Art. 1224 del Codigo Civil y Comercial


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    Facultades sobre las mejoras útiles o suntuarias. El locatario puede retirar la mejora útil o suntuaria al concluir la locación; pero no puede hacerlo si acordó que quede en beneficio de la cosa, si de la separación se sigue daño para ella, o separarla no le ocasiona provecho alguno. El locador puede adquirir la mejora hecha en violación a una prohibición contractual, pagando el mayor valor que adquirió la cosa.

    I. Relación con el Código Civil. Fuentes del nuevo texto

    El Código de Vélez regula aquellas mejoras que no debe pagar el locador como accesorios de la cosa, cualquiera sea su valor, no pudiendo el locatario separarlas si ocasionara daño o no resulta de provecho. La norma anotada ha seguido el criterio del Proyecto de 1998. En cuanto a las fuentes del artículo: Código Civil, art. 1620; Proyecto del Poder Ejecutivo de 1993, art. 1111; Proyecto de Código Civil de la República Argentina de 1998, art. 1155.

    II. Comentario

    1. De las mejoras útiles y suntuarias Ya hemos definido ambas clases de mejoras, distinguiéndolas según que aprovechen a cualquier poseedor o bien resulten de utilidad exclusivamente para el locatario, respectivamente. En tal sentido, la doctrina está de acuerdo en que las útiles " son aquellas que aprovecha a cualquier poseedor, y las últimas se caracterizan por resultar de exclusiva utilidad para quien las introduce" (Hernández- Frustagli). 2. Del retiro de la mejora. Regla y excepciones Se ha mejorado la técnica legislativa, porque el locatario puede retirar la mejora útil o suntuaria al concluir la locación, especificándose la clase de mejora, a diferencia del Código de Vélez. Empero, por excepción, no podrá hacerlo en tres supuestos: a) Si pactó que queden en beneficio de la cosa; b) Si la separación puede causar un daño a la cosa; c) Si la separación no le ocasiona provecho alguno. 3. De la facultad del locador. Mejora prohibida El último párrafo de la norma anotada confiere al locador la facultad de adquirir una mejora hecha en violación al contrato, abonando el mayor valor " que adquirió la cosa" . Adelantamos, que no debe inferirse de este artículo la imposición al locador de la obligación de abonar una mejora no autorizada. En rigor, se le acuerda al locador la facultad de impedir el retiro de la mejora en cuestión, si ésta pudiera ser retirada por el locatario acorde las reglas que sienta la norma, abonando el mayor valor que adquirió la cosa. Debemos recordar que en el caso de las mejoras necesarias (art. 1934 inc. d), siempre podría el locatario exigir al locador su valor (conf. art. 1211); por lo que esta disposición sólo refiere a las mejoras útiles y suntuarias. Decimos facultad porque se utiliza el giro " puede" y en virtud que tratándose de una mejora no autorizada, no hizo uso en su momento de la facultad de rescindir el vínculo contractual. Otro caso sería " cuando en el contrato se estipuló que las mejoras quedaran en el inmueble, sin que deba pagarlas el locador. Si el locatario las retira pese a la cláusula, debe los daños y perjuicios y el valor de las mejoras" (Cifuentes- Sagarna). El criterio es pagar el mayor valor que la mejora otorgó a la cosa locada, como ya hemos analizado antes. 4. Comparación con la norma vigente Es dable advertir que las mejoras útiles, en el régimen de Vélez, son " a cargo del locador cuando el contrato se extingue sin culpa del locatario, esto es, por culpa del locador o caso fortuito (arts. 1539 inc. 4° y 1550 inc. 1° del Cód. Civil) (...) Las mejoras voluntarias o suntuarias son excepcionalmente a cargo del locador, requiriéndose culpa de éste en la resolución del contrato para obligarlo a su pago (art. 1539 inc. 5° del C.C.)" (Hernández Frustagli).

    III. Jurisprudencia

    (CNCom ., sala B, 9/9/1970, LA LEY, 145-412).

    Comentario Infojus del Art. 1224 del C.C.C.N

    El articulo-1224, se relaciona con el/los artículo/s antiguamente en el Código Civil Velezano
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    Artículo actualizado vigente de la Republica Argentina
    Fecha de vigencia: apartir del 1 de Agosto del Año 2015
    Fuente de información: infojus: Fuente: Infojus Codigo Comentado
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