pretendida asimilación de un consorcio de propietarios a una sociedad comercial a los fines de acordar a esta última la acción ejecutiva que la ley procesal confirió expresamente sólo a aquel otro sujeto de derecho, pierde de vista las profundas diferencias existentes entre ambas figuras que hacen imposible su confusión a riesgo de forzar mucho los conceptos (conf. BORDA, G., Tratado de Derecho Civil – Derechos Reales, Abeledo-Perrot, Buenos Aires, 1978, t. I, p. 563, nº 680 "e"; HIGHTON, E., Derechos Reales, cit., t. 4, ps. 39/40, nº 36 y 37; Racciati, H., ob. cit., ps. 50/51, nº 19 "e").
No hay manera, en efecto, de confundir la figura del consorcio de propietarios con las asociaciones bajo forma de sociedad de que aquí se trata (conf. JULIÁ, J., Urbanizaciones especiales – naturaleza jurídica, ED del 14/10/11, cap. 4 "c").
La ponderación de tales diferencias también constituye elemento de juicio contrario a aceptar una identidad de situaciones o analogía, que haga aplicable lo previsto por el art. 524 del Cód. Procesal.
8º) Que las Salas B y E de esta Cámara de Apelaciones han admitido la viabilidad de la acción por cobro de expensas contra socios de emprendimientos organizados como sociedades anónimas en la vía del proceso ordinario (Sala B, 29/5/03, "Club de Campo San Diego S.A. c. Varone, Claudio Alejandro s/ ordinario", LA LEY, 30/10/03; y Sala E, 3/5/04, "Club de Campo San Diego S.A. c. Bejer, Perla s/ ordinario").
Asimismo, otros tribunales también admiten dicha acción de cobro por vía ordinaria con base en los principios que rigen el enriquecimiento sin causa (Cám. 1ª. Civ. Mendoza, 10/3/97, "Dalvian S.A. c. Montero Cuervo, Rodolfo s/ ordinario"), o con fundamentos que fincan en destacar el carácter contractual de la obligación de pagar las expensas (conf. CNCiv. Sala M, 2/6/10, "Eizenszlas, Walter Fabián y otros c. Consorcio de Propietarios Princess Country Club s/ cumplimiento de reglamento de copropiedad").
En fin, más allá de algún precedente al parecer aislado (conf. CNCiv. Sala C, 29/5/98, "Chacras de La Alameda S.A. c. Auil, Héctor E", LA LEY, 2008-D, 406), la jurisprudencia de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil se ha inclinado mayoritariamente por aceptar la solución aquí propiciada bajo el argumento de que al no poder calificarse los gastos comunes como expensas ante la inexistencia de un consorcio en los términos de la ley 13.512, la administradora del barrio cerrado o club de campo no está habilitada para el cobro ejecutivo (conf. CNCiv. Sala K, 18/9/09, "La Chacra del Pilar Asociación Civil c. Magagnini, Silvana s/ cobro de sumas de dinero"; íd. Sala J, 17/6/08, "Chacras de La Alameda S.A. c. Etchebarne, María Celeste y otro s/ ejecución de expensas").
9º) Que no se trata de negar la obligación que tienen los dueños de parcelas sitas en emprendimientos del tipo aquí considerado de contribuir al mantenimiento de las expensas de administración, conservación o reparación que devenguen las partes comunes.
De lo que se trata es, simplemente, de negar que la obligación respectiva pueda ser demandada ejecutivamente sin ley que así lo autorice. Expresado de otro modo: que en ausencia de norma especial

igualmente se acuerde fuerza ejecutiva al título que documentalmente certifique la existencia de la correspondiente deuda.
Desde esta perspectiva, la situación no es distinta de la que suscita el crédito por expensas comunes de edificios sujetos al régimen de propiedad horizontal, pues no habiendo la ley 13.512 habilitado su cobro ejecutivo, la cuestión debió ser resuelta por normativa procesal específica.
Tal es, en efecto, el origen y la ratio de la sanción del art. 524 del Cód. Procesal Civil y Comercial de la Nación (ley 17.454) o normas locales concordantes, que permitió superar el enfrentamiento que en doctrina había generado el silencio de la ley 13.512 entre quienes, por una parte, entendían que no obstante ello igualmente era posible la vía ejecutiva (conf. BENDERSKY, M., Cobro compulsivo de expensas comunes, Abeledo-Perrot, Buenos Aires, 1963, ps. 40/50; Laje de Busto, C., El reglamento de copropiedad y administración como título ejecutivo, Rev. del Notariado, nº 641, año 1958, p. 601 y ss.), y quienes por el contrario consideraban que el cobro de expensas comunes de edificios sujetos al régimen de propiedad horizontal debía encauzarse por el proceso del juicio ordinario (conf. LAQUIS, M. y SIPERMAN, A., La propiedad horizontal en el derecho argentino, Abeledo-Perrot, Buenos Aires, 1966, p. 162).
En otras palabras, como ocurrió con las expensas de propiedad horizontal, lo que se impone es que también exista un pronunciamiento legislativo que permita el cobro ejecutivo de las correspondientes a barrios cerrados o clubes de campo del tipo considerado en este Acuerdo Plenario. De ahí, precisamente, que diversos proyectos de ley hubieran propuesto resolver la cuestión acordando fuerza ejecutiva al certificado de deuda expedido por el órgano o persona del complejo urbanístico habilitado para ese fin por el reglamento interno (en tal sentido, véase: art. 29 del proyecto de "Ley de Propiedad Urbana Especial", Cámara de Senadores de la Nación, senadora González de Duhalde, expte. nº S-112-07; art. 30 del proyecto de "Ley de Propiedad Residencial", Cámara de Senadores de la Nación, senador de la Rosa, ref. 5-1607/98; y art. 30 del proyecto de "Ley de Urbanizaciones Especiales", Cámara de Diputados de la Nación, diputado Allende, expediente D-7062/00).
Por lo demás, aun si se interpretase que las expensas, gastos y erogaciones comunes mencionados por el art. 2081 del recientemente sancionado Cód. Civil y Comercial de la Nación (ley 26.994) pueden ser objeto de cobro ejecutivo a partir del sometimiento que deben hacer los conjuntos inmobiliarios (incluso los establecidos como derechos personales o donde coexistan derechos reales y derechos personales) a la normativa del derecho real de propiedad horizontal para constituirlo de modo especial (art. 2075), lo cierto es que, a la fecha del presente pronunciamiento, tal solución legal no se encuentra en vigor, por lo que no puede considerársela para decidir sin incurrir en arbitrariedad (conf. SAGÜÉS, N., "Derecho Procesal Constitucional - Recurso extraordinario", Astrea, Buenos Aires, 1992, t. 2, p. 263, n° 367).
A todo evento, bien se advierte que la apuntada solución pasa por la adecuación del conjunto inmobiliario de que se trate al régimen de propiedad horizontal, lo que implícitamente confirma que antes de que ello ocurra no es posible aplicar por analogía lo dispuesto por el art. 524 del Cód. Procesal Civil y Comercial de la Nación. Así las cosas, y puesto que el ingente papel que en la elaboración del derecho incumbe a los jueces, aun en la suplencia de sus lagunas, no incluye ciertamente la facultad de instituir la ley misma (conf. CSJN. Fallos 317:1505), la respuesta a la pregunta planteada a este Acuerdo Plenario no puede ser otra que negativa dentro del marco legal y fáctico reseñado en el considerando 2º. Por ello, con ese alcance, y de conformidad con lo dictaminado por el Ministerio Público a fs. 124, votamos por la negativa.
II. B. Ampliación de fundamentos del doctor Kölliker Frers:
He suscripto el voto impersonal que da respuesta negativa al interrogante que plantea este demorado fallo plenario conjuntamente con los colegas que consideramos que no corresponde asignarle fuerza ejecutiva al certificado de deuda por expensas emitido por un club de campo o barrio cerrado.
Por supuesto que ello implica entonces adherir a todos y cada uno de los muy buenos argumentos que allí se exponen para sustentar esa posición. Sólo me permitiré añadir un par de consideraciones -muy breves, por cierto- que a mi juicio resultan trascendentes para concluir del modo en que lo hago.
La primera de ellas, exhaustivamente abordada en la ponencia a la que adhiero, atañe a que no hay ley que establezca el carácter ejecutivo del título de que aquí se trata, aspecto éste decisivo para definir la cuestión puesto que en nuestro derecho el título ejecutivo sólo puede provenir de la ley (CPCC:520, 523, in capit e incs. 5° y 7°), circunstancia que determina la ineficacia del llamado pacto de vía ejecutiva o "convención ejecutiva".
Esto es así, porque, siendo las reglas inherentes al tipo de proceso una cuestión de orden público, las partes no pueden alterarlas o modificarlas a su solo arbitrio pues el principio de autonomía de la voluntad de los particulares que consagra el CC:1197 tiene como límite los principios superiores del orden jurídico que resultan de los arts. 21 y 953 CC, de lo que se sigue que las partes no se encuentran habilitadas para investir por su propia voluntad de fuerza ejecutiva a un título que por ley no tiene ese carácter, ni tampoco para privar de esa aptitud a uno que las normas legales sí se lo confieren (cfr. en este sentido mi trabajo "El título ejecutivo frente a las necesidades del tráfico actual" en E.D. 184-1244).

Incluso esta situación no se modifica, como algunos lo suponen, con el régimen legal introducido por el nuevo Cód. Civil y Comercial de la Nación cuya entrada en vigencia resulta inminente. Así cabe interpretarlo porque ese nuevo régimen, si bien contempla expresamente la vía ejecutiva para el certificado de deuda por expensas comunes refrendado por el administrador y el consejo de propietarios en el caso de la propiedad horizontal (art. 2048, párrafo 5° in fine) como así también para los certificados de deuda por "gastos del sistema" elaborado por el administrador de inmuebles afectados al régimen de "tiempo compartido" (cfr. art. 2098), no ocurre lo propio en el caso de los "conjuntos inmobiliarios" (Título VI), categoría abarcativa de los clubes de campo, barrios cerrados o privados y demás emprendimientos urbanísticos, ya que, en este último caso, a diferencia de los anteriores, la ley nada dice, contemplando únicamente el deber de todos los propietarios de pagar las expensas, gastos y erogaciones comunes (art. 2081) y que todos esos conjuntos inmobiliarios deben someterse a la normativa del derecho real de propiedad horizontal (cfr. art. 2075, 2° párrafo), con la aclaración -respecto de los preexistentes- que deben adecuar su funcionamiento a las previsiones que regulan ese derecho real (art. 2075 preced. citado, párrafo 3°).
Queda de este modo indefinido qué es lo que ocurrirá con los barrios privados o cerrados ya existentes mientras no se ajusten a esa normativa o qué es lo que sucedería si en definitiva no lo hacen. Es más, incluso hay autores que sostienen que la aplicación retroactiva del nuevo régimen a los conjuntos inmobiliarios creados con anterioridad a la vigencia del nuevo Cód. -que este último prescribe-, resultaría inconstitucional por afectar derechos amparados por garantías constitucionales emergentes de una situación jurídica ya consolidada al momento de entrar en vigencia la nueva ley (CN:17 y 3 del actual Cód. Civil, 7 del nuevo (cfr. Mariani de Vidal – Abella, "Conjuntos inmobiliarios en el Cód. Civil y Comercial con especial referencia a los preexistentes", La Ley, tomo 2015-B, boletín del 8 de abril pasado).
De lo que se sigue que ni aún desde la perspectiva del nuevo Cód. Civil y Comercial cabría asignar fuerza ejecutiva a los certificados de deuda de barrios cerrados o privados no sometidos expresamente al régimen de propiedad horizontal, que es justamente lo que acontece con el título que se ventila en el sub lite.
La segunda consideración que entiendo relevante efectuar -y que no aparece reflejada en el voto impersonal al que adhiero- es la relativa al carácter restrictivo con que debe valorarse la atribución que la ley confiere a muy pocos acreedores , cual es la de poder crear el título de su propio crédito con el alcance de sustraerse a la carga -a la que se hallan sujetos todos los justiciables- de tener que obtener, a través de un proceso de conocimiento amplio, la declaración judicial de certeza acerca de la existencia de su derecho que les habilite la posibilidad de agredir patrimonialmente a su deudor, que es lo que precisamente caracteriza a los títulos ejecutivos.
Es por eso que si se analizan los distintos supuestos en que la ley atribuye aptitud ejecutiva a un título representativo de un crédito, el factor común a todos ellos es justamente la necesidad de que la obligación provenga de un reconocimiento del deudor, en la inteligencia de que debe originarse en una declaración de voluntad de este último en el sentido de admitir "deber" una suma líquida de dinero o de considerarse sujeto pasivo de una obligación de esa índole (cfr. nuevamente mi trabajo "El título ejecutivo frente..." ED:184-1244). Basta con examinar los distintos supuestos que contempla el art. 523 CPCC o la descripción que hace el art. 520 del concepto de título ejecutivo (lo mismo acontece con los títulos que provienen de otras disposiciones legales) para advertir que en todos ellos está presente siempre la voluntad del deudor exteriorizada con una manifestación o declaración de esa voluntad asimilable a un "reconocimiento" de una obligación líquida y exigible. Son muy pocos los casos, en general supuestos en los que interviene el Estado u organismos estatales o paraestatales (como ocurre verbigracia con los certificados de deuda de la ANSES, la AFIP o el Fondo de Producción de la Actividad Lechera, entre muchos otros) en que la ley le da al acreedor la facultad de declarar por sí y ante sí, sin necesidad de participación alguna del deudor ni intervención judicial de ninguna naturaleza, que este último reviste la condición de tal con la consiguiente posibilidad –que sólo la da la vía ejecutiva- de agredir inmediatamente su patrimonio sin una previa declaración judicial de certeza. En el derecho privado eso sólo ocurre en muy contados casos, como el del certificado de saldo deudor en cuenta corriente bancaria (Cód.Com:793) o el de la deuda por expensas comunes expedido por el consorcio de propietarios de un inmueble sometido a propiedad horizontal (art. 17 ley N° 13.512 y 524 CPCC).
