ARTICULO 1217 Extinción de la locación del C.C.C. Comentado Argentina


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    ARTICULO 1217.-Extinción de la locación. Son modos especiales de extinción de la locación:

    a) el cumplimiento del plazo convenido, o requerimiento previsto en el artí­culo 1218, según el caso; b) la resolución anticipada.



    I. Relación con el Código Civil. Fuentes del nuevo texto

    El régimen de Vélez dispone en siete incisos aquellos supuestos de extinción de la locación, reproduciendo (en la mayorí­a de ellos) casos que pueden inferirse de principios generales. El Proyecto, siguiendo al criterio del Proyecto de 1998, los ha reducido a sólo tres casos especí­ficos, sin perjuicio de la aplicación de otros casos previstos en la teorí­a general.

    En cuanto a las fuentes del artí­culo: Código Civil, art. 1604; Proyecto del Poder Ejecutivo de 1993, art. 1118; Proyecto de Código Civil de la República Argentina de 1998, art. 1149.



    II. Comentario

    1. De las causales en general Se ha reducido, con buena técnica legislativa, la enumeración de los supuestos de extinción del contrato de locación. Se mencionan tres causas de extinción de la locación a saber: a) El cumplimiento del plazo (resolutorio); b) El requerimiento de devolución una vez fenecido el plazo resolutorio o mí­nimo legal, y c) La resolución anticipada reglada en el art. 1221.

    Podrí­a sostenerse que el artí­culo mencionado se limita a enunciar las causales de extinción propias de la estructura legal del contrato, sin excluir obviamente otras causales tales como la destrucción de la cosa o la frustración del fin contractual. La destrucción de la cosa por caso fortuito antes de producirse su entrega es una causal de extinción del contrato, y ello sin mencionar el distracto, la expropiación o la evicción. Ello por sólo dar unos ejemplos para no complicarnos en una tarea de inútil fatiga corriendo el riesgo de olvidar algunas causales (López De Zavalí­a).

    Por el contrario, el régimen de Vélez traí­a siete incisos que habí­an motivado diversas clasificaciones por la doctrina, distinguiéndose entre " aquellas que son consecuencia del cumplimiento del contrato (agotamiento del plazo resolutorio), de las que devienen de la ineficacia (rescisión). Entre estas últimas, hay causas que son inherentes al contrato y otras que provocan la extinción por ví­a derivada, como ocurre por ejemplo cuando extingue la sublocación por efecto de lo que sucede en el contrato principal" (Moeremans- Rousset). El Proyecto de 1993 (art. 1118) sigue idéntico criterio. Por último, autorizada doctrina, con base en el Proyecto de 1998, prefirió distinguir entre " causales generales, comunes a cualquier contrato, y especiales, propias de este contrato" (Hernández- Frustagli).

    2. El vencimiento del plazo El vencimiento del plazo no ofrece mayores dificultades cuando es determinado, cierto o incierto, debiendo estarse al término del mismo. Si el plazo fuera indeterminado, se deberá ocurrir por ante el Juez para la fijación del mismo por el procedimiento más abreviado de los códigos de rito (conf. art. 871). Si el plazo es tácito la locación concluye en aquel tiempo en que acorde a los usos y costumbres debí­a restituirse la cosa; pero no habrán consecuencias moratorias hasta tanto el locatario no sea debidamente interpelado (arg. art. 887, y claro está, también por imperio del art. 1218 que genera un especial paraguas frente a la mora en lo que refiere a la obligación de restituir por la regla de continuación de la locación en los mismos términos en que fue celebrada).

    3. Del requerimiento Nos remitimos al análisis del artí­culo siguiente.

    4. De la resolución anticipada Para el caso que por imperio legal se admita la resolución anticipada del contrato de locación, se podrá pedir la devolución de la cosa. Nos remitimos al comentario del art. 1219.



    III. Jurisprudencia

    El contrato de locación es de tracto sucesivo y por ende, subsiste a través del tiempo, pero sin ninguna duda, también es temporario y ciertamente llega un momento en que concluye. Una de las causas de conclusión del contrato, es precisamente, el vencimiento del término, conforme resulta del art. 1604 del Cód. Civil al establecer que si la locación fuese contratada por tiempo determinado, concluye acabado ese tiempo (...) y se explica, desde que las convenciones hechas en los contratos es una regla ala que las partes deben someterse como a la ley misma (SC Mendoza, sala I, 27/8/1979, LA LEY, 1980- A, 598); (CNCiv., sala C, 21/5/1991, LA LEY, 1991- E, 177); (CNCiv ., sala A, 27/10/ 1992, JA, 1993- III-610).

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