Definición de censo enfitéutico  



    Imposición que se hace sobre bienes raíces, en virtud de la cual queda obligado el comprador a satisfacer al vendedor cierta pensión anual, y a no poder enajenar la finca con tal gravamen comprada sin dar cuenta primero al censualista, para que use éste de sus derechos.
    El censo enfitéutico o enfiteusis es definido por el Cód. Civ. esp., en el art. 1.605, así: "Es enfitéutico el censo cuando una persona cede a otra el dominio útil de una finca, reservándose el directo y el derecho a percibir del enfiteuta una pensión anual en reconocimiento de este mismo dominio". Quien percibe la pensión se denomina dueño del dominio directo o censualista; y quien paga el canon, enfiteuta, dueño del dominio útil o censatario.
    Cuatro requisitos fundamentales exige el Cód. Civ. esp. para la constitución de la enfiteusis: 19 que se establezca sobre inmuebles; 29 que conste en escritura pública; 39 que se determine el valor de la finca; 4? que se fije el importe de la pensión anual (arts. 1.628 y 1.629).
    Además de lo expuesto en cuanto a los derechos generales del censatario (v.e.v.), el enfiteuta, según la legislación esp., tiene derecho a los productos y accesiones de la finca; facultades de propietario en cuanto a los tesoros y minas; el poder disponer de la heredad entre vivos o mortis causa; y la potestad de donar o permutar la finca, dando aviso al dueño directo (art. 1.632 y ss. del Cód. Civ. esp.).
    Cuando se vendan o den en pago el dominio directo o el útil, tanto el dueño de uno como el del otro gozan de los derechos de tanteo y retracto. Para el de tanteo, el plazo es de 20 días, desde el aviso; para el retracto, el de 9 días, a contar desde la enajenación, siempre que no haya sido ocultada (arts. 1.636 y ss.).
    Cuando se hubiere pactado, en caso de enajenación de la finca hay que abonar al dueño directo el laudemio, prestación de cariz feudal, en reconocimiento del dominio directo. Si no se ha estipulado su cuantía, será el 2 % del precio de la enajenación a título oneroso. El laudemio debe pagarlo, en principio, el adquirente (arts. 1.644 y 1.645).
    Cada 29 años, el enfiteuta puede ser compelido al reconocimiento del dominio directo, y a pagar los gastos que ello origine. Además del resabio feudal ya señalado al tratar del laudemio, este reconocimiento parece absolutamente inútil; porque el temor de una prescripción resulta pueril, pues sólo se prescribe en el concepto que se posee, y por el pago de la pensión se reconoce cada año que el dominio directo corresponde a otro. (v. el art. 1.647.) Sobre la extinción de este derecho real existen ciertas peculiaridades. Cae en comiso la finca, y el dueño directo puede reclamar la devolución: 19 por falta de pago de las pensiones durante tres años consecutivos; 2v por incumplimiento de condiciones contractuales; 39 por grave deterioro de la finca. Para el comiso se exige requerimiento judicial o notarial de pago, y que transcurra luego un plazo de 30 días sin qoe el enfiteuta pague, cuando se trate de atrasos. En caso de comiso, el enfiteuta tiene derecho al abono de las mejoras; pero éstas se compensan con los deterioros debidos a culpa o negligencia.
    Por último, en relación con la enfiteusis existe un caso de sucesión extraordinaria, indudable arcaísmo en su espíritu, y perjudicial para el Estado, el sucesor legal de no existir el art. 1.653 del Cód. Civ.
    esp. que dice: "A falta de herederos testamentarios, descendientes, ascendientes, cónyuge supérstite y parientes dentro del sexto grado del último enfiteuta, volverá la finca al dueño directo en el estado en que se halle,si no dispuso de ella el enfiteuta en otra forma". Conviene hacer dos salvedades: 1* que los derechos de los acreedores del enfiteuta no pueden sufrir quebranto de no tener éste otros bienes, o no resultar bastantes; 2* que teniendo el Estado derecho a heredar ab intestato cuando no existan parientes dentro del cuarto grado, según la reforma del R. D. del 13 de enero de 1928, debe entenderse modificado en igual sentido el artículo transcrito.
    Está prohibido al enfiteuta establecer un derecho similar al de la enfiteusis sobre su dominio útil. Tal contrato se denominaba de subenfiteusis; y era tan descaradamente feudal, que el Cód. Civ. esp. no se atrevió a mantenerlo para lo sucesivo (art. 1.654). (v. los arts. 1.628 al 1.654 del Cód. Civ. esp.; y, además, CENSATARIO, CENSO, CENSUALISTA, FORO, LAUDEMIO, REDENCIÓN, , SUBFORO. )

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