Pero, por tratarse justamente de supuestos excepcionales, no es dable efectuar una interpretación amplia de ellos para extenderlos a otras hipótesis diversas de las legalmente previstas, por próximas que parezcan, sin que pueda desatenderse tampoco la particular finalidad que procuró el legislador al conceder tan relevante prerrogativa a las entidades bancarias y a los consorcios de propietarios (la honestidad presumida de los bancos y la solidez del sistema bancario y crediticio, en el caso de la cuenta corriente, y razones de índole social vinculadas a la vivienda y a los inmuebles de propiedad horizontal, en el supuesto del título reconocido por el art. 524 CPCC), situaciones que no se advierten configuradas ni resultan asimilables a las expensas de los clubes de campo y de los barrios privados o cerrados.
Es por esto también y porque no cabe reconocer a un acreedor la atribución de poder crear a su solo arbitrio el título de su propio crédito, sino sólo en aquellos supuestos en que la ley expresamente se la confiere, que

estimo que no corresponde otorgar a los barrios cerrados o privados y clubes de campo la prerrogativa de expedir certificados de deuda por expensas comunes con aptitud para ser reclamados en vía ejecutiva, simplemente porque la ley no lo prevé.
Por estas breves consideraciones y por las desarrolladas en la muy fundada ponencia a la que adhiero voto pues por la negativa.
III. Los doctores Ballerini, Miguez, María Uzal, Piaggi, Garibotto, Tevez, Ojea Quintana y Barreiro dijeron:
1. Previo a abocarnos a dar repuesta a la cuestión propuesta y a fin de delimitar adecuadamente los alcances de la doctrina legal que aquí habrá de establecerse, estimamos necesario precisar que la necesidad de zanjar la diferencia de pronunciamientos que persigue este plenario involucra sólo certificados de deuda por expensas emitidos por clubes de campo o barrios cerrados que no se encuentran organizados bajo el régimen de la ley de propiedad horizontal (ley Nº 13.512).
Esta primera precisión resulta de suma importancia. Es que, si bien no surge de los términos en que quedó redactada la cuestión sometida a consideración de este acuerdo plenario, lo cierto es que cuando los emprendimientos urbanísticos especiales (clubes de campo, barrios cerrados, clubes náuticos, etc.) se encuentran organizados en los términos de la ley de propiedad horizontal, lo atinente al procedimiento judicial para perseguir el pago de las expensas comunes se encuentra resuelto.
En efecto, pese a que la ley 13.512 nada dispone al respecto, la mayoría de los ordenamientos procesales locales establecen expresamente la procedencia de la vía ejecutiva para el cobro del crédito por expensas comunes de edificios sujetos a su régimen (art. 524 del Procesal Civil y Comercial de la Nación, art. 522 del Cód. Procesal Civil de la Provincia de Buenos Aires, art. 518 inc.6) del Cód. Procesal Civil de la Provincia de Córdoba, art. 487 del Cód. Procesal Civil, Comercial y Minería de la Provincia de San Juan, art. 510 del Cód. Procesal Civil y Comercial de la Provincia de Entre Ríos, art. 524 del Cód. Procesal Civil y Comercial de la Provincia de Río Negro, art. 495 del Cód. Procesal Civil y Comercial de la Provincia de La Pampa y en forma similar otros códigos rituales), determinando, además, la documentación que constituirá título ejecutivo a ese efecto.
Pero, si por el contrario, estas urbanizaciones especiales no se hubieran organizado bajo el régimen de la propiedad horizontal, el cobro compulsivo de la deuda por expensas, por la vía ejecutiva, no se encontraría garantizado, al menos normativamente. Tal es, pues, el supuesto bajo el que se convoca este plenario.
2. Delimitada de esta manera la materia respecto de la cual habrá de establecerse doctrina legal, estimamos imprescindible efectuar una breve referencia al marco fáctico y jurídico en que se han desarrollado las urbanizaciones privadas especiales que han ido surgiendo en el ámbito de las distintas jurisdicciones provinciales.
Sólo su análisis permitirá comprender el vasto campo de actuación que tiene la autonomía de la voluntad en la regulación de estos conjuntos inmobiliarios y, además, precisar las consecuencias prácticas que acarrearía para la subsistencia misma de estos complejos habitacionales una respuesta negativa a la cuestión aquí planteada. Cabe señalar, ante todo, que los agrupamientos urbanos, que proliferaron particularmente en la Provincia de Buenos Aires, se caracterizan por combinar la existencia plural de parcelas o lotes independientes, de propiedad privada, con áreas afectadas al uso común de todos los propietarios individuales.
Estos complejos urbanísticos han sido definidos como "el sector, distrito o zona regido por un plan de ordenamiento particularizado, que se caracteriza por la existencia de múltiples inmuebles o unidades parcelarias independientes, vinculados por un similar destino funcional, la presencia de servicios comunes y la constitución de relaciones jurídicas de carácter real con la posible creación de una entidad que agrupe a los propietarios y preste los servicios comunes" (Scotti, Edgardo O., "Complejos urbanísticos o urbanizaciones especiales", ED 119-743).
Como lo expresa Acquarone (1), la doctrina mayoritaria ha señalado como características de estos complejos las siguientes: a) Un régimen urbanístico propio dado por legislación específica y planes de creación del complejo. b) Diversidad de inmuebles jurídicamente independientes, configurados como parcelas separadas. c) Uso o función común de acuerdo con el destino del complejo, que se manifiesta en reglamentaciones del uso de las partes comunes. d) Existencia de una administración para el mantenimiento de las partes comunes. e) Restricciones o vínculos jurídicos que afectan los diversos inmuebles a los fines de conformar un todo indivisible o inescindible. f) Área perimetral cerrada. g) Calles internas de circulación mantenidas por los propietarios de las parcelas y h) Vigilancia particular solventada por los habitantes del lugar dentro del perímetro.
En síntesis: la doctrina especializada ha caracterizado a las urbanizaciones privadas especiales por incluir una zona regida por un ordenamiento particularizado; la existencia de múltiples inmuebles independientes vinculados entre ellos por un destino funcional; la existencia de servicios comunes; la interconexión con relaciones de carácter real y la existencia de una entidad administradora encargada del mantenimiento y de la

prestación de servicios; todo ello en un área perimetral cerrada.
Existe consenso también, en admitir que estas complejas figuras se estructuran sobre la concurrencia de dos juegos de relaciones: una relación directa entre una persona y una cosa, sobre la cual la primera ejerce sus derechos y otra relación que se da, simultáneamente, entre distintas personas respecto de la utilización de las parcelas comunes (Castro Hernández, Manuel Horacio y Clerici, Luis Sebastián, "Nuevas formas de urbanización. Clubes de campo y barrios cerrados", ED 193-832).
Definidos y caracterizados estos agrupamientos urbanos, la doctrina ha incluido dentro de la categoría a los clubes de campo, barrios cerrados, clubes náuticos y otras modalidades más complejas. El club de campo se describe como un complejo recreativo residencial ubicado en una extensión suburbana, limitada en el espacio e integrado por lotes construidos o a construirse, independientes entre sí, que cuenta con una entrada común y está dotado de espacios destinados a actividades deportivas, culturales y sociales, debiendo existir entre el área de viviendas y el área deportiva, cultural y social una relación funcional y jurídica que convierte al club de campo en un todo inescindible (véase: Olivé, Rodolfo E. y otros, "Expresiones jurídicas de los clubes de campo", Revista del Notariado nº 759, p. 860, citado en HIGHTON, Elena I., ÁLVAREZ JULIÁ, Luis, LAMBOIS, Susana, WIERZBA, Sandra M. y DE HOZ, Marcelo, "Nuevas Formas de Dominio", Editorial Ad-Hoc, Buenos Aires, 1993, p. 43).
En verdad, tanto los clubes de campo como los barrios cerrados, son especies de un mismos tipo de urbanización que se distinguen por el lugar de su emplazamiento (sólo zona rural o extraurbana, los primeros, mientras que los segundos pueden emplazarse también en zona residencial) y porque los clubes de campo cuentan con áreas comunes de cierta importancia destinadas al esparcimiento colectivo ("complejo social y deportivo"), mientras que, en los barrios cerrados, los espacios comunes son, en principio, sólo los indispensables para el funcionamiento del lugar -calles, áreas de circulación interna y, eventualmente, alguna instalación mínima-. (Acquarone, María T, ob. cit., p. 30).
En efecto, tanto los clubes de campo como los barrios privados son manifestaciones de nuevos fenómenos inmobiliarios denominados "urbanizaciones privadas especiales" y la diferencia principal entre ambas modalidades está dada por la existencia, importancia y extensión que, en los primeros, representan las áreas de uso común destinadas al esparcimiento y a la realización de diversas actividades deportivas.
3. El principal inconveniente que han planteado estos nuevos conjuntos inmobiliarios es la ausencia de normativa específica a nivel nacional para regular una nueva realidad en la cual cada miembro se siente propietario de su casa y de su lote y tiene sectores de terreno y servicios comunes para todos los titulares; de modo que esta propiedad de un lote o parcela aislada y la participación sobre el terreno destinado a servicios comunes y sobre todas las cosas comunes para los propietarios estén indisolublemente unidas, de manera que no pueda acceder a estas cosas quien no integre la comunidad y, a la vez, éstas no puedan quedar independizadas de los lotes en cualquier momento (HIGHTON, Elena I., ÁLVAREZ JULIÁ, Luis, LAMBOIS, Susana, WIERZBA, Sandra M. y DE HOZ, Marcelo, ob. cit., ps. 52 y 53).
Nuestro derecho de fondo (Cód. Civil y legislación complementaria) no cuenta aún con soluciones expresas para regular las nuevas formas de propiedades coparticipativas, ni en la órbita de los derechos reales ni en la de los personales (con la única excepción de la ley 26.356 sobre sistemas turísticos de tiempo compartido que, pese a su especificidad, no se expide de modo concreto sobre la naturaleza de los derechos conferidos a los particulares).
Ante la ausencia de una normativa nacional en la materia, lo relativo a la determinación del tratamiento legal que corresponde dar a estas urbanizaciones privadas no ha sido nada pacífico y ha llevado, desde un principio, a intentar suplir el vacío recurriendo a clásicas figuras de nuestro ordenamiento.
Así, pese a que en el marco propio de los derechos reales, el encuadramiento jurídico de estos emprendimientos se tornó particularmente complejo por la restricción que implica en nuestro derecho la vigencia del numerus clausus que impide que, por vía de convención, se creen derechos reales diversos o se altere la tipicidad de los reconocidos por la ley (arts. 2502, 2503 y concs. del Cód. Civil), se acudió a distintas alternativas (dominio, condominio, servidumbres, etc.), en algunos casos combinando las distintas figuras jurídicas existentes (especialmente dominio y condominio), para abarcar las particularidades e implicancias del nuevo fenómeno. Sin embargo, los inconvenientes derivados de estas primeras experiencias no se hicieron esperar.
En efecto, a las dificultades que se presentaron para mantener el cerramiento perimetral de los predios y el uso exclusivo de las calles y vías de circulación interna del complejo que, por pertenecer al dominio público municipal, eran de libre acceso aún para personas ajenas al sistema, se sumó lo relativo a la falta de vínculos jurídicos entre las áreas privativas y las comunes, de modo que configuraran un todo inescindible, lo cual contribuyó a brindar un débil sustento al deber de los propietarios individuales de contribuir con su aporte al mantenimiento de las segundas. La necesidad de dar solución a estos inconvenientes determinó que, aún con el ánimo de encuadrar las urbanizaciones en el sistema dominial argentino, se utilizara con frecuencia la figura de

la propiedad horizontal, lo cual, sin perjuicio de resolver algunos de los problemas que se suscitaban (áreas comunes de propiedad de todos los copropietarios y administración común, indivisión forzosa sine die de las partes comunes, posibilidad de mantener las calles o espacios circulatorios en el dominio privado, afectación de las unidades funcionales al pago de las expensas, posibilidad de cobrar éstas por la vía ejecutiva y con privilegio) fue seriamente cuestionado, tanto por la doctrina como por la jurisprudencia, por no resultar el régimen de la ley 13.512 estrictamente aplicable a una realidad fáctica totalmente distinta, como la de las nuevas urbanizaciones.
La organización del nuevo fenómeno bajo el régimen de una ley pensada hace ya casi 60 años que preveía una figura caracterizada por la yuxtaposición de unidades de vivienda, u otros destinos, en edificios ya construidos e inmodificables, en los cuales los espacios comunes se encuentran limitados a la áreas de circulación y con servicios comunes también muy limitados, no ofreció respuesta adecuada a la problemática que generaban estos nuevos desarrollos urbanos. Sin embargo, pese a existir serios inconvenientes para comprender a los lotes con edificaciones a construir dentro del objeto de un derecho real de propiedad horizontal y la dificultad que presenta el art. 2º de la ley 13.512 que define el terreno como necesariamente común, teniendo como presupuesto un edificio único, este sistema ha sido muy utilizado por considerar que permite el condominio de indivisión forzosa y permanente y asegura el destino de los sectores comunes, como calles, áreas de esparcimiento, club house y restantes instalaciones centrales (Molina Quiroga Eduardo, "Régimen de expensas y gastos en los clubes de campo, barrios cerrados y emprendimientos afines", LL, Suplemento especial, Emprendimientos inmobiliarios, julio de 2006, p. 53).
