Definición de enfiteusis  



    Contrato y derecho real consistente en la cesión perpetua, o por largo tiempo, del dominio útil de un predio rústico o urbano, mediante el pago de un canon, censo, pensión o rédito anual que se abona al cedente, el cual conserva el dominio directo. Viene a constituir una especie de locación hereditaria, en la cual el enfiteuta y sus herederos conservan la cosa mientras paguen la pensión, canon o censo establecido.
    Como contrato, la enfiteusis tiene estrechas relaciones con la compraventa y con el arrendamiento. En efecto, si el enfiteuta ejerce el derecho de redención, reconocido a todos los censatarios, reúne en sus manos ambos dominios, el útil y el directo, y se consuma, mediante ese precio, la enajenación completa del predio a su favor. Los puntos de contacto con el arrendamiento aparecen en que se perciben los frutos de una cosa perteneciente a otro, contra el pago de una renta; ahora bien, el enfiteuta posee a título de dueño, y no así el arrendatario; la pensión es anual en la enfiteusis y con periodicidad más corta en el arrendamiento; y, principalmente, la diferencia se muestra en que el enfiteuta puede prescindir del dueño directo ejerciendo la facultad de redención; mientras, en el arrendamiento, el expuesto a perder sus derechos es el arrendatario, por vencer el término o por el desahucio.
    Se han discutido mucho las ventajas e inconvenientes de la enfiteusis. En tiempos remotos dió excelentes resultados, pues permitió el cultivo de tierras que sus propietarios tenían abandonadas. Así, se ha dicho, justificando los beneficios de los arrendamientos a largo plazo, por A. Young: "Si se entrega a un individuo la posesión asegurada de una roca combatida por los vientos, la transformará en un jardín; pero si se le entrega un jardín por un corto plazo, lo transformará en un desierto".
    Las Partidas, á! tratar de la enfiteusis, la definen como: "pleito o postura que es hecha sobre cosa raíz, que es dada a censo, señalado para toda su vida de aquel que la recibe, o de sus herederos o según se aviene por cada año". Ya se advertían las dificultades para establecer la verdadera naturaleza jurídica de esta institución, al decir que "derechamente no puede ser llamada vendida ni arrendamiento, como quiere que tiene natura en sí de ambas a dos".
    Dando a la enfiteusis un carácter feudal es como en los tiempos modernos ha sido abolida. Francia inició el sistema legal contrario al mantenimiento de esta situación, aun cuando continuó aplicando la enfiteusis como contrato especial. Los códigos que han seguido la influencia del francés no han hecho mención directa de la enfiteusis, y los más la prohiben. Tal es el Cód. Civ. arg., cuyo art. 2.614 expresa: "Los propietarios de bienes raíces no pueden constituir sobre ellos derechos enfitéuticos, ni de superficie, ni imponerles censos, ni rentas que se extiendan a mayor tiempo que el de 5 años, cualquiera que sea el fin de la imposición; ni hacer en ellos vinculación alguna".
    El Cód. Civ. esp. consagra a la enfiteusis el capítulo 29 del tít. VII, del libro IV (arts. 1.628 a 1.656), dividido en dos secciones: la primera, arts. 1.628 a 1.654, relativa a la enfiteusis propiamente dicha; la segunda, arts. 1.655 y 1.656, relativa a los contratos análogos. El art. 1.605 del cit. cód. expresa que es enfitéutico el censo cuando una persona cede a otra el dominio útil de una finca reservándose el directo y el dere«ho a percibir del enfiteuta una pensión anual en reconocimiento de este mismo dominio. Se establece una especie de copropiedad, dividiéndose eL dominio en directo y útil.
    En cuanto a la doctrina relativa a la enfiteusisT v. CENSO ENFITÉUTICO, (4.711, 5.932, 6.537.)

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