Definición de condominio  



    Del lat. cum, con, y dominium, dominio. Dominio o propiedad de una cosa perteneciente en común a dos o más personas. El art. 2.673 del Cód. Civ. arg. lo define diciendo que "el condominio es el derecho real de propiedad que pertenece a varias personas por una parte indivisa sobre una cosa mueble o inmueble".
    El condominio se denomina también dominio en común y comunidad de bienes, y no es más que una situación de copropiedad. Normalmente corresponden a una misma persona todas las facultades del dominio; pero ocurre en ocasiones que éste está atribuido a varias personas en común, por lo que, no pudiéndose dividir, resulta que pertenece pro indiviso a varios, sin que ninguno pueda aducir su derecho a toda la cosa, ni siquiera a una parte determinada de ella, sino una participación que puede llamarse ideal.
    Los elementos del condominio son los mismos del dominio, pero con las particularidades propias de la pluralidad de sujetos y de la indivisión de la cosa.
    A los condominos se les denomina también partícipes, copartícipes, copropietarios, condueños y comuneros.
    De acuerdo con el Cód. Gv. arg., no hay condominio en la comunión de bienes que no sean cosas (art. 2.674). Se constituye por contrato, por actos de última voluntad o en los casos que la ley designa En el Cód. Civ. esp., que denomina esta institución "comunidad de bienes", el concepto es más amplio; porque se refiere no tan sólo a las cosas, sino también a los derechos que pertenecen pro indiviso a varias personas (art. 392).
    Las reglas legales son muy breves, y subsidiarias en relación con el posible contrato u otra disposición especial; como las incluidas en las voces que siguen a ésta y también en relación con la sociedad conyugal de gananciales. "El concurso de los -partícipes, tanto en los beneficios oomo-en las cargas, será proporcional a sus respectivas cuotas. Se presumirán iguales, mientras no se pruebe lo contrario, las porciones correspondientes a los partícipes en la comunidad" (art. 393).
    Los derechos de los condóminos son: a) disponer cada uno de ellos de su porción respectiva en bene- ( fi ció de quien estimen conveniente; b) enajenarla a un extraño o a cualquiera de los condóminos, salvo ciertas limitaciones; c) poder solicitar la división del condominio en cualquier momento; d) servirse de las cosas comunes según su naturaleza, sin perjuicio de los otros dueños y sin impedirles a ellos derecho similar; e) obligar a los copartícipes a contribuir a los gastos; /) hipotecar o ceder su parte; g) ejercer las facultades de tanteo y retracto cuando alguno de los condóminos enajene su parte a un extraño.
    Las obligaciones de los condóminos son: a) en caso de venta de su parte, conceder a los condueños derecho de preferencia,que pueden ejercer dentro de cierto plazo; b) satisfacer proporcionalmente todos los gastos de reparación y conservación de la propiedad común; c) no impedir a los condueños que ejerzan sus derechos; d) no alterar la cosa común sin consentimiento de los demás condueños; e) aceptar los acuerdos de la mayoría relativos a la administración de la cosa; /) no ejercer la acción de división si se ha pactado permanecer en condominio hasta una duración de 10 años.
    Los efectos que produce son: a) la sentencia favorable que obtenga uno de los condóminos sobre la cosa común, aprovecha a todos ellos, mientras que la sentencia adversa no les perjudica; b) no hay prescripción entre los condóminos sobre las cosas poseídas en común.
    La acción para pedir la división de la cosa común es imprescriptible (art. 1.965). El uso de una servidumbre hecha por un condómino impide la prescripción con respecto a los demás (art. 548). "Para imponer una servidumbre sobre un fundo indiviso, se necesita el consentimiento de todos los copropietarios." Si uno sólo la concede, queda en suspenso hasta que todos la acepten; pero obliga a aquél y a sus sucesores, a título particular, a no impedir el ejercicio del derecho concedido (art. 597).
    La regulación establecida para las comunidades de bienes se aplica, por expreso precepto del artículo 1.669 del Cód. Gv. esp., a las sociedades sin personalidad jurídica; ya porque sus socios mantengan secretos los pactos, ya por contratar nada uno en nombre propio frente a terceros, (Y. BIENES INDIVISIBLES, COMUNIDAD DE BIENES, DESUNDE, DIVISIÓN DE HERENCIA, MEDIANERÍA, PROPIEDAD HORIZONTAL, RETRACTO DE COMUNEROS, SOCIEDAD DE GANANCIALES, SOLIDARIDAD.) (469.)

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