Ya dentro de la órbita de los derechos personales, se acudió a la utilización de figuras asociativas, generándose así sendas personas jurídicas que ejercían la posesión de los bienes comunes y agrupaban a cada uno de los participantes del proyecto, bajo la forma de sociedades civiles, asociaciones, cooperativas o sociedades comerciales (especialmente sociedades anónimas o de responsabilidad limitada) y a quienes se les encomendaba la prestación de los servicios comunes (GURFINKEL DE WENDY, Lilian N. "Derechos Reales", Abeledo Perrot, Buenos Aires, 2010, t. I, p. 803).
Esta tarea de organizar jurídicamente los complejos urbanísticos exclusivamente sobre la base de elementos personales, órbita en la cual rige el principio de la autonomía de la voluntad y en la que, por ende, adquiere particular relevancia la determinación por los propios particulares de sus derechos y deberes, resultó por cierto más sencilla y legalmente más adecuada precisamente por no encontrarse con el obstáculo del numerus clausus.
Sin embargo, este tipo de organización no siempre otorgó garantías a los adquirentes por estar necesariamente sujeta a todos los avatares de la conducción negocial por administradores no siempre de óptima conducta y por el inconveniente de que la cuota social no puede hipotecarse ni ser objeto de ciertos derechos reales o personales (HIGHTON, Elena I., ÁLVAREZ JULIÁ Luis, LAMBOIS, Susana, WIERZBA, Sandra M. y DE HOZ, Marcelo, ob. cit. ps. 78 y 79).
En este contexto, el encuadre jurídico que, respecto de la organización interna, han adoptado las urbanizaciones, preferentemente en los últimos tiempos, ha consistido en combinar un derecho real (por ejemplo, propiedad horizontal o dominio) con la participación simultánea de los propietarios de los lotes individuales en una entidad jurídica (sociedad o asociación) creada precisamente a efectos de ejercer la administración del complejo, proveer lo relativo al mantenimiento de los espacios comunes y, por ende, determinar el régimen de expensas y su recaudación. La combinación de estos modelos o de estas soluciones consiste en asignar en propiedad el lote respectivo a cada uno de los adquirentes y, lo que es común, ponerlo, integrarlo o aportarlo a una entidad jurídica de la cual son accionistas los propietarios de cada uno de los lotes individuales.
En estos casos, en principio, no se puede ser dueño de un lote sin ser socio o accionista, aunque, a veces, algunos estatutos lo autorizan. En la práctica, en los casos en los que se ha optado por combinar el derecho real de dominio individual sobre las partes o parcelas privativas con la existencia simultánea de una entidad jurídica integrada por los propietarios individuales, se ha intentado suplir, con la creación de esa persona jurídica encargada de la administración del complejo, la falencia derivada de la inexistencia de un consorcio que nuclee a todos los copropietarios y que posea capacidad suficiente para llevar adelante el objeto de mantenimiento, conservación y administración de la urbanización.
Así, la creación de una persona jurídica, civil o mercantil, que asume la titularidad de las zonas de uso común, ha constituido el mecanismo de organización jurídica más utilizado, recurso que, como se verá, ha sido receptado por los decretos 9404/86 y 27/98 de la Provincia de Buenos Aires. Aquella entidad resulta titular de dominio de las áreas recreativas, de esparcimiento y de circulación y responsable de la prestación de los servicios generales (de Reina Tartière, Gabriel, "Las denominadas nuevas formas de dominio: revisión conceptual y perspectivas de futuro", ED, colección académica, julio de 2004, ps. 24 y 25).
Se ha acudido, generalmente, a diversas formas societarias, que varían según la decisión de cada emprendedor, siendo las más utilizadas las sociedades anónimas y las simples asociaciones del art. 46 del Cód.

Civil. De la somera evolución que antecede se desprende que, para la regulación jurídica de los clubes de campo o barrios cerrados, se acudió por igual a los derechos personales y a los reales, y aun a la combinación de ambos, aunque con distintas consecuencias, sin llegar ninguna de estas alternativas a ajustarse totalmente a la nueva realidad que estos complejos presentan.
4. Pues bien, sin un ordenamiento nacional que brindase el marco jurídico para estos nuevos emprendimientos, fue sumamente dificultoso encontrar la fórmula que permitiera acceder, de la mejor manera, a lograr la necesaria inescindibilidad de las parcelas individuales con aquellas destinadas al uso común de manera de comprometer a los titulares de aquéllas para que contribuyan tanto al mantenimiento y conservación de las segundas como a los gastos que requiere la afectación al uso comunitario.
En efecto, una de las principales preocupaciones al organizar los clubes de campo y barrios cerrados ha sido asegurar de algún modo el pago de los gastos comunes necesarios para el mantenimiento y funcionamiento de las áreas y servicios comunes brindados por el complejo. Esta realidad confrontada, se reitera, con la ausencia de una legislación nacional específica en la materia, determinó que las provincias, ante el surgimiento de estas nuevas urbanizaciones en su territorio, dictaran, en ejercicio del poder de policía inmobiliario y facultades no delegadas, diversas normas locales al respecto, precisamente con la intención primordial de cubrir el vacío legislativo apuntado.
Es que la proliferación de estas urbanizaciones especiales, hoy extendida a la mayoría de las provincias, constituyó una imparable realidad que comprometía no sólo los intereses de los particulares que participaban en esos complejos sino también los intereses públicos de las comunidades donde se asentaban. Ciertamente, aún en la Provincia de Buenos Aires, pionera en contemplar normativamente el nuevo fenómeno inmobiliario, los primeros desarrollos de este tipo existieron como una realidad mucho antes de que se dictaran las normas destinadas a regularlos. Frente a la ausencia de una regulación específica, la solución para organizar los primeros emprendimientos instalados en el territorio de la Provincia de Buenos Aires se encontró a través de la ley de propiedad horizontal y debido a que el decreto provincial Nº 2489/63, contrariamente a lo que ocurría en la Capital Federal, permitía la inscripción de títulos de dominio bajo el régimen de la propiedad horizontal de unidades a construir o en construcción y, por ende, posibilitaba que, de hecho, se comercializaran porciones (o subdivisiones) de terrenos baldíos como futuras unidades funcionales.
Fue con posterioridad, que la provincia dictó el decreto-ley 8912/77, de Ordenamiento Territorial y Uso del Suelo (luego ratificado por ley), el que constituyó el primer texto jurídico que dio tratamiento normativo a la modalidad de apropiación del suelo que se da a través del desarrollo de clubes de campo.
Dicho instrumento normativo, abarcador de cuestiones puramente urbanísticas y que rigió y dio origen, con sucesivas reformas complementarias, a la casi totalidad de los parcelamientos más modernos en la provincia, contempló expresamente a los "clubes de campo", en su Capítulo V (artículos 64 a 69). Sobre la base de ese marco legal de índole general, que estableció los principios rectores de la creación, ampliación y reestructuración de los núcleos urbanos y del uso y subdivisión de la tierra en el ámbito territorial de la Provincia de Buenos Aires, se dictaron con posterioridad las normas provinciales que regularon las realidades urbanas específicas. Sin embargo, aún con posterioridad a la sanción del mencionado decreto-ley 8912, el régimen de la propiedad horizontal continuó siendo el más utilizado para organizar los emprendimientos establecidos en el ámbito de la Provincia de Buenos Aires, ya que sólo de ese modo se lograba la mutua e indisoluble relación funcional y jurídica entre el área común y el área de viviendas.
Fue recién en 1986, al dictarse el decreto provincial Nº 9404, reglamentario del decreto-ley 8912/77, cuando la provincia introdujo precisiones sobre la conformación de los clubes de campo; régimen que también resulta aplicable a los barrios cerrados, en virtud de lo establecido por el art. 10 del decreto provincial Nº 27/98.
Pues bien, sobre la base de considerar que "...es criterio general de la doctrina y congresos especializados, que ese régimen (el de la propiedad horizontal)...es inapropiado para su aplicación... (a los clubes de campo)...por su mismo texto y modalidades regulatorias..." y con el objeto de "...atender a la realidad fáctica y jurídica de los clubes existentes..." , el decreto 9404/86 estableció un nuevo régimen legal, alternativo y no simultáneo del previsto por la ley 13.512.
En efecto, el decreto, a la vez que reconoció la aptitud del sistema previsto en la ley de propiedad horizontal para regir los conjuntos residenciales, habilitó, en su art. 1º, un modelo alternativo de organización caracterizado, en apretada síntesis, por la subdivisión del predio en parcelas destinadas a uso residencial que corresponden en dominio o condominio a sus respectivos adquirentes, sectores de uso común (áreas recreativas y red de circulación interna) que también se representan en parcelas y de cuyo dominio es titular una entidad jurídica que integran o a la que se incorporan los propietarios de cada parcela individual y la cual será responsable de la prestación de los servicios generales y de mantenimiento.
El régimen se completa con la obligación de cumplimentar, de modo simultáneo con la transmisión del dominio de cada parcela residencial, un derecho real de servidumbre de uso en favor del adquirente sobre las áreas de aprovechamiento colectivo (de Reina Tartière, Gabriel, ob. cit., ED, colección académica, julio de

2004, p. 25).
En síntesis, los decretos provinciales Nos 9404/86 (clubes de campo) y 27/98 (barrios cerrados) autorizan el encuadramiento de las mencionadas urbanizaciones bajo el régimen de la propiedad horizontal, ley Nº 13.512, y, como alternativa, prevén un sistema conocido como "división por geodesia".
La organización bajo esta configuración implica que los compradores, dueños exclusivos de su parcela, tendrán, además, derechos de participación societaria y derechos reales de servidumbre predial sobre las áreas comunes.
Se trata de una combinación del derecho real de dominio individual sobre las partes o parcelas privativas, destinadas a sector residencial, con la existencia de una persona jurídica integrada por los propietarios, entidad que es titular del dominio de las partes de uso común, destinadas a esparcimiento, recreación y servicios comunes.
Respecto del tipo o clase de persona jurídica que tendrá a su cargo la titularidad de los sectores o áreas destinadas al uso común de los vecinos del club, el decreto no se expide de manera expresa, de modo que podrá adoptarse cualquiera de las formas reconocidas en nuestro ordenamiento jurídico, en la medida en que resulten aptas para cumplir la misión que prescribe la norma.
En la mayoría de los casos, se ha acudido a sociedades comerciales y, más específicamente, a una categoría en particular de las mismas, como lo es la sociedad anónima. Adviértase que, aún en el ámbito de la Provincia de Buenos Aires, pese a la existencia de una legislación específica en la materia, las formas de organización previstas por los decretos mencionados no son las únicas opciones con que se cuenta al momento de organizar la estructura jurídica de estos complejos.
Es que, en general, existe coincidencia en la doctrina respecto del carácter no taxativo de las soluciones preconizadas por las normas mencionadas.
Además, el molde jurídico estructural que brindan los mencionados decretos provinciales necesariamente deberá entrelazarse con el que es propio del derecho privado y que será creado por los particulares para la regulación de las relaciones jurídicas que les correspondan. Es que no puede soslayarse que, en esta compleja realidad de los conjuntos inmobiliarios, conviven dos regímenes jurídicos diversos, dos esferas normativas superpuestas, para dar un marco legal al derecho de propiedad de cada uno de los lotes y a los derechos personales de los propietarios: la del ámbito del derecho público y la del derecho privado.
Así, al no existir un régimen único y adecuado, cada institución ha dictado sus normas internas de acuerdo a su propia realidad, con lo cual, la autonomía de la voluntad tiene un vasto campo de actuación para regular los conjuntos inmobiliarios con sus múltiples fines y destinos, plasmándose esa voluntad en los estatutos que cada organización dicta para su gobierno y desenvolvimiento, naturalmente que con las limitaciones derivadas de las normas de orden público que involucran el régimen de los derechos reales y el ordenamiento territorial (Abella, Adriana N- Mariani de Vidal Marina, "Deudas de los clubes de campo y barrios privados ¿Sobre qué bienes pueden hacerse efectivas?", LA LEY, 2007-C, 832).
Sin duda, las urbanizaciones especiales constituyen un novedoso núcleo de derechos y obligaciones que entremezclan, de hecho y de derecho, relaciones de derecho real y derechos personales que le confieren una fisonomía propia, distinta y singular y por ende, para interpretar su configuración jurídica frente al vacío legal existente, deben tenerse particularmente en cuenta, como complemento, los instrumentos jurídicos que formalizan la organización jurídico-funcional del complejo urbano de que se trate (Juliá, Jorge R., "Urbanizaciones especiales. Naturaleza Jurídica", ED 244-880).
Cualquiera sea el régimen bajo el cual se organicen, todas las urbanizaciones poseen estatutos y reglamentos internos en los que se enumeran las obligaciones y deberes que pesan sobre sus integrantes. Es que sólo de ese modo resultará posible asegurar la buena convivencia entre las personas que integran el grupo de adquirentes que espontáneamente se aglutinan en torno del fin y destino común del complejo (Abella, Adriana N. Mariani de Vidal, Marina, "Las reglas de desenvolvimiento y convivencia en las distintas áreas y actividades de las urbanizaciones privadas", LA LEY, Suplemento especial, Emprendimientos inmobiliarios, 2006 (julio), p. 64).
5. Pues bien, tal como se expresó precedentemente, una de las principales preocupaciones que se presentaron a la hora de organizar los complejos residenciales consistió en garantizar la existencia de una ligazón necesaria entre el sector privativo y las partes comunes pues ello plantea, inexorablemente, innumerables problemas que deberán ser resueltos por una futura regulación legal.
Entre esos problemas se encuentra precisamente la obligatoriedad de contribuir con los gastos comunes del complejo y el modo de facilitar su cobro ágil y expeditivo, el que aparece como uno de los principales inconvenientes derivados de la disociación entre la titularidad de la parcela y las partes comunes.
En este punto, resulta útil aclarar que, en los clubes de campo y barrios cerrados, las expensas están

necesariamente referidas a áreas comunes, dependiendo de la organización interna de cada emprendimiento la determinación del alcance de esta expresión.
No cabe dudar de que se encontrarán seguramente incluidos en este último concepto los gastos de mantenimiento de las vías de circulación interna y de los cercos perimetrales, de las instalaciones correspondientes a la administración del complejo, lo mismo que los espacios recreativos, deportivos, sociales y de esparcimiento y en general los espacios destinados al servicio del complejo y su seguridad (véase Molina Quiroga, ob. cit., LA LEY, Suplemento especial, Emprendimientos inmobiliarios, julio de 2006, p. 53).
En efecto, las "expensas comunes" comprenden los gastos ordinarios de administración, conservación, mantenimiento, funcionamiento, reparación y reposición de las cosas de uso común (principalmente vías de circulación interna y áreas recreativas), las erogaciones que genere la realización de obras nuevas dispuestas reglamentariamente y, además, los gastos derivados de la prestación de los servicios comunes (vigilancia, recolección de residuos, etc.) (Abella, Adriana N. Mariani de Vidal, Marina, "Clubes de campo y barrios cerrados. Expensas comunes", LA LEY, 2006-F, 1211).
Ya dentro del género "expensas comunes" podemos distinguir aquellas que se denominan "ordinarias", es decir que se devengan normalmente, conforme acontece habitualmente o es previsible que ocurra, de las que se califican como "extraordinarias", que consisten en gastos imprevistos por innovaciones o mejoras en las áreas comunes.
Estas últimas, por la diferente naturaleza que tienen con respecto a las expensas ordinarias, se resuelven en asamblea de propietarios o de los asociados o accionistas de la entidad, salvo que en el estatuto o reglamento exista delegación expresa a favor del órgano administrador. Se ha sostenido que, en el marco de una urbanización especial, es conveniente distinguir las "expensas" de las "cuotas sociales", pues la liquidación de ambos conceptos en forma conjunta ha dado lugar a cuestiones controvertidas (Abella, Adriana N. Mariani de Vidal, Marina, "Clubes de campo y barrios cerrados. Expensas comunes", LA LEY, 2006-F, 1211). Suelen quedar excluidos del concepto de "expensas comunes" aquellos gastos que corresponden a áreas que, si bien son comunes, no son de libre acceso o cuyo uso o disfrute está restringido a quienes lo soliciten expresamente (actividades deportivas aranceladas, jardines maternales, centros de entrenamiento, entre otros).
Estas actividades, en tales casos, se solventan con contribuciones especiales, muchas veces denominadas "cuotas sociales", que se encuentran a cargo de los beneficiarios del servicio o de quienes hagan uso de las instalaciones sociales o deportivas, en el marco de pautas particulares contenidas en los reglamentos generales o encomendadas a comisiones ad-hoc, que son las encargadas de establecer los criterios de desarrollo de las mismas (Molina Quiroga Eduardo, ob. cit., LA LEY, Suplemento especial, Emprendimientos inmobiliarios, julio de 2006, p. 53).
Tratándose de cuotas sociales, la obligación corporativa suele aparecer como una contraprestación del "socio-asociado", quien tendría derecho a la utilización de determinadas instalaciones o a efectuar determinadas actividades, a lo cual se ha adherido voluntariamente, debiendo contribuir mediante el pago de la correspondiente cuota de mantenimiento (véase CNCom. Sala E, 23/8/00, "Country Ranch SA c. Pollarsky, Ricardo H. s/ ordinario").
Sin embargo, aun cuando ambos conceptos son distinguibles, en lo esencial, tanto las unas como las otras tienden, en definitiva, a la coparticipación de los socios o de quienes tienen un interés común en la satisfacción de los gastos de mantenimiento que irroga la cosa o el negocio o el emprendimiento común (véase CNCiv. Sala F, 11/3/09, "Casabal, Adolfo Antonino c. Country Club Los Cerrillos del Pilar SA", LA LEY, 2009-C, 362).
Desde este ángulo, si el propietario es además socio del club, deberá abonar, además, la correspondiente cuota social a la entidad, la cual variará según el grupo familiar y las actividades que éste desarrolle.
6. Formuladas estas aclaraciones, no es necesario argumentar demasiado para comprender la importancia que reviste, en orden al desenvolvimiento pacífico y eficaz de las urbanizaciones, el pago puntual por sus integrantes de los aportes necesarios para solventar los gastos comunes y la necesidad de prohijar interpretaciones que brinden las herramientas idóneas para asegurar y facilitar su percepción, toda vez que resulta evidente que la falta de cumplimiento oportuno de aquellas cargas sería susceptible de trastornar e inclusive poner en peligro la subsistencia misma del complejo (Abella, Adriana N. Mariani de Vidal, Marina, "Clubes de campo y barrios cerrados. Expensas comunes", LA LEY, 2006-F, 1211).
Resulta ínsita en la naturaleza de estas urbanizaciones y fundamental para su normal desenvolvimiento, cualquiera sea el tipo de organización que éstas adopten, la necesidad de que los propietarios de los lotes contribuyan al mantenimiento, conservación y mejoramiento de las áreas comunes del complejo. Y no cabría negar que en estos emprendimientos, que tienen indudablemente como objetivo un proyecto común a varias personas, corresponde a los participantes aportar por los gastos que aquellos demanden (los relacionados con el mantenimiento y conservación de las cosas y con el pago de servicios relacionados con ese interés común).
En efecto, en la hipótesis en que la mayoría de los propietarios de los lotes se abstuvieren de abonar los
gastos comunes necesarios para el mantenimiento y funcionamiento de las áreas y servicios comunes, dejaría de existir la urbanización cuya creación tuvieron en miras y quisieron todos los que adhirieron a ese proyecto común, como objetivo primordial para la compra de sus lotes de propiedad individual (CNCiv., Sala A, 2/6/89, "Mapuche Country Club c. López de Marsetti, Hebe", voto del doctor Escuti Pizarro, LA LEY, 1990-C, 375).
Surge evidente la importancia que, para la vida misma de un club de campo o barrio cerrado, reviste el cobro puntual de las expensas comunes. Es que, en un contexto socio-económico donde asegurar el cumplimiento de las obligaciones contraídas por sus integrantes se presenta como uno de los medios para consolidar la seguridad jurídica, surge como primordial la necesidad de garantizar que el cobro judicial de las expensas se efectúe por carriles rápidos y expeditivos. Cabe reparar en que si algo identifica a los clubes de campo o barrios cerrados es su "función económico social", es decir, esa conexión que se produce entre elementos privados y comunes en torno a la finalidad de residencia y mejor convivencia que ha llevado a su difusión (PÉREZ PÉREZ, "Propiedad, comunidad y finca registral", Madrid, Centro de Estudios Registrales, 1995, ps. 271, 272, citado por De Reina Tartière, Gabriel, "Los clubes de campo en su encrucijada: la naturaleza de las cosas puede más que la dogmática en torno al numerus clausus. Aproximación al concepto de titularidad ob rem en nuestro derecho", ED 233-354).
Y en ese contexto, sin los aportes que corresponde efectuar a cada partícipe, realizados en tiempo oportuno, no podrían afrontarse las necesidades normales del complejo ni, mucho menos, los gastos extraordinarios y ello conduciría a atentar, sin duda, contra la vida misma de la urbanización.
El problema puntual que se presenta es que, si no se ha optado por organizar la urbanización bajo el régimen de la propiedad horizontal, cualquier otro sistema de vinculación jurídica entre el sector privado y las partes comunes, incluidos los complejos creados conforme el ordenamiento del decreto 9404/86 de la Provincia de Buenos Aires y similares en las demás provincias del país, plantea dificultades al momento de pretender el cobro de los gastos de mantenimiento de las áreas comunes.
En efecto, mientras en los casos en que se aplica ley 13.512, se encuentra garantizada tanto la obligación de los integrantes de contribuir en el pago de las expensas (deviene de una disposición expresa de la norma) como la procedencia de la vía ejecutiva para perseguir su cobro (art. 524 del Cód. Procesal Civil y Comercial de la Nación, art. 522 del similar de la Provincia de Buenos Aires y la mayoría de los códigos de procedimientos provinciales), cuando esta legislación no rige, por encontrarse organizado el complejo bajo otra forma jurídica, no se encuentra asegurada, al menos normativamente, la posibilidad de recurrir a la vía ejecutiva para materializar el cobro compulsivo de la deuda.
Cabe recordar que ha sido precisamente por el motivo apuntado que, pese a no constituir el marco totalmente adecuado para regular estas urbanizaciones, muchos clubes de campo y barrios cerrados se organizaron bajo el régimen de la ley de propiedad horizontal. Es que, tratándose de urbanizaciones no organizadas bajo el régimen de la ley de propiedad horizontal, ya sea las sujetas al mencionado decreto de la Provincia de Buenos Aires (9404/86) o cualquier otra forma de organización, en un contexto en el cual las relaciones que se originan no tienen la inescindibilidad necesaria para sustentar la obligatoriedad misma de contribuir con los gastos que irrogan las áreas comunes del complejo y, mucho menos, la ejecución pronta y cierta de los gastos efectuados, las partes han debido acudir, en ejercicio de la autonomía de la voluntad, a incorporar en los reglamentos o estatutos de esos complejos urbanísticos cláusulas mediante las cuales los propietarios de los lotes individuales asumen las deudas que genere el mantenimiento de los bienes y servicios comunes y se atribuye carácter ejecutivo a la acción para reclamar el pago de las expensas comunes.
De este modo y dado que no existe ley, nacional ni provincial, que asigne expresamente fuerza ejecutiva al crédito por expensas comunes en las urbanizaciones que no se encuentran sujetas a la ley 13.512, los organizadores, para sortear el inconveniente, generalmente han recurrido a incluir en los estatutos o reglamentos cláusulas que asignan carácter ejecutivo a la acción para reclamar el cobro de las expensas comunes, indicando los documentos que han de considerarse títulos hábiles para promover el juicio ejecutivo correspondiente.
Ahora bien, efectuada en las urbanizaciones no sujetas a la ley de propiedad horizontal la previsión reglamentaria mediante la cual se pacta, entre el complejo y cada uno de los propietarios de los lotes, la vía ejecutiva para proceder al cobro de los créditos por expensas comunes se suscita, precisamente, el interrogante principal que es de menester dilucidar en esta convocatoria a plenario. En efecto, la cuestión sometida a la consideración de este tribunal en pleno consiste, concretamente, en determinar si son válidas las cláusulas contenidas en los reglamentos y/o estatutos de clubes de campo o barrios cerrados que no se encuentran organizados bajo el régimen de la ley de propiedad horizontal que autorizan la emisión de certificados de deuda por expensas, o, lo que es lo mismo, si son válidos los pactos de ejecución que dan origen a "títulos ejecutivos convencionales" y bajo qué condiciones.
7. El planteo que ha motivado esta convocatoria no es sino una manifestación específica de un cuestionamiento más general y previo, cual es, si cabe reconocer a las partes en una relación jurídica la facultad de acordar, convencionalmente, títulos ejecutivos al margen de los legalmente previstos.
A fin de brindar un marco adecuado que permita dar respuesta al interrogante sobre si puede convenirse el ejercicio de la vía ejecutiva para el cobro de lo que eventualmente pueda adeudarse, se torna imprescindible recordar y tener presente que el "pacto ejecutivo" surgió con anterioridad a la regulación legal de los títulos ejecutivos, como consecuencia de que las partes procuraron eludir los engorrosos trámites del proceso ordinario mediante diversos pactos por los cuales el deudor renunciaba a toda discusión, sometiéndose a la ejecución inmediata.
En nuestros días, el juicio ejecutivo ya está establecido en la ley y allí se determinan cuáles son los títulos que traen aparejado ejecución (art. 523 del Cód. Procesal), aun cuando la enumeración no es taxativa (Arazi, Roland, "Ejecución de saldos deudores provenientes de tarjetas de crédito", LA LEY, 1993-C, 760).
Más allá de las discrepancias dogmáticas en torno a la validez de los títulos ejecutivos convencionales, la práctica jurídica se ha mostrado proclive a receptarlos, motivada en los mismos argumentos que dieron origen, en su momento, a cada uno de los títulos típicos, esto es, en la necesidad de atender urgentes necesidades impuestas por una realidad socioeconómica continuamente cambiante e imposibilitada de esperar los tiempos del legislador.
Es que no puede negarse que no han sido pocas las necesidades prácticas que, tal como la que nos ocupa, al no contar con una atenta respuesta del legislador, han debido ser afrontadas y canalizadas por los particulares a pura fuerza de voluntad, dentro del ámbito de su autosoberanía y de la mano de la convención obligatoria (Plenario de las Cámaras Primera y Segunda de Apelación en lo Civil y Comercial de La Plata, 16/9/97, "Banco Mayo Cooperativo Limitado c. Olivares, Hugo Néstor", voto del doctor Roncoroni) y con el sustento basilar que deviene, en nuestro derecho, del pleno reconocimiento del principio de la autonomía de la voluntad de las partes en materias esencialmente disponibles (art. 1197 del Cód. Civil).
Cabe recordar, en lo que respecta al contraste existente entre la norma cristalizada y el tiempo del legislador, por un lado y las urgentes necesidades prácticas que presentan los continuos cambios socioeconómicos, por otro lado, que ya Manuel Serra Domínguez señalaba que no es de extrañar que el juicio ejecutivo haya surgido "... como una reacción contra el abuso de la forma, intentando que el aire puro del derecho penetre en determinados sectores previamente desfrondados de la maleza de las formalidades inútiles". Frente al solemnis ordo iudiciorum, creación de los dogmáticos que pretendían resolver mediante fórmulas de laboratorio los problemas surgidos en la vida real, aparecen determinados procedimientos sumarios en los que se sacrifican, sin merma de las garantías procesales, aquellas formalidades que dilataban la resolución de los litigios. Recordaba también que la reacción se opera en dos campos: en el legislativo, pero también en el de los prácticos del derecho y de los posibles litigantes, que procuran acudir a medios sustitutivos del proceso mediante pactos previos que prevean las posibles divergencias y las reduzcan al mínimo, cuando no, las suprimen por completo. Surgió así el pactum executivum, mediante el cual el deudor renunciaba de antemano a todo proceso anterior a la ejecución, sometiéndose para el caso de incumplimiento, a la ejecución inmediata, reservándose tan sólo alguna o algunas excepciones, por regla general muy limitadas..." (véase: SERRA DOMÍNGUEZ, Manuel, "Estudios de Derecho Procesal", Ediciones Ariel, Barcelona, 1969, ps. 517 y 518, cita del doctor Roncoroni en el fallo mencionado supra).
En otras palabras, los pactos de ejecutividad han constituido el remedio eficaz frente a las necesidades de obtener el ingreso de los dineros adeudados con celeridad y fluidez y se renuevan como respuesta a similares problemas derivados de otras realidades socioeconómicas cambiantes. Pues bien, es en el contexto apuntado que no puede desconocerse, en principio, el ejercicio de la autonomía de la voluntad de las partes en la creación del título ejecutivo. Es que la aceptación de la aptitud jurígena de la voluntad de los particulares para la creación convencional de títulos ejecutivos al margen de los legalmente previstos, mediante el pactum executivum, tiene como argumento esencial no sólo la autonomía de la voluntad (art. 1137 del Cód. Civil) sino la indiscutible fuerza "legal" que aquella presenta para las partes y que éstas le reconocen (art. 1197 del mismo Cód.).
He aquí, el fundamento central para dar respuesta afirmativa a la validez de los pactos de ejecutividad. Estos constituyen la ley de las partes, para las partes son la norma individual, creada por ellas, que da fuerza ejecutiva a determinados instrumentos o conjunto de instrumentos. Desde los precedentes históricos hasta otros más recientes se ha ido consolidando la doctrina judicial conforme a la cual "si las partes pactaron expresamente que sea considerado como título ejecutivo un documento determinado es procedente la vía ejecutiva" (Peyrano, Jorge W., "Reafirmación de la viabilidad del título ejecutivo "convencional" pactado por las partes", Zeus 57, J-321, Jurisprudencia Santafesina Nº 10, p. 135).
En esta línea de pensamiento, Colombo expresó no advertir"... por qué no se ha de permitir que los contratantes acudan a un medio de efectividad y eventual celeridad, cuando éste ha sido, justamente, el origen del tipo de juicio ejecutivo...: la cláusula guarentigia, instrumentum confessionatum, etc. han sido los que le dieron vida." (COLOMBO, Carlos J., "Cód. Procesal Civil y Comercial de la Nación. Anotado y Comentado", Editorial Abeledo-Perrot, Buenos Aires, 1969, t. IV, p. 66).
Sin embargo, la autonomía de la voluntad de las partes en la creación de títulos ejecutivos distintos a los
previstos en la ley no es absoluta, se encuentra condicionada por necesidad de su misma naturaleza, ceñida a la participación y observancia de ciertos caracteres propios y típicos de la categoría a la que aspira y que deben ser examinados. En efecto, la mayoría de la doctrina que ha aceptado el convenio ejecutivo, siempre que se adecue a las pautas genéricas del Cód. Procesal (PALACIO, Lino E., "Derecho Procesal Civil", Ed. Abeledo-Perrot, Buenos Aires, 1982, t. VII, p. 353; COLOMBO, Carlos J., ob. cit., t. III , 844; COLOMBO, Carlos J- KIPER, Claudio M., "Cód. Procesal Civil y Comercial de la Nación. Anotado y Comentado", Editorial La Ley, Buenos Aires, 2006, t. IV, p. 610; FALCÓN, Enrique M., "Cód. Procesal Civil de la Nación. Anotado, concordado, comentado", Ed. Abeledo Perrot, t. III, 624; HIGHTON, Elena-AREÁN Beatriz, "Cód. Procesal Civil y Comercial de la Nación. Concordado con los códigos provinciales. Análisis doctrinal y jurisprudencial", Editorial Hammurabi, Buenos Aires, 2008, t. 9, p. 422; FENOCHIETTO, Carlos Eduardo-ARAZI, Roland, "Cód. Procesal Civil y Comercial de la Nación. Comentado y concordado con el Cód. Procesal Civil y Comercial de la Provincia de Buenos Aires", Editorial Astrea, Buenos Aires, 1987, tomo 2, p. 688, entre otros) y coincidimos con ello.
Es en esta línea de pensamiento, que se han enumerado como condiciones generales de admisibilidad de la creación de títulos ejecutivos por voluntad de las partes, que: 1) no sean incompatibles con la acción y naturaleza de la institución sustancial a que se aplica; 2) no impliquen desnaturalizar el juicio ejecutivo, 3) no violen disposiciones de orden público, 4) instrumenten una obligación líquida y exigible y no exijan interpretación del contrato o relación jurídica subyacente susceptible de controversia o no dependan de la comprobación directa de las prestaciones recíprocas. Sabido es que los procesos de ejecución tienen por objeto hacer efectivo el cumplimiento de una obligación documentada en alguno de los títulos judiciales o extrajudiciales que, de acuerdo con la ley, autorizan a presumir certeza en el derecho del acreedor.
Su objeto no consiste en declarar la certeza de un derecho sino en satisfacer una prestación. Justamente dentro de esta categoría se encuentra el juicio ejecutivo, que es el que apunta a que sean cumplidas determinadas prestaciones resultantes de determinados títulos extrajudiciales a los cuales la ley procesal y, en otras ocasiones, la ley de fondo, les asigna fuerza suficiente para ser reclamados por esta vía siempre y cuando encuadren en las disposiciones por ellas señaladas (PALACIO, Lino, "Tratado de Derecho Procesal", Ed. Abeledo-Perrot, Buenos Aires, 1994, T. VII, p. 333).
A través de esta clase de procesos, en tanto se hallan dotados de cierta apariencia de verosimilitud en virtud de las características expeditas del crédito invocado, se procura acelerar los procedimientos en favor del acreedor, en pos de lo cual resulta viable la agresión inmediata del patrimonio del deudor, encontrándose notoriamente reducidos los trámites de defensa del demandado.
En suma, el juicio ejecutivo es un proceso rápido, de liquidación, instituido con miras al interés social en crear medios expeditivos que favorezcan las transacciones económicas. Al respecto, nuestro ordenamiento procesal establece que se podrá ocurrir por la vía ejecutiva siempre que, en virtud de un instrumento que traiga aparejada ejecución, se demandare por obligación exigible de dar cantidades de dinero líquidas o fácilmente liquidables (art. 520).
También se puede accionar en virtud de títulos que, si bien por sí solos no la traen, son susceptibles de adquirirla mediante la satisfacción de ciertos procedimientos preparatorios (art. 523).
Es en este marco que, para que resulte procedente la acción ejecutiva, es indispensable que el instrumento que le sirve de base contenga todos los elementos necesarios para que el procedimiento sumario de ejecución sea viable (ALSINA, Hugo, "Tratado de Derecho Procesal", T. V. página 18, 2º edición).
Es por ello, que el solo hecho de que las partes hayan convenido la vía ejecutiva no autoriza por sí solo a accionar por dicha vía, si el instrumento carece de los requisitos que la ley exige para hacerla admisible. En efecto, tal pacto no basta per se para determinar la existencia del título ejecutivo y sólo será válido respecto de aquellos supuestos en que se instrumenten obligaciones exigibles de dar cantidades líquidas de dinero contraídas por el demandado y siempre que se encuentren cumplidas –claro está- las diligencias preparatorias que fueran menester en su caso. Sentado lo expuesto, la autonomía de la voluntad no es absoluta en el sentido de que cualquier acuerdo pueda conformar un título ejecutivo hábil, pues éste debe revestir calidad de tal con sujeción a la regulación de las normas que rigen la categoría, esto es, que se deben respetar las condiciones exigibles y legalmente previstas para reconocer habilidad ejecutiva propia a tales instrumentos.
Es que, para que un título resulte hábil para posibilitar el ejercicio de la vía ejecutiva debe ser suficiente y bastarse a sí mismo, conteniendo todos los elementos que posibiliten el ejercicio de la acción ejecutiva: la indicación precisa de los sujetos activos y pasivos de la obligación; la expresión líquida o fácilmente liquidable de la cantidad adeudada y la exigibilidad de la obligación, esto es que se trate de una deuda de plazo vencido y no sujeta a condición. La ausencia de cualquiera de estos requisitos intrínsecos de admisibilidad lo hace devenir en inhábil o, lo que es lo mismo, que el reclamo del cobro de ese crédito por esa vía no sea admisible. De ahí que el art. 531 del Cód. Procesal imponga el deber al juez de examinar cuidadosamente el título (confr. MORELLO, Augusto Mario- SOSA, Gualberto Lucas- BERIZONCE, Roberto Omar, "Códs. Procesales en lo
Civil y Comercial de la Provincia de Buenos Aires y de la Nación", Librería Editora Platense-Abeledo-Perrot, Buenos Aires, 1997, t VI-A, p. 280 y ss.).
En síntesis, resulta innegable la autonomía de la voluntad de las partes en la creación del título ejecutivo, pero resulta decisivo que la misma se desenvuelva en el contexto de las obligaciones de dar sumas de dinero, líquidas y exigibles, pues es de esa forma que halla su soporte ese título. No es ocioso recordar aquí que, al referir a la fuerza ejecutiva del título, se ha dicho que puede "...provenir de la voluntad de los contratantes, en los casos en que la ley no lo prohíba y el acuerdo se refiera a lo que, por su naturaleza, no es incompatible con la esencia, función y estructura del juicio ejecutivo" (conf. COLOMBO, Carlos J., ob. cit., t.III, p. 844; COLOMBO, Carlos J. y KIPER, Claudio M., ob. cit., t. IV, p. 610).
Pues bien, se ha sostenido que el principal escollo para aceptar la validez de un título convencional que no se encuentra "legalmente previsto" es precisamente el texto mismo de los distintos ordenamientos procesales (vgr. art. 523 del Cód. Procesal de la Nación cuando dispone que son títulos que traen aparejada ejecución, además de los enumerados, "...Los demás títulos que tuvieren fuerza ejecutiva por ley..."). Sin embargo, cuando así se razona, no se advierte que es precisamente nuestra ley civil la que confiere a las partes la fuerza para dotar de ejecutividad, mediante una convención a la cual deben someterse como a la ley misma (art. 1197 del Cód. Civil) mediante la cual crean un instrumento que participa de los recaudos exigibles a los títulos de esa categoría. Es que es verdad que la fuerza ejecutiva de un título se funda en la ley, es decir, en el derecho, mas lo es también, que la autonomía de la voluntad de las partes es un principio general central en el derecho argentino y en el derecho comparado al que, incluso, puede reconocérsele el rango de principio general de las naciones civilizadas (véase en esta línea: BOGGIANO, Antonio, "Pacto de ejecutividad y abaratamiento del crédito", ED 138-185).
En este orden de ideas, no existe óbice jurídico alguno para admitir la facultad de las partes para crear, autónomamente, títulos ejecutivos al margen de los expresamente previstos por la ley, siempre que, se reitera, no exista una prohibición legal expresa en contrario, no se viole el orden público procesal y se respeten las condiciones que hacen a la habilidad ejecutiva de tales instrumentos, las cuales se encuentran expresamente previstas en las normas procesales.
Dicho de otro modo, nada se opone, en principio, salvo que exista una prohibición expresa en contrario o el acuerdo se refiera a lo que, por su naturaleza, no resulta compatible con la esencia, función y estructura del juicio ejecutivo, a que las partes convengan la creación de títulos ejecutivos no previstos normativamente. Resulta evidente, ya se lo ha dicho pero valga remarcarlo, que el ámbito natural de actuación de los pactos de ejecutividad no puede ser otro que el correspondiente a los procesos en los cuales se ventilan derechos disponibles y en los cuales, por ende, predomina el principio dispositivo que reconoce como regla el señorío de la voluntad de las partes respecto de la promoción, marcha y desenlace del proceso civil (PEYRANO, Jorge W., "El proceso civil. Principios y fundamentos", Buenos Aires, 1978, Editorial Astrea, p. 52).
Indudablemente pues, en la hipótesis de creación autónoma de títulos ejecutivos, la voluntad de los litigantes adquirirá fuerza siempre que se encuentre comprometido un mero interés patrimonial privado, disponible y renunciable. Es que resulta de toda lógica que si las garantías atinentes a la propiedad privada –derechos patrimoniales- pueden ser renunciadas por los particulares, expresa o tácitamente (Corte Suprema, Fallos 327:2905; 331:901, entre otros), ese mismo particular se encuentra facultado para restringir o acotar el margen de sus defensas oponibles, ante un eventual reclamo judicial de ese derecho creditorio.
El pacto de ejecutividad no es más que la renuncia anticipada por parte del deudor futuro a su derecho a un proceso de conocimiento. Es en este contexto que no puede sostenerse, sobre la base de lo dispuesto en el art. 319 del Cód. Procesal, que el proceso aplicable no es disponible para las partes. En efecto, más allá de que esta norma se referiría a los procesos de conocimiento –ello, en tanto está ubicada en el Libro II de la del rito-, es claro, por otro lado, que el art. 521 de la misma normativa permite que el sujeto que tiene un título ejecutivo opte por promover y tramitar un proceso de conocimiento, con lo cual es evidente la disponibilidad del proceso aplicable.
Por lo demás, no puede ignorarse que el art. 1197 del Cód. Civil, sustento legal de este voto, es una norma sustancial, de derecho común y de carácter nacional y, por tanto, de mayor jerarquía que la norma del art. 319 del Cód. Procesal, de carácter adjetivo y local en su aplicación (CNCom., Sala D, 11/4/90, "Deutsche Bank c. Mosquera, Alejandro P.", LA LEY, 1992- B, 156, en el que resulta útil recordar las palabras de Alberti, en su voto en disidencia cuando expresó que "...Es francamente notable que la opinión jurídica mayoritaria proclame el respeto de la voluntad jurídica generadora de contratos (al punto de que su expresión convencional sería irrevisable en tanto no mediara vicio declarado en sede judicial tras una laboriosa sustanciación) y que de otro lado sea invalidado diariamente un pacto de menuda importancia que sólo busca simplificar la ejecución de los aparentes acreedores como forma socialmente conveniente de abaratamiento del crédito...").
En esta línea de pensamiento, ha sido dicho que los particulares pueden crear el "convenio ejecutivo" al celebrar el negocio jurídico, dando lugar a un futuro título y también regulando el procedimiento mediante la
renuncia a oponer determinadas excepciones o defensas o, a valerse de un limitado número de medios probatorios. Mientras el pacto se oriente con las pautas ordenadas en el art. 520 del Cód. Procesal y se cumplan los principios de la defensa en juicio (art. 543 del mismo cuerpo legal), nada obsta para que los particulares puedan moldear un eventual trámite ejecutivo (FENOCHIETTO, Carlos Eduardo-ARAZI, Roland, "Cód. Procesal Civil y Comercial de la Nación. Comentado y concordado con el Cód. Procesal Civil y Comercial de la Provincia de Buenos Aires", Editorial Astrea, Buenos Aires, 1987, t. 2, p. 688).
Asimismo, cabe reparar en que, salvo interés público comprometido, las partes pueden someter la solución de un conflicto actual o eventual a un tribunal arbitral y establecer el procedimiento, en consecuencia, no se advierte por qué no podrían optar, sin declinar la competencia ordinaria, por una de las vías que establece el Cód. Procesal siempre que el proceso ejecutivo no resulte "desnaturalizado" (Arazi, Roland, "Ejecución de saldos deudores provenientes de tarjetas de crédito", LA LEY, 1993-C, 760).
Por lo demás, cabe suponer, por cierto, que al conceder habilidad ejecutiva a un crédito se procura facilitarle el recupero al acreedor, esto es, reducir o contener su riesgo o incertidumbre. Paralelamente, ello impactará en determinados beneficios para el deudor o para el sistema en sí mismo (Di Chiazza, Iván. "Creación autónoma de títulos ejecutivos: La problemática del cobro ejecutivo de expensas de clubes de campo y barrios cerrados", LA LEY, Revista de Derecho Comercial del Consumidor y de la Empresa, abril 2011, Nº 2).
Y es que tratándose de intereses patrimoniales privados, la ecuación económico-financiera del negocio o las necesidades del sistema seguramente fueron tomadas en cuenta por las partes para justificar la recurrencia a la celeridad y sumariedad del juicio compulsorio. Por descontado que, en ese contexto de autonomía negocial y tratándose, reiteramos, de meros intereses patrimoniales privados, el ordenamiento no podría desconocer, sólo sobre la base de considerar que el título así originado no es de los expresamente previstos por la ley, el poder jurídico generador de obligaciones que poseen las partes (entre ellas, por cierto, las concernientes a la habilidad ejecutiva del título y a la ejecutividad del mecanismo para su reclamo), sin riesgo de resultar económicamente ineficiente (Di Chiazza, Iván, ob. cit. LA LEY, Revista de Derecho Comercial del Consumidor y de la Empresa, abril 2011, Nº 2).
Dentro del marco conceptual trazado, deberá analizarse, en cada caso particular, si el diseño del pacto de ejecutividad es conforme al ordenamiento jurídico y la documentación seleccionada para dar su causa a la pretensión ejecutiva puede merecer el calificativo de título que traiga aparejada ejecución, de conformidad a lo previsto por el art. 521 de nuestro ordenamiento ritual.
Por último, y a mayor abundamiento, corresponde señalar que la línea de pensamiento que se viene sosteniendo y que autorizaría a las partes a convenir un pacto de ejecutividad con base en la autonomía de la voluntad de los contratantes –obviamente, con las limitaciones ya señaladas precedentemente- ha sido receptada en el Libro Tercero sobre Derechos Personales, Título V, Capítulo 6, "Títulos Valores", del Cód. Civil y Comercial de la Nación recientemente aprobado mediante ley 26.994 (publicada en el Boletín Oficial del 8 de octubre del corriente año), que entrará en vigencia el 1º de agosto de 2015 (conforme ley 27.077, que sustituyó el art. 7 de la ley mencionada), el cual, en el art. 1820, establece que "... cualquier persona puede crear y emitir títulos valores en los tipos y condiciones que elija..." comprendiéndose "... en esta facultad la denominación del tipo o clase de título..., sus garantías... y demás regulaciones que hacen a la configuración de los derechos de las partes interesadas...". Sabido es que en derecho, y sobre todo en materia comercial, los usos y costumbres del tráfico mercantil imponen muchas veces formas que se verifican primero en la realidad cotidiana para ser posteriormente incorporadas a la normativa que regula la materia.
De tal forma, se comprende que la recepción por parte del nuevo ordenamiento jurídico de la posibilidad de convenir entre las partes la creación de un título que traiga aparejada la vía ejecutiva –además de zanjar definitivamente la cuestión a resolver en autos- demuestra, claramente, que tal posibilidad, en la línea de la propuesta de esta ponencia, ya era una realidad que venía imponiéndose por las necesidades del mercado al momento en que sucedieran los hechos que dieran origen a las presentes actuaciones.
8. Pues bien, sentada la aptitud jurígena de la voluntad de los particulares para la creación convencional de títulos ejecutivos mediante el precitado pactum executivum, solo cabe dar respuesta afirmativa a la cuestión concreta sometida a consideración de este acuerdo plenario; esto es si corresponde conferir validez a los pactos que asignan carácter ejecutivo al crédito por expensas comunes, incorporados en los estatutos y/o reglamentos de urbanizaciones (clubes de campo o barrios cerrados) no organizadas conforme la ley de propiedad horizontal Nº 13.512 (emprendimientos urbanísticos organizados de acuerdo al régimen establecido por el decreto 9404/86 de la Provincia de Buenos Aires, las urbanizaciones establecidas en la Provincia de Buenos Aires y otras de semejante naturaleza establecidas con anterioridad a la sanción del mencionado decreto y las sujetas a otras formas de organización).
Expondremos a continuación otros fundamentos que sustentan nuestra posición.
En primer lugar, es necesario enmarcar, en particular, las ya señaladas necesidades de los conjuntos inmobiliarios de proveer a la subsistencia misma de esos complejos, que justifican la recurrencia, en los
reglamentos y/o estatutos de estas urbanizaciones, a la celeridad y sumariedad del juicio ejecutivo para procurar el cobro de la deuda por expensas comunes. Es también la importancia que reviste para el desenvolvimiento de esos desarrollos el cumplimiento oportuno de aquellas cargas lo que justifica la necesidad de procurar interpretaciones que brinden las herramientas idóneas para asegurar y facilitar el cobro de un modo ágil y expeditivo (Abella, Adriana N. Mariani de Vidal, Marina, "Clubes de campo y barrios cerrados. Expensas comunes", LA LEY, 2006-F, 1211).
En efecto, como a diferencia de las urbanizaciones organizadas conforme la ley de propiedad horizontal, no existe ley, ni nacional ni provincial, que asigne expresamente fuerza ejecutiva a los certificados de deuda por expensas comunes en las urbanizaciones señaladas, los estatutos de la asociación, sociedad o persona jurídica en que se resuelve la urbanización, el club de campo o barrio cerrado y/o sus reglamentos, generalmente prevén cláusulas por las cuales se fija el régimen de contribución para el mantenimiento de los bienes comunes y se asigna carácter ejecutivo a la acción para reclamar el pago de las expensas comunes, indicando los documentos que han de considerarse títulos hábiles para promover el juicio ejecutivo correspondiente.
Ciertamente, en ese contexto, se tornó necesario en los complejos urbanísticos la adopción de diversos recaudos para lograr la eficacia y el pacífico desenvolvimiento de la urbanización, en especial los que aseguraran que todos los copropietarios contribuyeran en tiempo oportuno al pago de las expensas comunes de las propiedades individuales, propiciando, en la medida de lo posible, la utilización de procedimientos expeditivos para obtener el cobro compulsivo, cuando mediare incumplimiento en el pago de los aportes para solventar dichos gastos.
Así, frente a tal problemática, el pacto de ejecutividad se presentó como el remedio más rápido para dar solución al inconveniente. Sobre el particular, debe advertirse, ante todo, que la situación fáctico-jurídica que motiva el planteo de la cuestión a responder es análoga a la que se presentó respecto del cobro de las expensas comunes en los edificios acogidos al régimen de la ley 13.512 con anterioridad a la incorporación al Cód. Procesal Civil y Comercial de la Nación del mencionado art. 524 (ley 17.454), ya que, ante los tribunales nacionales, se brindó la posibilidad de reclamar judicialmente el pago de las expensas por la vía ejecutiva.
Es interesante recordar que, tanto la jurisprudencia como la doctrina mayoritarias, se inclinaban, entonces, por acordar fuerza ejecutiva al certificado de expensas comunes derivadas de la propiedad horizontal, emanado del representante autorizado, si la vía ejecutiva había sido prevista expresamente en el reglamento de copropiedad (CNCiv., Sala A, 6/7/62, ED 3-823; CNCiv., Sala B, 22/7/62, ED 6-428; CCCiv., Sala F, 6/12/62, ED 6-10; CCCiv., Sala E, 6/11/62, ED 3-589; CNCiv., Sala C, 2/3/67, ED 19-123, CCCiv., Sala A, 20/7/67, ED 20-105, entre muchos otros).
En efecto, pese a la ausencia de solución legislativa expresa al respecto, los tribunales contaron entonces con los instrumentos necesarios para dar solución al problema que se planteaba. Puede afirmarse que la mayoría de los autores y aún los fallos judiciales coincidían en la aceptación del procedimiento ejecutivo en caso de que lo contemplara el estatuto consorcial, debiendo recurrirse a la vía ordinaria si nada se había previsto sobre el tema. No existía duda de que las normas procesales no estipulaban expresamente que los aportes por expensas comunes impagos podían ser perseguidos por la vía ejecutiva.
Sin embargo, la doctrina interpretó que no podía inferirse de esa circunstancia la conclusión opuesta, es decir que existía impedimento legal para estipular convencionalmente dicho procedimiento. (BENDERSKY, Mario J., "Cobro compulsivo de expensas comunes en el régimen de propiedad horizontal", Editorial Abeledo-Perrot, Buenos Aires, 1963, p. 40).
Sobre la base de considerar que la vía ejecutiva para perseguir el cobro de las expensas comunes se había hecho sentir como una verdadera necesidad, se interpretó que en nuestra legislación era potestad privada organizar, entre otras cuestiones vitales para el funcionamiento del sistema, todo lo que se refería a las contribuciones de los propietarios, incluido por cierto, la elección de la vía procesal para perseguir el cobro de los aportes impagos. La discusión doctrinaria y jurisprudencial radicaba también entonces (ante la omisión de un precepto legal expreso que acordara carácter ejecutivo al cobro de expensas comunes) en determinar si las partes podían pactar voluntariamente el procedimiento ejecutivo para su cobro; en la validez de las cláusulas o pactos de ejecución incluidas en los reglamentos que daban lugar a la creación de un "título ejecutivo convencional".
Existían por entonces dos posturas bien diferenciadas: por un lado, los que consideraban que los particulares no podían determinar el trámite judicial para ciertas cuestiones, ya que ello era facultad indelegable del Poder Legislativo y, por lo tanto, la ley de forma era la única que debía fijar las pautas procesales o el procedimiento a seguir en este caso particular o en cualquier otro tipo de acción judicial. Por otro lado, los que consideraban que podía establecerse contractualmente la vía ejecutiva, lo que equivalía a reconocer que los copropietarios, al darse su reglamento, podían fijar el procedimiento para el cobro de las expensas (Laje del Busto, "El reglamento de copropiedad y administración como título ejecutivo", en "Revista del Notariado", 1958, ps. 601 y ss.).
Como sea, no obstante el vacío legislativo, la jurisprudencia ya se inclinaba, entonces, a admitir la
procedencia de la vía ejecutiva para el cobro de los gastos comunes de un consorcio de propietarios, por supuesto, en caso de que esa vía hubiese sido prevista en el reglamento de copropiedad. La misma disyuntiva doctrinaria y jurisprudencial se plantea actualmente respecto de las expensas comunes en los complejos urbanísticos no sometidos al régimen de la ley de propiedad horizontal.
En efecto, la situación fáctica y jurídica que se da a ese respecto es sustancialmente idéntica a la que motivaba las discordancias entonces: las partes pactan en los estatutos y/o reglamentos de las urbanizaciones la utilización de la vía ejecutiva para procurar el cobro de las expensas de un modo ágil y expeditivo, pero la ley procesal no dota expresamente de fuerza ejecutiva al certificado emitido en las condiciones previstas.
No cabe dudar que las necesidades y finalidades de los complejos urbanísticos guardan sustancial analogía con las que subyacen en los consorcios regidos por la ley de propiedad horizontal.
En ambos casos, resulta innegable la prioridad que reviste el cobro ágil y eficiente de las expensas comunes; la obvia relevancia que el cobro de las mismas presentan para el mantenimiento y subsistencia del sistema en sí mismo. En tal orden de ideas, fue aceptada la calidad ejecutiva de origen convencional de un certificado de deuda por expensas emitido por un club de campo constituido bajo la forma de una sociedad anónima, sobre la base de asimilar dicho supuesto al contemplado en el art. 524 del Cód. Procesal (que dispone que constituye título ejecutivo el crédito por expensas comunes de los edificios sujetos al régimen de la propiedad horizontal).
En efecto, se expresó que las finalidades del cobro de expensas en un club de campo guardan una "identidad casi total" con las propias de un consorcio regido por la ley de propiedad horizontal; supuesto en el cual la ley quiso darle a la deuda por expensas un carácter ejecutivo por insertarse en un sistema de cobro regular, fundamental para el normal funcionamiento del mismo, asegurando su pago para evitar que se paralicen los servicios.
Además, se sostuvo que, si la asamblea de socios había decidido que el cobro de las expensas en el complejo urbanístico tendía al mantenimiento y subsistencia de la sociedad, no se advertía razón para denegar la fuerza ejecutiva pactada por los socios, ya que se trataba de un supuesto análogo al que la ley protege especialmente (CNCom. Sala A, 29/8/02, "Club El Carmen S.A. v. Francone, Luis E. s/ ejecutivo", ídem, 21/2/08, "Chacras de Alameda S.A. v. Schindler, Hernán", ídem, Sala C, 30/6/06, "Club El Carmen S.A. c. Salvia, Feliciano s/ ejecutivo").
Similar interpretación ya había sido receptada por Boggiano al aceptar, en ocasión de analizar el pacto de ejecutividad establecido en una solicitud de tarjeta de crédito, la aplicación extensiva del art. 523 del Cód. Procesal, recurriendo al "principio de mayor proximidad analógica". Expresó el autor, sobre la base de afirmar que el silencio o la laguna de la ley no debía interpretarse como norma prohibitiva y que el art. 319 del Cód. Procesal no era la norma analógicamente aplicable sino que parecía más próximo el mismo art. 523, que "si la ley no prohíbe la creación del título ejecutivo parece plausible examinar en cada caso si el título creado guarda sustancial analogía con algún otro creado por ley.
Es decir cabe propiciar una aplicación expansiva intrasistemática del art. 523 sobre la base del razonamiento analógico como modo de despliegue judicial de los principios de garantía y seguridad del tráfico mercantil" (Boggiano, Antonio, ob. cit.: ED 138-185). Dentro de este esquema, la analogía con las finalidades del cobro de expensas comunes en edificios sometidos al régimen de la propiedad horizontal, no resulta forzada.
Es evidente que también en los clubes de campo y barrios cerrados, en orden al desenvolvimiento pacífico y eficaz del sistema, reviste suma importancia el pago puntual por sus integrantes de los aportes necesarios para solventar tales gastos y la necesidad de prohijar interpretaciones que brinden las herramientas idóneas para facilitar su percepción, toda vez que la falta de cumplimiento oportuno de aquellas cargas sería susceptible de trastornar e inclusive poner en peligro la existencia misma del complejo (CNCiv., Sala F, 16/6/09, "Chacras de la Alameda S.A. c. Auil, Héctor Enrique s/ ejecución de expensas", ED 239-70).
En el contexto apuntado, la asignación de ejecutividad (que es común e idéntica, trátese del cobro de expensas de una propiedad horizontal, de un club de campo o de un barrio cerrado) juega un rol principal en la distribución de costes y beneficios que hacen, en definitiva, a la lógica económica del funcionamiento del sistema en sí mismo (Di Chiazza, Iván, ob. cit. LA LEY, Revista de Derecho Comercial del Consumidor y de la Empresa, abril 2011, Nº 2).
Pues bien, corresponderá analizar en cada caso si el certificado emitido con las formalidades establecidas en los reglamentos o, en su caso, estatutos sociales, ya sea por sí solo o cointegrado con otros documentos, de acuerdo a lo convenido, cumple con los requisitos esenciales del título ejecutivo contenidos en el art. 520 del Cód. Procesal, es decir, si configura una constancia de deuda líquida y exigible, no sujeta a condición alguna.
Sin embargo, advertimos que, en principio, el certificado de deuda por expensas emitido por los representantes individualizados en los reglamentos o estatutos de los clubes de campo o barrios cerrados es perfectamente susceptible de configurar una constancia de deuda líquida y exigible al demandado. Será la cláusula inserta en el reglamento o estatuto la que hará referencia al documento que determinará concretamente
la suma adeudada y este documento complementará el título, estableciendo con precisión el monto del crédito, habiendo prestado el deudor su consentimiento para que surta tal efecto al adherir a aquellos instrumentos; y al certificado o documento referido, al que las mismas partes otorgaron oportunamente validez, viene a complementarlos sin restarle autosuficiencia ni autonomía al título (Abella, Adriana N. Mariani de Vidal, Marina, "Clubes de campo y barrios cerrados. Expensas comunes", LA LEY, 2006-F, 1211).
Será el propio reglamento o estatuto, el que expresará, con detalle inequívoco tanto el procedimiento a utilizar como la documentación creadora del título ejecutivo. Así las cosas, estímase claro que el certificado por expensas comunes creado conforme lo previsto en el reglamento o contrato social como título autosuficiente y autónomo para albergar el derecho de crédito dinerario presumiblemente líquido y exigible, no puede resultar incompatible con la naturaleza y la estructura del juicio ejecutivo ni, menos aún, puede violentar el orden público.
9. Bastarían las consideraciones efectuadas para fundar la respuesta afirmativa a la cuestión propuesta a esta convocatoria a plenario, pero existen aún, otros argumentos para sustentar la solución que propiciamos. Es que no debe perderse de vista que no nos encontramos aquí frente a un título ejecutivo producto de la imposición unilateral y sin más limites que la voluntad o el arbitrio del club de campo o barrio cerrado acreedor; un título generado por la voluntad exclusiva de las personas individualizadas en los estatutos o reglamentos.
No se trata de un simple documento privado emanado del ejecutante. Es más, ni siquiera se trata de un simple acuerdo de voluntades entre acreedor y deudor que, de más está decirlo, igualmente debería ser respetado si ese pacto no hubiera violado normas imperativas y su naturaleza resultara compatible con la finalidad, función y estructura del juicio ejecutivo, por el contrario, el certificado por expensas comunes emitido por un club de campo y/o barrio cerrado posee su base legal en un sistema normativo de carácter general (estatutos y/o reglamentos) al cual el propietario de cada lote ha adherido voluntariamente al momento de la adquisición.
En efecto, al incorporarse a la entidad ideal (asociación, sociedad, etc.) bajo cuya forma se encuentra organizado un club de campo o barrio cerrado, el interesado queda subordinado a las disposiciones del estatuto social, las cuales se caracterizan, precisamente, por su carácter imperativo.
Ocurre que los emprendimientos urbanísticos en los cuales se ha optado por estructurar el ente bajo una forma asociativa, la finalidad no es otra que la de la producción de ciertos servicios que redundarán en beneficios para los asociados, proveer a la organización del complejo en lo deportivo, social, cultural y en todo aquello que hace al mantenimiento de los sectores comunes no privativos y es la persona jurídica la que asume la calidad de órgano de administración del complejo urbano.
Adviértase, entonces, que la conformación de una sociedad y la calidad de socio accionista que ello asigna lo es de manera instrumental. Cuando se recurre a ese modo de organización, la compra de un lote o unidad parcelaria se resuelve a través de la adquisición simultánea de acciones como forma de instrumentar la coparticipación de los propietarios en las áreas comunes.
En este marco, quien adquiere una parcela individual en estas urbanizaciones adquiere también la titularidad de una parte de interés, cuota o acción –según el tipo adoptado- y, en su caso, la calidad de asociado de la entidad (sociedad, asociación o cooperativa de socios que forma el club) y asume voluntariamente todas las obligaciones que emergen de los estatutos y reglamentos, entre las cuales se encontrará incluido lo relativo al pago de expensas y cuotas sociales y al procedimiento para perseguir su cobro (CNCom. Sala C, 30/6/06, "Club El Carmen S.A. c. Salvia, Feliciano s/ ejecutivo").
Cuando la urbanización se encuentra organizada bajo la forma de una entidad jurídica, ésta ejerce la titularidad de los espacios comunes y, por ende tiene la obligación de mantener esos sectores con la correspondiente autorización para cobrar por dicho servicio un abono mensual por expensas y, en su caso, cuotas sociales. En buena lógica, la entidad (sociedad, asociación o cooperativa de socios) que forma el club tiene la obligación de mantener los sectores comunes destinados a la recreación y esparcimiento, así como las calles públicas internas y la prestación de los servicios comunes, quedando autorizada, por ende, a percibir dicho servicio un canon mensual (expensa) además de la cuota social, en caso de que el propietario ingresara además como socio.
En otras palabras, la entidad, en ejercicio del mandato que cumple en nombre de los propietarios, puede y debe cobrarle a éstos las contribuciones fijadas para el mantenimiento y funcionamiento de los bienes que le han sido confiados. Y, es en ese contexto, que los estatutos de la persona de existencia ideal determinan para los socios el conjunto de normas a las que se encuentran sometidos como a la ley misma, en tanto importan el ordenamiento constitutivo de la entidad, fijan las reglas que la rigen, su posición jurídica y la de sus socios.
De allí que resultan de ineludible observancia, sea en lo que se refiere a derechos y obligaciones de los socios cuanto a su relación con terceros. Por su lado, los reglamentos, ya sea que complementen, integren o no un estatuto social (ello dependerá de la forma de organización por la cual se hubiere optado), no son otra cosa que una colección de preceptos destinados a regular las relaciones jurídicas y personales entre los accionistas
y/o socios-asociados y/o propietarios, en el marco del fin común perseguido, constituyendo de ese modo también actos normativos de carácter general, a los cuales los mencionados deben ajustar su conducta.
Es que si nos preguntáramos cuál sería, entonces, la fuente de la obligación de respetar la reglamentación dictada por y para el complejo que tiene el adquirente de un lote en un club de campo o barrio cerrado, la respuesta surge evidente.
Ni más ni menos que su consentimiento, la voluntad manifestada a la hora de contratar, su deber de obrar de buena fe desde la adquisición de su lote, de acuerdo a lo que entendió o pudo entender que era el régimen del complejo y con el cuidado y previsión requeridos por toda relación de convivencia. Ciertamente, también en los complejos urbanos no organizados bajo el régimen de la ley de propiedad horizontal, el propietario de las parcelas privativas asume las deudas que genere el mantenimiento de los bienes y servicios comunes mediante la adhesión a los reglamentos internos y, en su caso, a los estatutos de la entidad jurídica (asociación, sociedad, etc.) que administre la urbanización y de la cual el adquirente forma parte como asociado o accionista.
Y quien adquiere una parcela en estas urbanizaciones, al resultar inescindible el derecho de dominio de la parcela y de la acción, asume las obligaciones emergentes de éstos y, en su caso, del reglamento interno del complejo, así como las disposiciones generales resueltas por asamblea de socios, que regulan, entre otras cuestiones, el pago de las expensas y cuotas sociales. Señálase que, al receptar este esquema, el decreto de la Provincia de Buenos Aires Nº 9404/86, establece expresamente que la "...entidad jurídica que integren o a la que se incorporen los propietarios de cada parcela con destino residencial...será responsable de la prestación de los servicios generales" (art. 1º, a) y que "Sus estatutos deberán incluir previsiones expresas referidas...(al) modo de afrontar los gastos comunes...y toda otra disposición destinada a asegurar el correcto desenvolvimiento del club según el proyecto propuesto" (art. 1º,b).
De tal modo, en los casos de entes organizados bajo el mencionado decreto, la norma no sólo responsabiliza expresamente a la entidad jurídica por la cual se hubiere optado por la prestación de los servicios generales, sino que le impone, también expresamente, el deber de incluir en sus estatutos la implementación de toda disposición que considere más adecuada para la recaudación y percepción de las expensas comunes, con lo cual, la facultad de emitir títulos eficaces para cumplir con esta obligación legal halla sustento jurídico. En este marco, el instrumento continente de la obligación a cumplir reconoce su fuente en el acto de creación de la urbanización y en el ordenamiento legal que lo ampara, porque se trata de un todo y una unidad con límites precisos, en el que los bienes de uso común y los servicios son accesorios de los lotes de propiedad individual.
En síntesis, la adquisición, por cualquier título que fuere, de lotes dentro de una urbanización privada y/o de las acciones de la entidad jurídica, que le otorga calidad de socio al propietario, importa para el adquirente el conocimiento y la aceptación como de obligatorio acatamiento de las disposiciones del respectivo reglamento y/o estatuto social y, por ende, implicará necesariamente haber consentido otorgarle a la entidad jurídica o, en su caso, al administrador del complejo facultades para, entre otras cosas, crear el título ejecutivo para perseguir el cobro de los gastos comunes que se generen y que está obligado a afrontar (CNCom. Sala C, 30/6/06, "Club El Carmen S.A. c. Salvia, Feliciano s/ ejecutivo", ya citado). Además, resultaría incongruente admitir que, quien ha consentido del modo expresado un pacto de ejecutividad del crédito por expensas comunes, incorporado al reglamento y/o estatuto de un emprendimiento urbanístico, pretendiera posteriormente desconocerlo, pues admitir tal postura implicaría receptar un venire contra factum proprium, inadmisible por contravenir elementales reglas de buena fe que exigen a las partes un comportamiento coherente y recíproca lealtad (art. 1198 del Cód. Civil).
Es que el principio de la buena fe no resiste la idea de que un contratante dote a la otra parte de un instrumento eficaz para la ejecución y que, cuando se ponga en marcha el mecanismo previsto o se haga valer el documento, pretenda cuestionar la base de la contratación sin alegar la existencia de un vicio de la voluntad a la fecha del acuerdo.
La doctrina de los actos propios, que no es más que una consecuencia del principio de la buena fe, exige una conducta confiable y leal en las relaciones jurídicas, impidiendo que alguien pueda volver contra sus propios actos y desconocer su propio obrar y es de estricta aplicación al caso de quien pretendiese alegar la eventual invalidez del pacto de ejecutividad del crédito por expensas incorporado al reglamento o estatuto de un club de campo o barrio cerrado, al cual ha adherido voluntariamente.
Resultaría innegable, en tal caso, la existencia de una real contradicción entre la conducta vinculante anterior y la posterior excepción de inhabilidad de título basada en que el título ejecutivo esgrimido en su contra no es de aquellos a los que la ley ritual ha dotado de fuerza ejecutiva. Tal como lo ha señalado reiteradamente la Corte Suprema de Justicia de la Nación, el voluntario sometimiento de los interesados a un régimen jurídico, sin expresa reserva, determina la improcedencia de su impugnación ulterior con base constitucional (Fallos 149:137; 170:12; 175: 262; 184: 361; 202: 284; 205: 165; 241: 162; 271: 183; 279: 350; 297: 236; 300: 147; 304: 1180; 316: 1802; 322: 523; 325: 1922, entre otros). Sentado lo expuesto, surge con claridad que la buena fe invalida el comportamiento contradictorio.
La máxima venire contra factum proprium non valet está fundada en la buena fe que debe guiar la conducta de toda persona que vive en sociedad, por lo que resulta razonable exigir que los comportamientos jurídicos que se exteriorizan y producen una expectativa en la otra parte, sean mantenidos para no defraudar a quien legítimamente confió en ellos.
Al celebrar un contrato, las partes se obligan mediante promesas recíprocas que el derecho debe hacer cumplir, sin debilitarlas, porque la existencia de reglas claras y previsibles mejora ostensiblemente el funcionamiento de la economía y las relaciones sociales, es que, si alguien pudiera hacer una promesa y luego cambiarla, sin asumir ninguna responsabilidad, las relaciones humanas serían extremadamente difíciles y conflictivas, contrariando la paz social que nuestros constituyentes definieron con valor constitucional (véase Corte Suprema, 29/4/08, "Rodríguez, Ramona Esther y otro c. PEN–ley 25.561 dtos. 1570/01 y 214/02 s/ amparo sobre ley 25.561", voto del doctor Lorenzetti).
Resulta indudable que la conducta de quien luego de haber consentido un pacto de ejecutividad del crédito por expensas comunes, incorporado al reglamento y/o estatuto de un emprendimiento urbanístico, pretendiera posteriormente desconocerlo, resultaría francamente intolerable en tanto entraría en contradicción con comportamientos anteriores, al ejercer una conducta incompatible con una actitud deliberada, jurídicamente relevante y plenamente eficaz. Es que la aceptación de esa excepción de inhabilidad de título no configuraría más que un intento de ejercer judicialmente un derecho subjetivo o facultad jurídica incompatible con el sentido que la buena fe atribuye a la conducta anterior y con la necesidad de un comportamiento coherente.
Como dice José Puig Brutau "...el verdadero y tradicional nemo potest contra factum venire exige que concurra el factor confianza depositada en la apariencia creada por la actitud de quien incurre en la actitud contradictoria..." (sus notas a "El derecho a través de la jurisprudencia. Su aplicación y creación" de Boehmer, Gustav, Ed Bosch, Barcelona, 1959, p. 282).
La doctrina de los actos propios descalifica pues, a quien genera en otro la confianza de que persistirá en determinada conducta y luego la modifica, perjudicándolo y también a quien, con un proceder inconsecuente o errático, viola el principio de la buena fe.
10. A esta altura y sin perjuicio de reiterar que el título ejecutivo confeccionado por el acreedor no es ajeno a nuestro sistema procesal (uno de esos casos es precisamente el certificado de deuda por expensas comunes expedido por el administrador del consorcio en los edificios sometidos al régimen de la ley Nº 13.512, con los requisitos exigidos por los respectivos reglamentos de copropiedad, art. 524 Cód. Procesal), es claro que, en los certificados de expensas emitidos por las personas individualizadas en los reglamentos y/o estatutos de los emprendimientos urbanísticos, la intervención del deudor se aprecia cumplida.
Resultaría suficiente advertir que, al adherir al reglamento o estatuto de la urbanización (el cual, por principio, será un instrumento público que hará fe por sí mismo sin necesidad de reconocimiento alguno), el propietario y/o accionista habrá venido a consentir el pacto de ejecutividad y la forma de documentar la deuda a reclamar por la vía rápida y de limitado marco cognoscitivo, así como la proporción en que se encuentra obligado a contribuir a solventar los gastos comunes.
Sin embargo, la intervención del deudor en la conformación del título ejecutivo hábil documentado en el certificado de expensas también se aprecia desde otro ángulo. Ciertamente, si pese a contar con la posibilidad de impugnar las liquidaciones periódicas de expensas remitidas por el administrador del complejo, el propietario y/o socio guardó silencio al respecto, aparecerá prestada tácitamente su conformidad (arts. 919 del Cód. Civil y 474 tercer párrafo del Cód. de Comercio), lo cual posibilitará la formación del título ejecutivo y su derecho de defensa se hallará garantizado (Abella, Adriana N. Mariani de Vidal, Marina, "Clubes de campo y barrios cerrados. Expensas comunes", LA LEY, 2006-F, 1211).
Aceptado que la intervención del deudor puede apreciarse a través del conocimiento y la aceptación, al momento de su incorporación al complejo, del pacto de ejecutividad para perseguir el cobro de las expensas comunes incorporado en el estatuto y/o reglamento de la urbanización, así como de la tácita aprobación que evidenciará su silencio ante las liquidaciones de expensas remitidas periódicamente por la administración del complejo, no puede sostenerse que el título ejecutivo así creado, el certificado de expensas expedido en las condiciones y por quien fuera autorizado en los reglamentos y/o estatutos, pueda resultar incompatible con la naturaleza y estructura del juicio ejecutivo, menos aún, que con él se violente el derecho de defensa del deudor.
En efecto, encontramos aún otro argumento para dar respuesta afirmativa a la cuestión que ha sido propuesta a esta convocatoria.
Es que no parecería válido el reproche fundado en que la recurrencia, mediante pacto, a la vía ejecutiva para perseguir el cobro de las expensas comunes en los clubes de campo o barrios cerrados ponga en crisis el derecho de defensa del futuro deudor.
Tal como se expresó, ese derecho del deudor quedará protegido, en la etapa extrajudicial, con la posibilidad de impugnar las liquidaciones periódicas remitidas por la administración del complejo, lo cual impedirá la formación del título.
Si, por el contrario, el deudor de las expensas ha guardado silencio, su conformidad aparecerá prestada tácitamente. Asimismo, en la etapa del juicio ejecutivo propiamente dicho, el deudor podrá ejercer adecuadamente el derecho de defensa en todo lo que refiera al título mismo, mediante la oposición de las excepciones o defensas que enumera el art. 544 del Cód. Procesal.
Al respecto, es útil recordar que el juicio ejecutivo se presenta como un proceso mixto de cognición y de ejecución, o más exactamente como un proceso de ejecución que contiene una fase de cognición (COUTURE, "Fundamentos de Derecho Procesal Civil", ps. 279/291, citado por Greif, Jaime en "El proceso de ejecución ", en Revista de Derecho Procesal, 2001-2, Procesos de ejecución II, Rubinzal Culzoni, Santa Fe, 2001, p. 289).
Claro está, que ello debe ser entendido en orden a la celeridad natural de este tipo de proceso, que obliga a la reducción tanto de los plazos como de la intervención de las partes, pero de ninguna manera excluye la posibilidad de planteos de defensa por parte del accionado.
Por cierto, la garantía del debido proceso de derecho, consagrada por el art. 18 de la Constitución no se resiente por la simplificación de los procedimientos del juicio ejecutivo ni por las restricciones en las excepciones que se puedan oponer. (RODRÍGUEZ, Luis A., "Tratado de la Ejecución", Editorial Universidad, Buenos Aires, 1991, t. II-B, p. 601).
En este orden de ideas, se ha dicho que la restricción en orden a las defensas oponibles dentro del juicio ejecutivo encuentra su fundamento y razón procesal en el carácter formal de la cosa juzgada en él alcanzada, sin que resulten vulneradas la garantía de la defensa en juicio, la jerarquía constitucional ni los poderes no delegados por las jurisdicciones locales (CNCom., Sala A, 21/9/07 "Comafi Fiduciario Financiero SA c. Singer, Esther s/ ejecutivo").
Finalmente, quedará siempre abierta la posibilidad de promover el juicio ordinario a posteriori del juicio ejecutivo (art. 551 del Cód. Procesal), previsto para el conocimiento acabado de la causa de la obligación.
11. Por último, cabe señalar, en esta misma línea de ideas, que el Cód. Civil y Comercial de la Nación recientemente aprobado mediante ley 26.994 (publicada en el Boletín Oficial del 8 de octubre de 2014), que entrará en vigencia el 1º de agosto de 2015 (conforme ley 27.077, que sustituyó el art. 7 de la ley mencionada), contempla, en particular en su Libro Cuarto sobre Derechos Reales, Título VI, Capítulo 1º, sobre los "Conjuntos Inmobiliarios" a los que define como comprensivos de los clubes de campo, barrios cerrados o privados, parques industriales, empresariales o náuticos o cualquier otro emprendimiento urbanístico, independientemente del destino de vivienda permanente o temporaria, laboral, comercial o empresarial que tengan, comprendidos asimismo aquéllos que contemplan usos mixtos (art. 2073) y, entre los elementos característicos de estas figuras menciona "el reglamento por el que se establecen los órganos de funcionamiento, limitaciones y restricciones a los derechos particulares" y, entre otras, "... la obligación de contribuir con los gastos y cargas comunes..." (art. 2074).
Respecto del marco legal, se prevé, precisamente, que todos los conjuntos inmobiliarios deben someterse a la normativa del derecho real de propiedad horizontal, "a los fines de conformar un derecho real de propiedad horizontal especial" y que "los conjuntos inmobiliarios preexistentes que se hubiesen establecido como derechos personales o donde coexistan derechos reales y derechos personales se deben adecuar a las previsiones normativas que regulan este derecho real" (art. 2075).
Se efectúa allí una remisión expresa al Título V del mismo Libro Cuarto, donde se regula la Propiedad Horizontal y es en ese Título donde se establece, con claridad, que cada propietario debe atender a los gastos de conservación y reparación y que "el certificado de deuda expedido por el administrador y aprobado por el consejo de propietarios, si éste existe, es título ejecutivo para el cobro a los propietarios de las expensas y demás contribuciones" (art. 2048).
En esta línea de soluciones, el reglamento de propiedad y/o administración de los conjuntos inmobiliarios ha de fijar las reglas de convivencia, establecer limitaciones edilicias o de otra índole, servidumbres, etc., con miras al beneficio de la comunidad urbanística y debe ser transcripto en las escrituras traslativas del derecho de propiedad horizontal especial. De este modo, el reglamento se considera parte integrante de los títulos de propiedad que se otorgan sobre las unidades funcionales que componen el conjunto y se presume conocido por todo propietario sin admitir prueba en contrario (art. 2080) y es en ese reglamento en el que se habrá de determinar el modo de pago de las expensas y se habrá de regular la obligación legal de los propietarios de pagar esos gastos y erogaciones comunes para el correcto mantenimiento y funcionamiento del conjunto, en la proporción que a tal efecto allí se establece, así como la emisión de los certificados de deuda dotados de fuerza ejecutiva que instrumentarán esa obligación.
Señálase, sólo a mayor abundamiento, que el "cobro ejecutivo" a través de la emisión de certificados de deuda por gastos, dotados de fuerza ejecutiva, también ha sido previsto, expresamente, en el Capítulo 2 del mismo Título VI del nuevo Cód., cuando se contempla la figura del "Tiempo Compartido" (art. 2098).
Las soluciones legales aquí referidas pues, no hacen más que corroborar la conclusión propuesta.
12. En atención a los fundamentos vertidos, dejamos fundada, de este modo, la respuesta afirmativa al interrogatorio objeto de la presente convocatoria a plenario.
IV. Por los fundamentos del Acuerdo precedente, se resuelve que: 1. No corresponde otorgarle fuerza ejecutiva al certificado de deuda por expensas emitido por un club de campo o barrio cerrado. 2. En atención a que el pronunciamiento dictado a fs. 76/77 se adecua al criterio fijado por este Tribunal en pleno en el marco del recurso de inaplicabilidad de ley concedido en autos, se lo confirma. Notifíquese y vuelva la causa a la Sala de origen, a sus efectos.— Alfredo A. Kölliker Frers.— Matilde E. Ballerini.— Julia M. Villanueva.— Isabel Míguez.— María E. Uzal.— Ana I. Piaggi.— María L. Gómez A. de Díaz Cordero.— Eduardo R. Machin.— Juan R. Garibotto.— Pablo D. Heredia.— Gerardo G. Vassallo.— Juan J. Dieuzeide.— Angel O. Sala.— Miguel F. Bargalló.— Alejandra N. Tevez.— Juan M. Ojea Quintana.— Rafael F. Barreiro.
(1) Acquarone, María T., "Las nuevas urbanizaciones y aspectos del tiempo compartido", Editorial Abaco, Buenos Aires, 1998, páginas 27 y 28.


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Publicado el 31/08/2018. Temas: Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial, Expensas, Propiedad horizontal


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